賈立新

[摘要]進入21世紀以來，生活水平和生活質(zhì)量不斷提高，人們對生活環(huán)境的要求也越來越高。也正是在這些因素的影響刺激下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得極大地發(fā)展，各種房地產(chǎn)建筑物的數(shù)量不斷增多。這既給廣大人民的日常生活提供了較大的便利，又推動了我國城市化進程的不斷推進。基于此背景，文章以房地產(chǎn)企業(yè)財務管理為研究對象，先后分析了其成本組成、成本控制、財務風險等內(nèi)容與關系，以期為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的完善及其未來的發(fā)展與擴大提供有益參考。

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；成本控制；風險管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621190

資金成本，即指企業(yè)在經(jīng)營運作活動中，為了籌集、使用資金而付出的各種費用成本。其主要包括兩大內(nèi)容，一是資金籌集費用，二是資金占用費用。由此屬性可以看出，企業(yè)在籌資、投資等活動中，如何有效控制資金成本，便是企業(yè)能否提高經(jīng)濟利益的關鍵問題之一。作為資金高度密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特性是高投入、高風險和高效益，活動資金流的大小對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關重要。所以，加強對資金成本問題的認識，深入學習和研究其實質(zhì)能力，積極掌握資金成本的相關理念、概念及應用方法，深入且理性的認知經(jīng)營之道，對房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、股利分配、績效考核等方面效能的提升以及更進一步的推動自身可持續(xù)發(fā)展，助力良多。

1房地產(chǎn)企業(yè)成本組成內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在商品開發(fā)、建設和經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各種費用的總和。具體來說，其包括了土地的征用和拆遷補償，建筑安裝工程費用，基礎設施建設費用，前期的工程費用以及開發(fā)間接費和公共配套設施費等。進一步說，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的費用通常包括了企業(yè)的應攤費用，即房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營期間產(chǎn)生的該期損益應承擔的各種費用，其中涵蓋管理費用、財務費用以及銷售費用等。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制范圍

客觀而論，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制范圍涉及環(huán)節(jié)較多，但篇幅有限，本文僅以下述幾點作為例舉：

首先，是關于企業(yè)立項階段的成本控制。眾所周知，但凡成本控制的實施，其前提便是項目的確立，只有在確定了項目以后才可以進行成本控制。通過對立項的預期收入，利潤和風險以及成本等的財務分析，可以很好地落實立項階段的成本控制。立項階段的成本控制主要包括：項目可行性經(jīng)濟指標分析、成本估算、現(xiàn)金安排及相關風險敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

其次，是關于企業(yè)設計階段的成本控制。為降低建筑安裝的成本，企業(yè)通常都是從設計階段開始著手成本控制。即包括嚴格落實方案設計與工程設計的招投標制度；重點強化技術溝通，完善限額設計；大力推廣價值工程方法以及監(jiān)督設計出圖前的審核工作。

再次，是關于企業(yè)建設階段的成本控制。此階段是整個建筑工程的中心環(huán)節(jié)，企業(yè)應當嚴格按照基建的程序辦事，全面落實“三通一平”的建設，確保土方平衡，并嚴格制定和實施招投標制度。

最后，是關于企業(yè)交付階段的成本控制。此階段的關鍵在于加強竣工結(jié)算時的審核。也就是說，在工程結(jié)算的時候應當有工程竣工驗收單，確保合同和設計圖紙完全按照規(guī)定來完成，同時審查工程的洽商簽證以及預算的增、減賬清理工作，以及相關竣工調(diào)價和材料差價審計工作。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務風險因素

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時期，但是，由于片面?zhèn)戎匕l(fā)展速度，導致了在發(fā)展過程中存在的問題也越來越明顯。尤其是在成本控制和財務風險方面的問題更加嚴峻。再加之世界經(jīng)濟不景氣的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴峻的發(fā)展困境與財務風險，下文將針對相關風險因素作出分析：

首先，是企業(yè)的投資風險分析。投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業(yè)償債能力以及贏利水平下降的風險。當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長、房地產(chǎn)市場空置率較高、房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

其次，是企業(yè)的融資風險分析。融資風險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，此債不僅會增加企業(yè)到期付息的負擔，而且還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么普通股的收益將會有大幅下降的風險。

最后，是企業(yè)的資金回收與收益分配風險分析。其中，資金回收風險是指房地產(chǎn)企業(yè)由于財務問題而導致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題；收益分配風險則是指利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。兩者風險成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。其內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素則是指房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足。

4企業(yè)財務風險與成本控制

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好地對這些風險進行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至會導致破產(chǎn)的危機。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務風險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。房地產(chǎn)的成本的大小直接決定著融資規(guī)模的大小，及投資收益情況。如果能夠很好地對成本進行控制，則能夠規(guī)避資金回收風險。

41平衡各類機會成本

即房地產(chǎn)企業(yè)在確定其現(xiàn)金持有量時，應結(jié)合考慮其持有成本、轉(zhuǎn)換成本、短缺成本，并在其多種類型的成本與其效益之間進行權衡，達到兩者的最佳均衡比例。比如，在信息流方面，要建立完善信息系統(tǒng)；在資金流方面，則要提高資金使用效率，采用科學預算方法，建立渠道管理理念下的運營資金管理體系；而在采購渠道上，應與時俱進，積極改變傳統(tǒng)理念下對單個項目進行優(yōu)化，并根據(jù)渠道管理理念，實施綜合性的管理。此外，為了獲得財務杠桿正效應，企業(yè)決策者還應當嚴格按照財務杠桿系數(shù)進行計算，以做出理性的財務決策。

42重視融資財務風險

充足的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大規(guī)模、順利運營的重要基礎。因此，房企必須重視到位資金情況，努力拓寬融資渠道。就目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入主要分為以下幾種：國內(nèi)貸款、外資投入、自籌資金以及其他資金等。房企要重視各個融資方式的資金成本，結(jié)合自身現(xiàn)狀來合理地選擇融資方式。例如，當企業(yè)資金鏈緊張的時候，應重點考慮債權性融資；而在企業(yè)高速發(fā)展時，則可以考慮股權式融資，以便于獲得更多資金。同時，在進行融資決策時還應謹慎考慮杠桿效應問題，企業(yè)如果想要普通股每股收益，實現(xiàn)財務杠桿的充分利用，其必要條件即是在實踐中的息稅前利潤，應當高于無差異點情況下的息稅前利潤。所以，分析出無差異點處的息稅前利潤是基礎性的財務管理工作。

5結(jié)論

目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)風險管理能力平均值較低，對突發(fā)事件往往準備工作不足，導致短缺成本過高。因此，房企在投資實踐中，要充分考慮自身成本作用，將資金內(nèi)部成本的作用納入項目決策中的優(yōu)先級別，在既定目標收益率或目標收益的前提下，綜合分析投資項目，同時兼顧資金內(nèi)部成本的牽制問題，并根據(jù)內(nèi)部收益率的水平來作出項目是否值得投資的財務決策。

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