摘要：近年來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，在推進(jìn)社會(huì)現(xiàn)代化等方面起到了重要的作用，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展中，一些問(wèn)題也隨之出現(xiàn)，其中，市場(chǎng)失靈和非均衡問(wèn)題成為了備受關(guān)注的問(wèn)題，需要政府采用宏觀調(diào)控手段、運(yùn)用土地政策予以干預(yù)。文章就土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系進(jìn)行了研究探討。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)調(diào)控；關(guān)系

我國(guó)是土地資源大國(guó)，但同時(shí)也是人口大國(guó)，人均土地資源與世界水平相差較遠(yuǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地資源合理供應(yīng)機(jī)制的構(gòu)建成為了現(xiàn)階段迫切得到解決的問(wèn)題，相關(guān)人員需要加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系的研究，不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控理論體系，為人們土地資源的合理運(yùn)用提供進(jìn)一步的實(shí)踐指導(dǎo)依據(jù)。

一、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)概述

（一）土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控內(nèi)涵

土地供應(yīng)即地球所能供應(yīng)社會(huì)利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。土地供應(yīng)能夠可以分為兩種形式，一種是自然供應(yīng)，就是天然可供人類(lèi)使用的土地，另一種是經(jīng)濟(jì)供應(yīng)，就是經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)后能夠進(jìn)行利用的土地。為了保證土地合理供應(yīng)，政府制定了一系列關(guān)于土地用途、價(jià)格、供應(yīng)總量等方面的規(guī)章制度，以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理調(diào)控，而這些政策便是土地供應(yīng)政策。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康運(yùn)行，而對(duì)其進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)控制的行為。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程都需要國(guó)家依照與其相關(guān)的一系列規(guī)律，采用合理手段，保證市場(chǎng)有序發(fā)展，以促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的均衡發(fā)展。

（二）傳導(dǎo)機(jī)制分析

由于經(jīng)濟(jì)因素、人為因素等方面的影響，在土地供應(yīng)的某個(gè)時(shí)間段內(nèi)，一些具有某種用途的土地會(huì)在這一時(shí)間段產(chǎn)生一定的彈性，使不同用途的土地能夠相互轉(zhuǎn)換，也使土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間衍生出了一種傳導(dǎo)機(jī)制。

傳導(dǎo)機(jī)制主要是指從宏觀調(diào)控手段實(shí)施到調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的中間過(guò)程。土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之間的傳導(dǎo)機(jī)制，是土地供應(yīng)政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的間接調(diào)控過(guò)程。土地供應(yīng)傳導(dǎo)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，需要經(jīng)過(guò)一系列時(shí)滯，才能夠最終對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其中，土地供應(yīng)政策時(shí)滯包括決策時(shí)滯、響應(yīng)時(shí)滯、認(rèn)識(shí)時(shí)滯等。同時(shí)，土地供應(yīng)傳導(dǎo)能夠促進(jìn)各經(jīng)濟(jì)主體之間的相互作用，例如土地所有者、土地投資者、土地需求者等，通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制，能夠使各主體的利益盡可能達(dá)到均衡狀態(tài)。另外，土地供應(yīng)傳導(dǎo)也具有能夠協(xié)調(diào)不同政策的特點(diǎn)，由于土地供應(yīng)政策無(wú)法獨(dú)立發(fā)揮作用，因此，需要傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)其與貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等的相互配合，充分起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。

二、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系分析

（一）土地供應(yīng)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系分析

土地供應(yīng)價(jià)格的主要影響因素是土地的需求量。由于土地自然供給方式并沒(méi)有彈性，而經(jīng)濟(jì)供給方式也往往會(huì)因?yàn)樽匀还┙o的影響而逐漸喪失彈性，因而間接影響了人們對(duì)土地的需求情況，并導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格隨之波動(dòng)。

一旦人們對(duì)房地產(chǎn)需求的暴增，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升，并引起開(kāi)發(fā)商對(duì)土地供應(yīng)的新一輪需求，但是又受到土地供給缺乏彈性這一特點(diǎn)的限制，導(dǎo)致土地資源出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，促使土地資源價(jià)格的不斷提升。反之，一旦人們對(duì)房地產(chǎn)的需求呈下降趨勢(shì)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法再獲得更多的利益，便會(huì)降低對(duì)土地資源的需求，導(dǎo)致土地資源價(jià)格也隨之降低。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地供應(yīng)價(jià)格有著密切關(guān)系，兩者能夠相互作用，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)，也應(yīng)著重考慮這方面的關(guān)系，例如調(diào)節(jié)利稅率等。

（二）土地供應(yīng)方式與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系分析

我國(guó)現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式主要包括拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議、招標(biāo)等。受土地供應(yīng)協(xié)議的固有特征影響，通過(guò)這一方式獲得的土地，具有價(jià)格低廉的特點(diǎn)，且由于這一方式缺乏競(jìng)爭(zhēng)性、公平性、公開(kāi)性，也使開(kāi)發(fā)商所獲得土地的價(jià)格與市場(chǎng)協(xié)議價(jià)格存在較大差距。而其他三種土地供應(yīng)形式相對(duì)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)性會(huì)更強(qiáng)，能夠在政府的幫助下實(shí)行公平公正的競(jìng)爭(zhēng)，并形成合理的土地價(jià)格。但是無(wú)論哪一種土地供應(yīng)方式，對(duì)土地供求都不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，也并不是土地價(jià)格的影響因素。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要注重商品的利潤(rùn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商通過(guò)哪一種土地供應(yīng)方式獲得土地，或是采用多少成本獲得土地，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)結(jié)合人們購(gòu)買(mǎi)力情況，適當(dāng)上漲房?jī)r(jià)以獲取利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也并沒(méi)有過(guò)多的影響，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之間并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的關(guān)系。

（三）土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系分析

土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)值之間存在著互動(dòng)和反饋兩種聯(lián)系。土地供應(yīng)量會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，反之，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)引起土地供應(yīng)量的變化，兩者之間相互作用、相互影響，以保證土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡。

土地供應(yīng)量與房地市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系可用經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論方面著手。國(guó)家為保證土地資源的合理配置，在土地類(lèi)型方面進(jìn)行了控制，一定程度上降低了土地供應(yīng)量，再加上現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要屬于政策導(dǎo)向型市場(chǎng)，因此國(guó)家在政策方面的調(diào)整，也會(huì)引起房地產(chǎn)需求、價(jià)格方面的變化。例如在某一時(shí)期，國(guó)家調(diào)整政策控制土地供給量，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求和價(jià)格有所提升。由此可見(jiàn)，土地供應(yīng)量和政策調(diào)整都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

而兩者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)出量所造成的影響作用剛好相反，例如在土地供應(yīng)量減少的情況下，房地產(chǎn)供應(yīng)量也會(huì)隨之減少，若是國(guó)家政策調(diào)整控制土地供應(yīng)量，則會(huì)反而激起開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量提升。另外，這兩種因素的影響強(qiáng)度，需要通過(guò)其相對(duì)作用強(qiáng)度來(lái)確定。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系分析

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，主要包含兩種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一種是土地類(lèi)型不同對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，另一種則是供應(yīng)土地位置分布不同對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、前者包含住宅型用地、工礦業(yè)用地、綜合型用地等，后者則需要按照房地產(chǎn)所處區(qū)位進(jìn)行劃分，且這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。近年來(lái)，很多房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超出了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，再加上一些保障房開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，為了對(duì)這一情況進(jìn)行控制，國(guó)家也制定了相關(guān)政策，以保證房?jī)r(jià)的合理性。

由于社會(huì)收入分配不均、普通住宅利潤(rùn)較低等原因，目前，開(kāi)發(fā)商并不愿意更多的開(kāi)發(fā)普通住宅，導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，高檔商品房較多，普通住宅的數(shù)量相對(duì)較少。并且房地產(chǎn)具有固定性的特點(diǎn)，而不同位置空間的房地產(chǎn)，其周?chē)h(huán)境配置和生活成本也存在一定的差異，能夠直接影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)意向，因此，在房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)方面，不同的固定位置空間也成為了開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的要點(diǎn)。

為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，國(guó)家也制定了相關(guān)的調(diào)控政策，例如增加大中、小型保障房供給的政策、調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的政策等，合理控制開(kāi)發(fā)商對(duì)高檔商品房的建設(shè)，平衡其獲取利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控建議

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，由于其中涉及的方面眾多，且無(wú)法進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，因此，需要國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，在保證市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，合理控制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。

土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著眾多的內(nèi)在聯(lián)系，國(guó)家可以通過(guò)兩者之間的不同關(guān)系，采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策。例如在土地市場(chǎng)缺乏彈性時(shí)，適當(dāng)改變建筑容積率，使房地產(chǎn)產(chǎn)出量能夠符合目前需求標(biāo)準(zhǔn)，由于土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格有一定聯(lián)系，因此，國(guó)家也可以通過(guò)加大控制土地供應(yīng)量，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理調(diào)控。同時(shí)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定聯(lián)系，因此，國(guó)家可以限制高檔商品房的建設(shè)，增加普通住宅供應(yīng)量，使開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)保持均衡，充分滿(mǎn)足居民住房需求，達(dá)到市場(chǎng)調(diào)控目的。另外，國(guó)家也可以通過(guò)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的制定進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，例如明確界定土地產(chǎn)權(quán)，改善稅費(fèi)制度，要求各市制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃、城市規(guī)劃體系和儲(chǔ)備制度等，充分維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程的等方面具有重要影響。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自我調(diào)節(jié)能力，因此，需要政府加強(qiáng)對(duì)其的調(diào)控，通過(guò)對(duì)土地供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系的分析，了解兩者內(nèi)在聯(lián)系，制定有效調(diào)控策略，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：翟江霞（1972- ），女，河北大名人，本科，新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。