袁秀麗

房子產權到期后要交1/3的房價續(xù)期！這一標題文章近日引起多方關注，許多網友都炸了！事實上，70年房屋產權到期后怎么辦？一直是懸而未絕的問題。

近期溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，業(yè)主被告知需要繳納一筆土地出讓金，“價格接近房價三分之一甚至還多”。此消息引起很多人驚恐。本來房價就高，再交三分之一，能不急嗎？

事后，當事方溫州國土局的回應：“土地證續(xù)期需繳數十萬元占房價三分之一”系媒體誤讀。因為關于要繳納的土地出讓金相當于房價的三分之一甚至更多的說法始終都沒有，政策還沒出。溫州市國土部門表示已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定。

不僅是溫州沒有明確說法，國家、省、市各個層面都沒有明確規(guī)定，相關政策尚未出臺。

溫州的事情雖然平息了，但是房子產權到期后怎么辦？并沒有解決。借著溫州事件，圍繞房子產權到期后該怎么辦這一問題，各種聲音層出不窮。

深圳首先發(fā)聲詳解土地續(xù)期

“房子還能住，土地過期了”的情況并非溫州獨有，青島、深圳等多地都出現了類似的情況，但目前各地處理土地使用權過期的方法并不相同。

溫州事件之后，4月20日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會通過其官方微博發(fā)文對深圳土地使用權續(xù)期有關規(guī)定進行詳細說明。

1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價款。1995年9月18日后簽訂的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價款等問題，深圳市正在研究制定相關政策。但對特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地，提出補交地價款數額為相應用途公告基準地價的35%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，深圳政府對于此前部分物業(yè)用地年限到期后補繳費用進行了解釋，即那些產權在20年的用地，實際上是深圳最早一批劃撥用地，有很強的歷史痕跡，不具有代表性。所以補繳也是合情合理的。而通過基準地價的35%的方式進行征收，也基本上和目前土地增值等內容進行了掛鉤，自然比較務實和科學。

嚴躍進稱，目前深圳除了此類當時沒有調整用地年限的土地外，其他土地按照政策，已經自動進行了土地使用年限的順延，且不需要通過換證等方式來進行。這其實說明，真正補繳費用而獲得年限延續(xù)的土地少之又少，絕大多數住宅用地當時使用年限已經延長到70年，自然也不會有到期的問題或顧慮。

大多數地區(qū)繳費延續(xù)房屋產權

深圳對于土地使用權續(xù)期的解決方法很有代表性，目前全國其他涉及到該問題的其他大部分區(qū)域，都是采用繳費的方式延續(xù)房屋產權期。

據《新疆克拉瑪依日報》報道，2015年，該市首批商用房產權到期，產權年限為40 年，需申請續(xù)期并繳出讓金。目前，該市大部分年限已到期的用地單位已補交了土地出讓金，其余未繳納的，當地國土部門將按照相關法律法規(guī)無償收回國有土地使用權，并進行國有土地使用權注銷登記。

2015 年，四川南部縣一樓盤被爆只有15 年土地使用年限。對此，南部縣國土資源局回復稱，開發(fā)商合同中載明的15 年使用年限并不違法。但是，土地使用者可提前到國土部門交費續(xù)期到70 年。在接到土地使用者提交的續(xù)期申請后，國土部門會找地價評估機構參照城市各地段的基準地價來進行評估，然后核準需要續(xù)期的土地所需要交納的費用。

在青島也有類似房屋存在，阿里山小區(qū)5071 戶業(yè)主的土地使用權期限分別為20年、30 年、35 年，其中310 戶業(yè)主的房屋土地使用權在2009年6 月底就到期了。媒體給這些房子取名“撞限房”。不過青島方面日前回應新京報記者，暫時未繳納相關費用。

1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規(guī)定居住用地最高使用年限為70年，為什么有地區(qū)房屋產權的年限不等？事實上，相關政策制定初期建議住宅50年產權，之后隨著政策的不斷調整而變化。

而溫州的20年產權房，是地方政府靈活施行政策的產物。

溫州國土資源局土地利用管理處處長張少清解釋稱：上世紀90年代初期，溫州為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。

嚴躍進表示，從時間上測算，1995年后簽訂的土地出讓合同，土地使用年限也就在20年左右的時間，離到期還有50年，所以對于此類土地使用的問題，并不必過于擔憂。而這也是目前購房者接觸最多的住房類型和用地類型。

解決的辦法仍在路上

“根據2007年頒布實施的《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，但如何續(xù)期，是否有償續(xù)期，如果有償需不需要繳納土地出讓金以及如何繳納，國家沒有明確的規(guī)定和實施細則?！痹瓏敛康丶靖彼鹃L向洪宜這樣對媒體表示。

嚴躍進也表示，目前既有的新建商品住宅的用地的使用年限續(xù)期問題，其實還不明確，依然是在討論范圍內。

正是因為當下沒有明確的說法，所以引發(fā)了業(yè)內討論。

北京市朝陽區(qū)律協房地產委員會委員張志同律師認為，“在沒有明確的法律規(guī)定情況下，居民的住宅土地使用權應該免費續(xù)期?！?/p>

但是對于幾十年后，將有大批房產面臨續(xù)期，該如何解決？

全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為，“既有住宅老百姓繼續(xù)交土地出讓金，應該考慮減免，不應按現在的土地價格作為續(xù)期收費標準。”

但是也有一些專家不支持續(xù)費，物權法起草者之一、全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅認為，高房價下，續(xù)期收費不合理。

北京航空航天大學法學院院長龍衛(wèi)球同認為，應自動續(xù)期，不繳納土地使用費?；蛘咴谵D讓不動產時補交土地出讓金。

嚴躍進也建議，目前的營改增的政策已經提供了一個很好的思路。對于此類住房來說，若是70年到期需要續(xù)租，原則上可以采取不交易不續(xù)租的方式。而若涉及到房屋產權轉讓，這個時候通過計算土地和房產增值部分來進行扣稅，這更具備操作性。