西北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院　李政

?

去庫(kù)存背景下我國(guó)保障房供給趨勢(shì)及影響因素研究

西北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院李政

摘 要：隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開(kāi)，“去庫(kù)存”成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)，由于商品房與保障性住房之間的擠占效應(yīng)，去庫(kù)存勢(shì)必會(huì)影響到保障性住房的發(fā)展。而面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡，僅從需求側(cè)方面是很難解決問(wèn)題的，應(yīng)從供給側(cè)與需求側(cè)兩方面著手。本文通過(guò)logistic模型對(duì)我國(guó)保障性住房供給趨勢(shì)做出了長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)分析對(duì)短期內(nèi)我國(guó)保障性住房的供給與制約因素進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：去庫(kù)存 保障性住房 logistic曲線 灰色關(guān)聯(lián)分析

保障性住房是用來(lái)解決中低收入家庭住房需求問(wèn)題的，我國(guó)政府于1997年提出建設(shè)保障性住房。1999年～2003年期間我國(guó)建設(shè)的保障性住房竣工面積從1999年的4063萬(wàn)平方米增加到2003年的4538萬(wàn)平方米。但2003年以后，各地方政府因追逐土地財(cái)政和開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)保障性住房利益下降，不愿投資保障性住房，轉(zhuǎn)而大量建設(shè)商品房。據(jù)社科院統(tǒng)計(jì)，截至2015年末，商品房期房庫(kù)存約35.7億平方米。要想完全化解這樣的庫(kù)存，僅靠市場(chǎng)消化就要4年～5年的時(shí)間。而在此期間，我國(guó)保障性住房供給卻十分有限，2013年末我國(guó)保障性住房占比不到6%。以此可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，而需求側(cè)方面，由于新城鎮(zhèn)化的建設(shè)，農(nóng)民工成為新市民，對(duì)保障性住房的需要大量增加，造成巨大的商品房期房庫(kù)存與短缺的保障性住房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。因此在去庫(kù)存背景下，有必要對(duì)我國(guó)的保障性住房做出科學(xué)預(yù)判，并根據(jù)其影響因素合理規(guī)劃保障性住房。

1　保障性住房的演進(jìn)過(guò)程及研究現(xiàn)狀

我國(guó)的保障性住房自1998年住房福利分配制度的終結(jié)開(kāi)始，可以分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段（1998年～2003年），這一階段保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，全國(guó)開(kāi)始大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這一時(shí)期保障性住房快速發(fā)展。第二階段（2003年～2007年），我國(guó)確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，房屋供給主體從保障性住房轉(zhuǎn)向普通商品住房，這導(dǎo)致保障性住房建設(shè)大幅縮水。第三階段（2007年～2015年），國(guó)家再次提出保障性住房的重要性，并出臺(tái)相應(yīng)政策刺激保障性住房建設(shè)，尤其在“十二五”期間，提出建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套的明確要求。

2016作為“十三五”開(kāi)局之年，國(guó)家已經(jīng)將住房保障體系與房地產(chǎn)健康發(fā)展作為“十三五”規(guī)劃前期的重大研究課題，在化解商品房庫(kù)存的同時(shí)，保障性住房建設(shè)將會(huì)得到大力發(fā)展。從長(zhǎng)期來(lái)看，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化率接近55%，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我國(guó)近3億的農(nóng)民工每年將會(huì)有2000萬(wàn)的人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城，這部分農(nóng)村人口不但能起到去庫(kù)存的作用，還能推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)拉動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2　保障性住房供給趨勢(shì)長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

2.1研究方法

雖然“去庫(kù)存”成為當(dāng)下熱議話題，但從長(zhǎng)期看，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，全國(guó)住宅供給仍有較大的上漲空間，因此首先對(duì)全國(guó)住宅供給趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上利用保障性住房占比測(cè)算出保障性住房達(dá)到飽和值的時(shí)間點(diǎn)。

2.2模型的選取

本文對(duì)住宅供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)采用logistic模型，logistic方程最早由比利時(shí)數(shù)學(xué)家Verhulst推導(dǎo)出來(lái)，因?yàn)槠淠軌蜉^好的描述某些有界增長(zhǎng)現(xiàn)象，現(xiàn)已被廣泛應(yīng)用于多個(gè)領(lǐng)域之中。logistic曲線模型是因變量隨時(shí)間變動(dòng)的趨勢(shì)模型，因?yàn)橛?jì)算簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)含義明顯，所以在一些預(yù)測(cè)研究中備受歡迎。logistic方程在房屋供給預(yù)測(cè)中的表達(dá)式如式（1）：

（2）式中，a為常數(shù)，對(duì)logistic模型的預(yù)測(cè)首先需要確定模型中的三個(gè)參數(shù)（K、a、r），而K值的大小影響參數(shù)a、r的值，本文借助SPSS軟件中曲線擬合，通過(guò)擬合優(yōu)度最大估算法來(lái)估算K值。

以全國(guó)住宅竣工面積做因變量，時(shí)間做自變量，采用SPSS軟件中的logistic曲線回歸分析方法，以全國(guó)住宅竣工面積飽和值作為logistic曲線估計(jì)上限，獲取參數(shù)a、r，以此構(gòu)建住宅供給的logistic增長(zhǎng)模型，依據(jù)該模型對(duì)全國(guó)住宅供給趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.3住宅供給的logistic模型估計(jì)及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2.3.1住宅竣工面積飽和值估算

以1999年～2013年的全國(guó)住宅竣工面積作為因變量，以時(shí)間t作為自變量，將數(shù)據(jù)錄入SPSS軟件中，選擇曲線回歸分析方法，對(duì)飽和值進(jìn)行不同的賦值，結(jié)果顯示，當(dāng)全國(guó)住宅供給量上限為324億平方米時(shí)，得到擬合優(yōu)度最大（0.98），且模型通過(guò)顯著性檢驗(yàn)（F=441.231，sig ＜0.01），由此表明，324億平方米為全國(guó)住宅竣工面積的Logistic曲線理論飽和值。

2.3.2住宅竣工面積的logistic模型估算及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

以324億平方米作為中國(guó)住宅竣工面積的飽和值，由SPSS分析軟件進(jìn)行曲線回歸，回歸系數(shù)為0.11，且能通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，將其帶入式（2），可得1999年～2013年的中國(guó)住宅竣工面積的logistic模型（3）式：

依據(jù)式（3），可以得出我國(guó)在2044年住宅竣工面積為131.35億平方米。

2.3.3保障性住房供給趨勢(shì)預(yù)測(cè)

本文以時(shí)間為契合點(diǎn)，通過(guò)全國(guó)住宅竣工面積反推出保障性住房達(dá)到飽和值的時(shí)間點(diǎn)，從而對(duì)保障性住房的供給趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。根據(jù)劉樺等國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究，我國(guó)的保障性住房合理供給上限為98億平方米，而發(fā)達(dá)國(guó)家的保障性住房水平則達(dá)到了50%～80%，暫且估計(jì)我國(guó)的保障性住房水平在達(dá)到供給上限時(shí)為70%，由此可以算出保障性住房達(dá)到供給上限時(shí)我國(guó)的住宅竣工面積為：

保障性住房合理供給上限=保障性住房水平×全國(guó)住宅竣工面積。

當(dāng)保障性住房達(dá)到飽和值時(shí)，我國(guó)住宅竣工面積大約為140億平方米，由此得出我國(guó)保障性住房達(dá)到飽和值的時(shí)間大約在2044年。由中國(guó)科學(xué)院《2001年中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》對(duì)城市化水平的分析，2030年～2040年我國(guó)城市化水平將進(jìn)入成熟階段，這與我們得出的我國(guó)達(dá)到保障性住房合理供給上限的時(shí)間相吻合，進(jìn)一步說(shuō)明我們得出的保障性住房供給上限的合理性。

3　保障性住房供給趨勢(shì)影響因素分析

3.1影響因素選取

住房供給受政府、市場(chǎng)和消費(fèi)者三方的共同作用，其影響因素非常復(fù)雜，而這其中有許多影響保障性住房供給的因素。

政府是國(guó)家宏觀調(diào)控住房政策的制定者和執(zhí)行者，而國(guó)家宏觀對(duì)住房調(diào)控的重要依據(jù)之一是人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平及增速直接關(guān)系到政府對(duì)保障性住房建設(shè)的力度。因此，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是影響保障性住房供給的重要因素。城市化率也是國(guó)家宏觀對(duì)住房調(diào)控的重要依據(jù)之一，盡管我國(guó)城市化率由2008年的44.9%增加到2015年的54.77%，但與發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率約80%相比差距明顯，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)化只是空間城鎮(zhèn)化而并非人口城鎮(zhèn)化。我國(guó)有近3億的農(nóng)民工，戶籍問(wèn)題使他們不能享受城鎮(zhèn)化成果，他們是偽城鎮(zhèn)化的。除去這部分人口，我國(guó)城鎮(zhèn)化率不到40%。因此加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，解決農(nóng)民工戶籍問(wèn)題，讓3億農(nóng)民工享受城市化成果將會(huì)促進(jìn)保障性住房的建設(shè)。人口老齡化是國(guó)家宏觀對(duì)當(dāng)下及未來(lái)住房尤其是保障性住房供給調(diào)控的重要依據(jù)之一。我國(guó)在2000年老齡化特征已經(jīng)十分明顯。這樣的人口年齡結(jié)構(gòu)要求住房結(jié)構(gòu)與其相匹配。老齡化背景下住房結(jié)構(gòu)將從高檔、面積大、復(fù)雜向普通、面積適中、簡(jiǎn)便以及社會(huì)服務(wù)體系健全的保障性住房轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)是影響住房供給趨勢(shì)變化的直接因素。保障性住房?jī)r(jià)格是影響其供給趨勢(shì)很重要的因素，而商品房的售價(jià)會(huì)直接影響保障性住房的價(jià)格。由于我國(guó)政府普遍依靠土地財(cái)政，保障性住房的資金來(lái)源又大多依靠政府，開(kāi)發(fā)成本偏高，房地產(chǎn)商更傾向商品住房，可見(jiàn)商品住房竣工面積對(duì)保障性住房的供給有擠占效應(yīng)。故住宅商品房平均銷售價(jià)格和住宅竣工面積為市場(chǎng)對(duì)保障性住房供給的影響因素。

消費(fèi)者是住房市場(chǎng)的需求主體，需求量取決于其購(gòu)買力。就保障性住房而言，其需求量取決于中低階層的收入水平。提高中低階層收入水平是確保保障性住房需求的重要途徑。因此，破解收入增長(zhǎng)難題是關(guān)鍵。與此同時(shí)，中低收入階層現(xiàn)有住房面積以及住房年限也是影響保障性住房供給的因素。由此可見(jiàn)，人均可支配收入和城鎮(zhèn)人均住房面積成為了保障性住房供給趨勢(shì)的影響因素。

綜上所述，本文選擇的影響保障性住房供給的制約因素有：人均國(guó)民生產(chǎn)總值、城市化率、人口老齡化率、人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積、商品房平均銷售價(jià)格、住宅竣工面積等。

3.2保障性住房供給趨勢(shì)影響的灰色關(guān)聯(lián)分析

為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大庫(kù)存與短缺保障性住房的結(jié)構(gòu)性矛盾，確保保障性住房建設(shè)能夠合理發(fā)展，在對(duì)其供給趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)的同時(shí)，需對(duì)其影響因素進(jìn)行分析。盡管采用傳統(tǒng)的計(jì)量模型可以通過(guò)回歸分析確定各影響因素的大小，但其缺點(diǎn)是對(duì)分析數(shù)據(jù)要求多計(jì)算量大，且因住房供給與各影響因素之間的整體關(guān)系形式難以確定，會(huì)導(dǎo)致選擇的模型與真實(shí)的模型之間偏差較大，統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)難以通過(guò)。為此，本文選擇灰色關(guān)聯(lián)分析法?；疑P(guān)聯(lián)分析法可以放寬傳統(tǒng)計(jì)量模型回歸分析的要求，而且具有如下優(yōu)點(diǎn)：對(duì)樣本量的多少?zèng)]有過(guò)多要求，也不需要典型的分布規(guī)律，而且計(jì)算量比較小，其結(jié)果與定性分析結(jié)果會(huì)比較吻合。

判斷出哪些因素對(duì)保障性住房供給的關(guān)聯(lián)程度密切，灰色關(guān)聯(lián)分析可以研究系統(tǒng)結(jié)構(gòu)之間的相互關(guān)系，確定各種影響因素的主次序列，以此確定哪些是主要制約因素，哪些是次要制約因素，因而可以更加合理地制定相關(guān)政策。

3.3灰色關(guān)聯(lián)實(shí)證分析

設(shè)保障性住房供給量為x0，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為x1，城市化率為x2，城鎮(zhèn)人均可支配收入為x3，人口老齡化為x4，城鎮(zhèn)人均住房面積為x5，住宅竣工面積為x6，住宅商品房平均銷售價(jià)格為x7。本文通過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行初值化處理、計(jì)算差序列以及差序列矩陣，然后根據(jù)最大值與最小值之間的最大絕對(duì)差（M=5.4429）以及最小絕對(duì)差（m=0.011），算出各因素之間的關(guān)聯(lián)系數(shù)，記保障性住房供給量與各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)為

通過(guò)以上灰色關(guān)聯(lián)分析可得如下結(jié)論。

（1）各影響因素隨時(shí)間與保障性住房供給之間的關(guān)系逐漸減弱，但差異明顯。城市化率、人口老齡化以及人均住房面積與保障性住房供給之間的關(guān)聯(lián)度盡管隨時(shí)間呈逐漸減弱的趨勢(shì)，但依然顯著相關(guān)，從1999年～2014年一直處在0.72以上。而人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人均可支配收入、住宅竣工面積以及住宅商品房平均銷售價(jià)格與保障性住房供給之間的關(guān)聯(lián)度衰減到不相關(guān)。其原因如下：首先從需求而言，保障性住房是針對(duì)城鎮(zhèn)中低收入推出的介于計(jì)劃與市場(chǎng)之間的半福利性住房，城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致城市中低收入人數(shù)增加，保障性住房需求量增加；在老齡化社會(huì)，擁有福利性質(zhì)的保障性住房屬于小套型房屋，符合老齡人的住房需求。其次在收入方面，無(wú)論是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的提高還是人均可支配收入的提高都能增加收入水平，當(dāng)收入水平不斷提高，價(jià)格不再是影響住房的關(guān)鍵因素，對(duì)保障性住房的影響也會(huì)隨之減小。

（2）在“去庫(kù)存”背景下，短期內(nèi)合理調(diào)節(jié)保障性住房供給，政府的作用不可忽視。從灰色關(guān)聯(lián)分析結(jié)果不難看出，隨著時(shí)間推移，所選指標(biāo)與保障性住房供給之間關(guān)聯(lián)度呈衰減趨勢(shì)，與收入相關(guān)的指標(biāo)已衰減到不相關(guān)，但在短期時(shí)間內(nèi)，政府指標(biāo)與保障性住房供給依然保持較高相關(guān)度，平均關(guān)聯(lián)度在0.72以上。特別是城鎮(zhèn)化率，在去庫(kù)存的大背景下，新城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快使更多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，中央在2016年經(jīng)濟(jì)工作中多次指出加快農(nóng)民工市民化，通過(guò)擴(kuò)大需求來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些“新市民”在城市定居需要大量保障性住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一方面市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，另一方面在需求側(cè)新市民住房得不到滿足，需要用政府的有形之手，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)從供給側(cè)向需求側(cè)轉(zhuǎn)移，從而達(dá)到新的供需平衡，促進(jìn)保障性住房持續(xù)健康的發(fā)展。

4　結(jié)論與建議

保障性住房建設(shè)的缺失與城鎮(zhèn)化的不合理有很大關(guān)系，真正需要保障性住房的進(jìn)城打工人員，由于戶籍原因不具有購(gòu)買保障性住房的資格，從而使保障性住房與其主要需求者不對(duì)稱，阻礙了保障性住房的發(fā)展。因此政府需要出臺(tái)相應(yīng)的戶籍政策，使農(nóng)民工也可以享受城鎮(zhèn)化成果。此外在去庫(kù)存的背景下，政府可以通過(guò)購(gòu)買一定比例的商品房作為保障性住房，不但可以減少商品房的庫(kù)存也可以通過(guò)增加保障性住房的供給。另外在社會(huì)保障方面，政府可以通過(guò)降息、降低首付、個(gè)人所得稅抵押利息等形式增加消費(fèi)者購(gòu)買力，從而拉動(dòng)保障性住房的供給。

參考文獻(xiàn)

［1］ 劉樺，等.發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房供給發(fā)展軌跡及啟示［J］.商業(yè)時(shí)代，2013（09）.

［2］ 江波.保障性住房適度供給研究［D］.西安：西安建筑科技大學(xué)，2013.

［3］ 鄭玉歆.為什么要強(qiáng)化政府增加住房供給的責(zé)任［J］.經(jīng)濟(jì)管理，2014（4）.

［4］ 蘇多永，張玉香.保障性住房供給不足的原因探析與政策建議［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010（3）.

［5］ 王媛.保障性住房融資問(wèn)題研究——基于準(zhǔn)公共品的視角［J］.西南金融，2012（11）.

［6］ 龔俊超.保障性住房供給需求的分析與預(yù)測(cè)［D］.南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013.

［7］ 謝逸楓.農(nóng)民工進(jìn)城“去庫(kù)存”要打“組合拳”［J］.新產(chǎn)經(jīng)，2016（63）.

作者簡(jiǎn)介：李政（1990-），男，漢族，河南鄭州人，數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生，主要從事數(shù)量經(jīng)濟(jì)分析與研究。

中圖分類號(hào)：F294

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298（2016）04（c）-146-03