張宏偉

5月5日晚，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關于加強通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。

今后，居民想要購買通州區(qū)商務型公寓，應滿足本市住宅限購條件，已有房的非本市戶籍家庭，不能再購買商務型公寓。

商業(yè)、辦公項目銷售對象也限定為企事業(yè)單位和社會組織，不再對居民銷售。

那么，為什么通州公寓、商辦產(chǎn)品開始限購？北京通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目限購后，成交量價呈現(xiàn)會出什么樣的特征，接下來北京公寓或商辦市場趨勢是什么樣的？

首先，為什么通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目開始限購？商品住宅價格過高與北京市政府東遷為兩大主要原因。具體來講：

第一、通州公寓、商辦項目馬上限購，是因為北京尤其是通州的住宅價格已經(jīng)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，并且已經(jīng)高了，現(xiàn)在調(diào)控政策執(zhí)行嚴格了，投資客資金投向不得不由住宅轉(zhuǎn)向未來商住投資價值較大的通州；

第二、通州副中心迎來北京市政府的搬遷，未來區(qū)域資源和產(chǎn)業(yè)勢必向通州轉(zhuǎn)移，這對于通州商住產(chǎn)品來講也是一個非常大的機會，房產(chǎn)項目包括商住項目的價格也會迎來上漲周期，因此，通州的商住項目也會迎來投資客的關注。從這個角度來看，通州商住限購也是防止未來由于上述兩個因素導致的商住市場過熱的現(xiàn)象。

那么，北京通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目限購后，成交量價呈現(xiàn)會出什么樣的特征，接下來北京公寓或商辦市場趨勢是什么樣的？

從通州公寓、商辦產(chǎn)品限購后趨勢來看，未來通州市場將呈現(xiàn)三大趨勢：

第一，公寓、商辦產(chǎn)品的成交量勢必跌入低谷期，原因兩點：

一是限購前政策傳聞已有一個月左右時間，房企已經(jīng)在這一個月左右時間集中跑了一波量，甚至限購政策前連夜開盤跑量，集中釋放了一波需求，這波需求釋放完畢后短期內(nèi)需求沒有之前那么多；

二是限購政策從嚴了，有公寓、商辦購房資格的群體減少了不少，短期內(nèi)來講，這部分購房者或投資客也會進入到觀望狀態(tài)，此時成交量勢必會走低。

第二，既然公寓、商辦限購成交量短期表現(xiàn)不好，那么，對通州的開發(fā)商來講，短期內(nèi)也不賣了，此時銷售策略轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多批，因為未來通州的公寓、商辦市場還是看好的，未來仍然有需求釋放和漲價的空間。

第三，限購政策措施里規(guī)定企業(yè)可以購買商辦產(chǎn)品，不存在限購情況，那么，個人投資客可以注冊企業(yè)利用企業(yè)資格購買不動產(chǎn)，購買通州的公寓，此時，購買不動產(chǎn)還可以抵扣增值稅，何樂而不為，未來這樣的措施規(guī)避公寓限購會越來越多。