代建林　平安財產(chǎn)保險股份有限公司上海分公司

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上海建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任分析及保險應(yīng)對研究

代建林平安財產(chǎn)保險股份有限公司上海分公司

一、背景介紹

自20世紀(jì)80年代改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但隨之而來的工程質(zhì)量問題也日益突出。近年來，住宅樓質(zhì)量問題百出，如上海蓮花河畔的“樓倒倒”、仁恒的“質(zhì)量門”、萬科金色雅筑的“隔音門”和“漏水門”等。2007年中國消費(fèi)者協(xié)會曾在國內(nèi)12個城市對商品住房消費(fèi)者滿意度進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示：當(dāng)問及消費(fèi)者對所住住宅的投訴或抱怨情況時，“住宅質(zhì)量”問題反映的次數(shù)最多，幾乎是反映問題次數(shù)排名第二的“物業(yè)收費(fèi)”的兩倍。而遭遇質(zhì)量門后，一些責(zé)任主體尤其是建設(shè)單位、施工單位和勘察設(shè)計(jì)單位可能因?yàn)槠飘a(chǎn)、轉(zhuǎn)業(yè)、注銷等原因不復(fù)存在，一旦發(fā)生建筑物質(zhì)量缺陷的損害賠償，根本找不到責(zé)任承擔(dān)者。這使得《建筑法》規(guī)定的“質(zhì)量終身制”形同虛設(shè)，“該找誰來修，由誰來買單”等問題成為困擾業(yè)主的難題，小業(yè)主的權(quán)益難以得到保證。

鑒于此，上海市政府決心全面整頓和規(guī)范建筑市場，強(qiáng)化建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險源頭控制，并出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市建筑市場，加強(qiáng)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》等文件。在強(qiáng)化政府行政監(jiān)管的同時，從法律法規(guī)層面完善以保險為主的市場手段在工程質(zhì)量風(fēng)險管理體系的作用。2011年12月22日，上海市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第31次會議通過并頒布了《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》，該條例于2012年3月1日起施行。條例確定了新建住宅在所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)“繳納物業(yè)保修金”或“購買建設(shè)工程質(zhì)量保證保險”的二選一機(jī)制，并出臺了詳細(xì)的《關(guān)于推行上海市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的試行意見》和《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》政府配套文件。2014年10月1日《上海市建筑市場管理?xiàng)l例》的正式實(shí)施，又明確了工程質(zhì)量保險可以替代施工單位建設(shè)工程質(zhì)量保證金。兩個條例確立了工程質(zhì)量保險在工程建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險管理中的地位。

保險在建筑工程建設(shè)過程的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）起到社會穩(wěn)定器的作用

有了保險兜底，在發(fā)生住宅質(zhì)量事故問題時，小業(yè)主不用擔(dān)心因找不到維修渠道而只能向政府投訴了。而政府也可以從繁雜的投訴處理中解脫出來，更好地做好社會公共管理。

另外，保險對于參保的建設(shè)單位和施工單位穩(wěn)定經(jīng)營和風(fēng)險管理來說，有三大優(yōu)勢：

1.發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量事故且足以引起企業(yè)破產(chǎn)或經(jīng)營困難時，保險可以提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；

2.物業(yè)保修金、質(zhì)量保證金等都以單個項(xiàng)目繳存費(fèi)用為限，發(fā)生極端事件時根本無法覆蓋損失，而保險可以根據(jù)大數(shù)法則給予企業(yè)、業(yè)主最大程度的保障；

3.在企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、清算、轉(zhuǎn)業(yè)等無法履行保修責(zé)任時，保險公司可以代為履行保修責(zé)任。

（二）提升整體建筑質(zhì)量水平

保險公司介入后，可以通過第三方風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)對工程質(zhì)量提供更多的技術(shù)支持和質(zhì)量監(jiān)督，提升工程質(zhì)量水平，同時利用保險的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，讓質(zhì)量管控好的企業(yè)得到低成本的保險，提高質(zhì)量管控差、信用等級不佳的企業(yè)的費(fèi)率水平，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)做好質(zhì)量控制。

（三）完善建筑業(yè)誠信體系

保險公司可以根據(jù)賠付情況及參建企業(yè)履約情況，建立建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)乃至施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的檔案，作為費(fèi)率確定和調(diào)整的基礎(chǔ)，結(jié)合政府對建設(shè)單位、施工企業(yè)的資信評級，將很好地完善建筑業(yè)的誠信體系。

（四）釋放企業(yè)資金流動性，讓資金為國家建設(shè)創(chuàng)造更大的價值

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》的規(guī)定，開發(fā)商需要繳納的物業(yè)保修金為3%。另外，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》的規(guī)定，開發(fā)商可以扣留施工單位的質(zhì)量保證金達(dá)5%。這些資金的沉積，將大大降低資金的流動性，給企業(yè)帶來資金流動性危機(jī)。而在投保后，建設(shè)單位和施工單位的資金將被釋放，給企業(yè)提供更多的流動性，為企業(yè)和社會創(chuàng)造更大的價值。

二、我國住宅質(zhì)量維修法律責(zé)任分解

（一）住宅質(zhì)量維修法律責(zé)任分解

根據(jù)我國的法律和上海地方法規(guī)，住宅購買者在購買了住宅后，其維修保修關(guān)系見圖1。住宅購買者的住宅由開發(fā)商（建設(shè)單位）進(jìn)行保修，同時在保修期外的公共部分由住宅專項(xiàng)維修資金負(fù)責(zé)維修。而由于住宅是開發(fā)商（建設(shè)單位）委托施工單位建造的，因此施工單位對開發(fā)商（建設(shè)單位）負(fù)有保修責(zé)任。

住宅建筑的主要保修責(zé)任包括主體結(jié)構(gòu)，滲漏，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、供冷與供熱等三部分，其保修維修責(zé)任主體及期限見圖2。下面結(jié)合我國法律及上海地方法規(guī)制度對責(zé)任主體和期限進(jìn)行分解。

圖2　住宅維修保修主體及期限

（二）施工單位對開發(fā)商（建設(shè)單位）的保修責(zé)任

國務(wù)院279號令《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，“建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?！边@明確了工程承保單位對建設(shè)單位，即施工單位對開發(fā)商的保修責(zé)任。

該條例第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、住宅建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

設(shè)計(jì)合理的使用年限一般為50年，也就是說施工單位對開發(fā)商的保修期限為：主體結(jié)構(gòu)保修自竣工驗(yàn)收合格起50年；滲漏保修5年；其他責(zé)任2年。

目前施工單位對開發(fā)商的保修責(zé)任是通過建設(shè)工程質(zhì)量保證金實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)建設(shè)部、財政部2005年頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》，開發(fā)商可在工程款中預(yù)留5%的工程款作為保證施工單位在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。該資金的預(yù)留時間為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發(fā)包、承包雙方在合同中約定。而在實(shí)踐中，存在施工單位無法在期限內(nèi)全額拿回保證金以及施工單位拿回保證金后住宅質(zhì)量保修缺乏后續(xù)保障的雙重問題。

（三）開發(fā)商對購房者的保修責(zé)任

開發(fā)商（建設(shè)單位）在住宅建筑過程中的質(zhì)量責(zé)任如何界定，如何保證開發(fā)商（建設(shè)單位）履行其對住宅購買者的保修責(zé)任，我國法律一直沒有明確的規(guī)定。2011年12 月22日，上海市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第31次會議通過并頒布了《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》，彌補(bǔ)了這一法律空白。該條例第九條規(guī)定，“建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量和安全負(fù)有重要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)建設(shè)工程各階段的質(zhì)量和安全工作的協(xié)調(diào)管理，并按照合同約定督促建設(shè)工程各參與單位落實(shí)質(zhì)量和安全管理責(zé)任。”這明確了開發(fā)商（建設(shè)單位）在工程建設(shè)中的質(zhì)量責(zé)任為“重要責(zé)任”。該條例第十九條規(guī)定，建設(shè)單位履行其質(zhì)量保修責(zé)任的方式為“在新建住宅所有權(quán)初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)保修金。建設(shè)單位投保工程質(zhì)量保證保險符合國家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限，并經(jīng)住宅行政管理部門審核同意的，可以免予交納物業(yè)保修金?！?/p>

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)保修金的繳存標(biāo)準(zhǔn)為“新建住宅及同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物，由其建設(shè)單位按照建筑安裝總造價的3%交納保修金”，物業(yè)保修金的繳存年限為“對應(yīng)區(qū)域內(nèi)首套住宅交付滿10年”，也就是說，建設(shè)單位對住宅實(shí)質(zhì)的保修期限為10年。

（四）購房者對住宅的維修

購房者對住宅的維修，一方面是通過住宅專項(xiàng)維修資金（保修期后公共部分），另一方面是通過個人出資進(jìn)行維修（保修期后私人部分）。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至 8%。另外，“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。”

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和住宅買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和住宅買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的住宅等。

其余屬于購房者自有的部分在保修期滿后就由住宅購買人自己出資進(jìn)行維修。

三、住宅工程質(zhì)量保險法律基礎(chǔ)及保險性質(zhì)分析

（一）國外經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.法國工程質(zhì)量立法

從國外的工程質(zhì)量保險實(shí)踐情況來看法律保障是該險種實(shí)施的基礎(chǔ)。以法國為例，法國工程質(zhì)量保險制度的立法依據(jù)為1978年1月4日通過的《斯比那塔法》，之后該法被匯編進(jìn)法國民法典第1792條及其之后的條款，并且修改了建設(shè)與住房法典的第111條及其之后的條款。

《斯比那塔法》于1979年1月1日起生效，此后幾乎沒有經(jīng)過重大的修改，因此可以說，該法律形成了法國當(dāng)代工程保修與保險制度的主要框架。

關(guān)于工程質(zhì)量保修問題，法國民法典（融入《斯比那塔法》后的內(nèi)容）規(guī)定如下：

“第1792-6條…….完工竣工保證，即承包人自驗(yàn)收之日起一年內(nèi)，必須對業(yè)主提出的各種問題進(jìn)行維修；……

第2270條任何自然人或法人，均應(yīng)依照本法第1792條至1792-4條承擔(dān)責(zé)任和各種擔(dān)保義務(wù)；第1792條至1792-2條規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)，自工程驗(yàn)收之日起10年之后才可以解除?！保ǖ?792條至1792-2條主要明確了主體結(jié)構(gòu)部分的責(zé)任和義務(wù)）

從上面的法律條文可以看出，法國的民法典規(guī)定了保修期和責(zé)任期，保修期是針對承包人的，期限為1年；責(zé)任期是針對工程建設(shè)者的，可以是自然人也可以是法人，責(zé)任期為10年。

法國民法典第1792-1條對工程建設(shè)者的定義為：

“以下人員可稱為工程建設(shè)者。

1）由工程合同規(guī)定的、與工程業(yè)主有關(guān)的建筑師、承包人及其他有關(guān)技術(shù)人員；

2）工程竣工后，任何負(fù)責(zé)銷售工程的人，工程可以是他自己本人建設(shè)的，或請他人負(fù)責(zé)建設(shè)的；

3）任何受工程業(yè)主委托的代理人；……”

對應(yīng)我國的建設(shè)體系，工程建設(shè)者包括了開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司等。

2.法國質(zhì)量保險體系

從確保工程建設(shè)者履行質(zhì)量責(zé)任和保護(hù)業(yè)主質(zhì)量權(quán)益的角度，法國民法典在第三編“住宅工程的強(qiáng)制保險”中確定了強(qiáng)制責(zé)任保險和強(qiáng)制損害保險（IDI，Inherent Defect Insurance）的保險體系。

其中，法國強(qiáng)制損害保險（IDI）保險期限為10年，從工程驗(yàn)收合格起第2年到第10年。第1年為承包人無條件負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用（備注：若完成開始第1年承包人破產(chǎn)消失了，則由業(yè)主投保IDI的保險公司從第1年開始來維修），即第1年出現(xiàn)的缺陷100%由建造商負(fù)責(zé)。IDI保險的責(zé)任范圍、期限與法國的民法典的質(zhì)量責(zé)任完全一致。

圖3　法國工程質(zhì)量保險的構(gòu)成

圖4　法國工程質(zhì)量保險的觸發(fā)順序

（二）中國上海工程質(zhì)量保險法律基礎(chǔ)

為落實(shí)建設(shè)部和保監(jiān)會《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見（建質(zhì)［2005］133號）》，上海積極開展建設(shè)工程質(zhì)量保險試點(diǎn)工作，先后試點(diǎn)了中房置業(yè)大樓、泓邦國際大廈、浦東機(jī)場鎮(zhèn)動遷房等一系列項(xiàng)目。2006年，上海建交委聯(lián)合上海保監(jiān)局發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程風(fēng)險管理制度試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》滬建交聯(lián)〔2006〕307號。

在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2011年12月22日，上海市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第31次會議通過并頒布了《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》，規(guī)定“在新建住宅所有權(quán)初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)保修金。建設(shè)單位投保工程質(zhì)量保證保險符合國家和本市規(guī)定的保修范圍和保修期限，并經(jīng)住宅行政管理部門審核同意的，可以免予交納物業(yè)保修金”。并從2012年起在全市范圍內(nèi)推廣實(shí)施。

2014年7月25日，上海市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議修訂通過《上海市建筑市場管理?xiàng)l例》，并自2014年10月1日起施行。該條例第三十八條規(guī)定，“建設(shè)工程合同對建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任采用工程質(zhì)量保險方式的，不再設(shè)立建設(shè)工程質(zhì)量保證金?！?/p>

至此，上海建筑工程質(zhì)量保險的法律基礎(chǔ)形成。從以上法律責(zé)任看，物業(yè)保修金和建筑工程質(zhì)量保證保險是互為替代關(guān)系，履行的是建設(shè)單位（開發(fā)商）對住宅購買者的保修責(zé)任；工程質(zhì)量保險和建設(shè)工程質(zhì)量保證金是替代關(guān)系，保障的是施工單位對開發(fā)商的保修履約責(zé)任。

（三）兩地工程質(zhì)量保修比較分析

綜上所述，我國與法國在法律上對質(zhì)量責(zé)任范圍劃分有較大的區(qū)別，因此保險的匹配也不能完全照搬法國的模式。

從下表可以看出，對于質(zhì)量保修期，我國和法國都采取了相同的處理方式，即類似擔(dān)保的保證保險方式。開發(fā)商和施工單位所購買的保險都應(yīng)該是與其保修責(zé)任對應(yīng)的保證保險，確保開發(fā)商和施工單位在不能履約的情況下有保險可以進(jìn)行兜底。

即便如此，從責(zé)任期限情況看，我國（上海）住宅保修責(zé)任存在以下兩個問題：一是施工單位對開發(fā)商的建設(shè)工程質(zhì)量保證金為2年，而建設(shè)單位繳納的物業(yè)保修金為10年，存在錯位；二是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定施工單位對結(jié)構(gòu)的保修責(zé)任是全壽命（設(shè)計(jì)合理的使用年限50年），但實(shí)踐中根本無法實(shí)現(xiàn)。

比較可行的辦法是把施工單位的保修期限和開發(fā)商的拉平，如，主體結(jié)構(gòu)也是10年。10年后的保修責(zé)任由住宅專項(xiàng)維修基金來解決，而住宅專項(xiàng)維修基金用一部分本金加10年的利息等收入購買后40年主體結(jié)構(gòu)風(fēng)險的保險，可采用每年購買的方式進(jìn)行。

四、建筑工程質(zhì)量保險的設(shè)計(jì)思路

如上文所述，我國（上海）的工程質(zhì)量責(zé)任是以保修責(zé)任為主的，涵蓋了保修期和責(zé)任期，因此，保險的設(shè)計(jì)可以根據(jù)保修責(zé)任主體和質(zhì)量主體考慮保險模式。

（一）針對保修責(zé)任主體的保險設(shè)計(jì)（方案11）

1.建筑工程質(zhì)量保證保險（針對開發(fā)商）

法律依據(jù)：《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理?xiàng)l例》

表　我國（上海）與法國工程質(zhì)量責(zé)任及保險應(yīng)對的對比

保險名稱：建筑工程質(zhì)量保證保險

投保人：開發(fā)商

保險責(zé)任：在保險期間內(nèi)，保險合同明細(xì)表中載明的保險建筑在正常使用條件下因下列部位、設(shè)施設(shè)備存在潛在質(zhì)量缺陷而造成保險建筑損壞的，保險人按照保險合同約定負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重建的費(fèi)用：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程；

（2）圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫工程、屋面防水工程和有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏處理工程；

（3）門、窗工程；

（4）墻面、頂棚抹灰層工程；

（5）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝；

（6）裝修工程；

（7）供熱與供冷系統(tǒng)工程。

保險期限從保險建筑內(nèi)首套單元交付使用之日起算：

第（1）項(xiàng)為十年；

第（2）項(xiàng)為五年；

第（3）至（6）項(xiàng)為兩年；

第（7）項(xiàng)為兩個采暖期和供冷期。

觸發(fā)機(jī)制：發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失，且開發(fā)商因?yàn)槠飘a(chǎn)、注銷等原因不能履行保修責(zé)任的情況。

替代關(guān)系：替代物業(yè)保修金

2.建筑工程保修履約保證保險（針對施工單位）

施工單位對開發(fā)商的維修責(zé)任，以往都是通過建設(shè)工程質(zhì)量保證金來履行的?！渡虾Ｊ薪ㄖ袌龉芾?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定“建設(shè)工程合同對建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任采用工程質(zhì)量保險方式的，不再設(shè)立建設(shè)工程質(zhì)量保證金。”因此開發(fā)一款與建設(shè)工程質(zhì)量保證金相對應(yīng)的保險也非常必要。以下為此款保險的設(shè)計(jì)思路：

法律依據(jù)：《上海市建筑市場管理?xiàng)l例》

保險名稱：建筑工程質(zhì)量保修履約保證保險

投保人：施工單位

圖5　建筑工程質(zhì)量保險流程

保險責(zé)任：與施工單位和建設(shè)單位保修合同一致（以國家和上海市對于住宅質(zhì)量保修責(zé)任要求為準(zhǔn)）

保險期限：與保修合同約定的保修期一致

觸發(fā)機(jī)制：發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失，且施工單位因?yàn)槠飘a(chǎn)、注銷等原因不能履行保修責(zé)任的情況。

替代關(guān)系：替代質(zhì)量保證金

（二）針對質(zhì)量主體的建筑質(zhì)量保險設(shè)計(jì)（方案22）

從上面維修責(zé)任分解可以看出，建設(shè)單位和施工單位對住宅的質(zhì)量負(fù)有保修責(zé)任，雖然對應(yīng)的合同關(guān)系和主體不同，但都是對同一建筑的質(zhì)量負(fù)責(zé)，因此可以考慮以建筑質(zhì)量為主體，由建設(shè)單位和施工單位共同投保建筑工程質(zhì)量保險。

投保人：建設(shè)單位和施工單位

保險責(zé)任：在保險期間內(nèi)，保險合同明細(xì)表中載明的保險建筑在正常使用條件下，因下列部位或設(shè)施設(shè)備存在潛在質(zhì)量缺陷而造成保險建筑損壞的，保險人按照保險合同約定負(fù)責(zé)賠償修理、加固或重建的費(fèi)用：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、住宅建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程；

（2）圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫工程、屋面防水工程和有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏處理工程；

（3）門、窗工程；

（4）墻面、頂棚抹灰層工程；

（5）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝；

（6）裝修工程；

（7）供熱與供冷系統(tǒng)工程。

保險期限：首套房交付期（從工程竣工驗(yàn)收合格日至首套單元交付使用日，該期限超過半年的以半年計(jì)）再累加以下期限：

第（1）項(xiàng)為十年；

第（2）項(xiàng)為五年；

第（3）至（6）項(xiàng)為兩年；

第（7）項(xiàng)為兩個采暖期和供冷期。

為避免建設(shè)單位的原因?qū)е率滋追拷桓镀谶^長，而造成部分保險責(zé)任和開發(fā)商的保修責(zé)任不一致問題，建設(shè)單位應(yīng)在首套房交付時購買延保保險進(jìn)行補(bǔ)齊。

觸發(fā)機(jī)制：發(fā)生責(zé)任范圍內(nèi)的損失，且建設(shè)單位、施工單位因?yàn)槠飘a(chǎn)、注銷等原因不能履行保修責(zé)任的情況。

法國的工程質(zhì)量保險由三部分構(gòu)成：業(yè)主損害保險（工程質(zhì)量內(nèi)在缺陷保險，Inherent Defect Insurance）、職業(yè)責(zé)任保險（勘察、設(shè)計(jì)、質(zhì)量檢查監(jiān)督機(jī)構(gòu)）、承包商責(zé)任險。各險種之間的觸發(fā)關(guān)系，如圖4所示：