權(quán)光磊

摘 要：隨著房地產(chǎn)庫存的不斷高攀，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理問題有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。文章運(yùn)用文獻(xiàn)分析法、案例分析法、數(shù)據(jù)分析法等，對(duì)LC集團(tuán)的存貨管理進(jìn)行研究，以期能夠在一定程度上促進(jìn)該企業(yè)的存貨管理優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：LC集團(tuán)；存貨管理；問題；改進(jìn)

中圖分類號(hào)：F426.82 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）05-0032-02

1 LC集團(tuán)存貨管理現(xiàn)狀

1.1 LC集團(tuán)介紹

LC房地產(chǎn)集團(tuán)成立于1995年，于2006年上市LC集團(tuán)主要從事住宅物業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)。截止到2015年底，LC集團(tuán)已經(jīng)有100多家成員企業(yè)，并且在浙江為主的全國多個(gè)省市和地區(qū)投資開發(fā)了數(shù)百個(gè)知名房地產(chǎn)項(xiàng)目。在2005年到2014年連續(xù)獲得中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力前十名的重要位置。然而，在近年來LC集團(tuán)的資產(chǎn)構(gòu)成中，存貨資產(chǎn)的份額不斷增加，且存貨的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了明顯的下降，這就需要對(duì)該企業(yè)的存貨管理問題進(jìn)行更加系統(tǒng)的研究。

1.2 LC集團(tuán)的存貨管理現(xiàn)狀

隨著LC集團(tuán)經(jīng)營發(fā)展中對(duì)施工外包以及戰(zhàn)略采購方案的運(yùn)用，在集團(tuán)的存貨構(gòu)成中，住宅項(xiàng)目成為最主要的部分。截止到2015年9月底，在LC集團(tuán)的存貨資產(chǎn)中，待售商品房占60%，另外有27%的未完成建設(shè)的待售商品房，以及其他的一些資產(chǎn)。本文研究對(duì)象主要針對(duì)其商品房相關(guān)的存貨展開。

在2015年6月，集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率0.19%，這個(gè)數(shù)據(jù)本身是低于房地產(chǎn)行業(yè)均值（0.21%）的，因此LC集團(tuán)的存貨管理總體效果相對(duì)于行業(yè)均值較差。值得關(guān)注和反思的是，在2013～2014年，LC集團(tuán)連續(xù)增加對(duì)商品房以及商用項(xiàng)目的開發(fā)，這就會(huì)帶動(dòng)集團(tuán)存貨資產(chǎn)持續(xù)增加。前期存貨周轉(zhuǎn)緩慢勢(shì)必促使前期經(jīng)營中積累更多存貨，而這個(gè)問題也會(huì)隨著開發(fā)項(xiàng)目的增加而擴(kuò)展。因此，有必要對(duì)LC集團(tuán)存貨管理的不足與原因進(jìn)行更加細(xì)致和理性的分析。

2 LC集團(tuán)存貨管理存在的問題與成因分析

2.1 存在的問題

2.1.1 存貨周轉(zhuǎn)率過低

結(jié)合LC集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表，整理了2011～2015年LC集團(tuán)半年報(bào)與年報(bào)數(shù)據(jù)，其中存貨資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，見表1。

結(jié)合上表內(nèi)容可以看出，在2011～2015年6月底，LC集團(tuán)的流動(dòng)比率在2013年6月前逐步下降，在2013年12月開始逐步回升。但是該企業(yè)的速動(dòng)比率卻在2014年12月（0.66%）到2015年6月（0.63%）顯著下降，其變動(dòng)趨勢(shì)與流動(dòng)比率相反。由此可見，LC集團(tuán)的存貨資產(chǎn)不斷擴(kuò)大，影響了流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)效率。而在此基礎(chǔ)上，該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率在近年來明顯波動(dòng)。雖然從數(shù)值來看，2015年6月LC集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率0.19%相對(duì)于2011年6月的0.06%有明顯增長(zhǎng)，但是相對(duì)于2014年12月的0.50%卻明顯下降，且這個(gè)比率相對(duì)于2011年12月到2014年12月的周轉(zhuǎn)率均值是相對(duì)較低的。從這一點(diǎn)來看，即便LC集團(tuán)在過去的幾年在存貨管理上不斷的調(diào)整，并且部分年份或季度的存貨周轉(zhuǎn)改善，但是其改善程度不佳且穩(wěn)定性較差。

此外，需注意的是，2014年全年我國國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.37%，2015年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率均值在0.21%左右，由此可見LC集團(tuán)作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大型上市公司，其存貨周轉(zhuǎn)速度甚至低于行業(yè)均值。這就表示LC集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)困難，這不僅會(huì)增加存貨儲(chǔ)備，也會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)與運(yùn)營活動(dòng)，引發(fā)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2004～2014年全國不同區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)比較大。一線城市如北上廣基本平穩(wěn)增長(zhǎng)，即便是調(diào)控下房?jī)r(jià)下調(diào)也不明顯。而二三線城市部分下降但是整體仍然上漲。LC集團(tuán)在全國多個(gè)城市和地區(qū)有項(xiàng)目建設(shè)，而在北上廣等一線城市，雖然城市房?jī)r(jià)高，但是居民收入水平較高，且LC的項(xiàng)目位于繁華地帶，吸引購買能力強(qiáng)，滯銷問題較少。

2.1.2 存貨積壓?jiǎn)栴}持續(xù)擴(kuò)大

結(jié)合前文分析可以看出，LC集團(tuán)的存貨資產(chǎn)在2011-2015年上半年的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大。

而由于近年來LC集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)能力有所下降，LC集團(tuán)在全國的存貨積壓?jiǎn)栴}進(jìn)一步加劇。特別是，根據(jù)2015年6月LC集團(tuán)對(duì)全國主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盤點(diǎn)，目前LC集團(tuán)在全國的房地產(chǎn)開發(fā)情況，見表2。

筑物等增長(zhǎng)迅速，而這些特殊的房地產(chǎn)本身目標(biāo)市場(chǎng)明確，在存貨管理中僅僅采取ABC法并不能針對(duì)準(zhǔn)確目標(biāo)市場(chǎng)開展存貨銷售，這就必然影響企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)。

2.2 問題的成因分析

2.2.1 投資過度且與萬科等大集團(tuán)投資結(jié)構(gòu)同質(zhì)化

在2014年，LC集團(tuán)與萬科、保利在項(xiàng)目投資區(qū)域上的重復(fù)率達(dá)到80%，集中在二線城市中心區(qū)和一線城市邊遠(yuǎn)地點(diǎn)。而LC集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)緩慢而積壓嚴(yán)重，問題的根本在于LC集團(tuán)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過度，前期項(xiàng)目沒有完成較好銷售，在資本占用的情況下持續(xù)擴(kuò)大新項(xiàng)目投資，必然導(dǎo)致存貨與資本間矛盾擴(kuò)大化。

更加關(guān)鍵的是，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)購買是一個(gè)家庭或者一個(gè)購買者非常大的支出，在市場(chǎng)選擇中，相對(duì)于萬科和保利顯著的品牌優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，LC集團(tuán)往往難以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而難以完成高效率項(xiàng)目存貨銷售。

值得關(guān)注的是，在最近五年，LC集團(tuán)開發(fā)的新項(xiàng)目仍然集中在住宅商品房，并且從戶型、區(qū)位分布特點(diǎn)到價(jià)格，其差異化都不大，這就很難促使其在競(jìng)爭(zhēng)中化解和消除存貨積壓?jiǎn)栴}。

2.2.2 激烈競(jìng)爭(zhēng)中銷售能力明顯放緩

在2006年以來，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一次次的價(jià)格攀升，地王現(xiàn)象頻發(fā)。在此情況下，國內(nèi)先后成立了更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，原有的房地產(chǎn)企業(yè)與新進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)熱情持續(xù)增強(qiáng)，促使在2010年之前內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增加。從2011年開始，國家強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在2011～2014年國家先后借助多種手段限制主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，2015年可能啟動(dòng)的房產(chǎn)稅等也會(huì)進(jìn)一步干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

在此情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量攀升而市場(chǎng)需求被抑制，且由于之前房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過度嚴(yán)重超出居民承受力等情況，LC集團(tuán)與國內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。相應(yīng)的其存貨銷售能力逐步下降，并且隨著LC集團(tuán)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)的房源銷售的完成，更多不具備優(yōu)勢(shì)的存貨必然面對(duì)更加嚴(yán)重的滯銷問題，其存貨積壓難以化解。

2.2.3 存貨管理區(qū)域差異較大

LC集團(tuán)在全國多個(gè)省市和地區(qū)有項(xiàng)目投資與存貨資產(chǎn)。而目前LC集團(tuán)在浙江省本地的品牌知名度更高，本地居民對(duì)于LC集團(tuán)的項(xiàng)目購買忠誠度也比較高，相應(yīng)的浙江省本地的存貨銷售成為影響LC集團(tuán)存貨管理效果的關(guān)鍵因素之一。然而，隨著溫州樓市的崩盤以及浙江其他地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題顯露，浙江本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也不容樂觀。而LC集團(tuán)在其他省市面臨更高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，相應(yīng)的存貨銷售也有所下降。這就影響了LC集團(tuán)的存貨管理效果。

2.2.4 存貨管理相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不足

作為一家房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營為主的企業(yè)，LC集團(tuán)的存貨管理有管理對(duì)象總額和單項(xiàng)金額高的特點(diǎn)，其管理的周期也比較長(zhǎng)。然而，銀行房貸政策、國家房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)調(diào)控的其他政策，居民對(duì)房地產(chǎn)購買的剛性需求程度以及居民收入等因素，都是不斷變化的。

與之相關(guān)的，LC集團(tuán)存貨開發(fā)的成本、存貨形成后銷售的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以及整個(gè)存貨系統(tǒng)的價(jià)值轉(zhuǎn)換與資本釋放等，都面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，這就必然促使LC集團(tuán)的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

然而，LC集團(tuán)的存貨管理僅關(guān)注存貨數(shù)量與銷售，而忽視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析、檢測(cè)與應(yīng)對(duì)，這就使得2014年部分地區(qū)調(diào)整一套購買房貸政策的情況下，LC集團(tuán)也沒有對(duì)其存貨銷售做出恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整，難以順應(yīng)政策改善存貨銷量，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也難以有效的控制。

3 改進(jìn)LC集團(tuán)存貨管理的建議

3.1 結(jié)合市場(chǎng)需求調(diào)整銷售降低存貨積壓

要想解決存貨管理的缺陷，LC集團(tuán)必須結(jié)合自身的實(shí)際情況，不是簡(jiǎn)單的對(duì)存貨進(jìn)行管理方法上的調(diào)整，而必須在理念上逐步削減存貨。強(qiáng)調(diào)依據(jù)市場(chǎng)需求，進(jìn)行項(xiàng)目可行性調(diào)研分析，并且結(jié)合市場(chǎng)需求、潛在競(jìng)爭(zhēng)與可替代品的多元分析，結(jié)合企業(yè)自身資本的實(shí)際承受能力與市場(chǎng)銷售能力等，科學(xué)的進(jìn)行投資。

在投資中，需要根據(jù)不同區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)行為習(xí)慣與購買需求，對(duì)區(qū)位選擇、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、配套完善等逐步改進(jìn)，來提升投資后方案的銷售能力，降低開發(fā)先于銷售，而導(dǎo)致存貨高企的問題。

3.2 采取多元化營銷手段銷售庫存

解決LC集團(tuán)的存貨高企問題，在存貨管理中，需要注重配合更加有效的市場(chǎng)營銷方案，逐步將庫存銷售出去，釋放被占用資本，并將其轉(zhuǎn)移到更多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就需要LC集團(tuán)依據(jù)各區(qū)域市場(chǎng)的具體需求，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格設(shè)定、關(guān)系營銷網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)以及促銷活動(dòng)等方面進(jìn)行更多努力，力求更加快速的完成存貨銷售，才能更好的提升存貨管理下的財(cái)務(wù)能力。

3.3 構(gòu)建動(dòng)態(tài)、全面的存貨管理機(jī)制

LC集團(tuán)在全國甚至國外一些地區(qū)開始了更多的項(xiàng)目開發(fā)。高效率的存貨管理要求LC集團(tuán)進(jìn)一步對(duì)存貨管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)進(jìn)行完善，并且更好的借助信息系統(tǒng)強(qiáng)化存貨的銷售管理。可以考慮將存貨管理系統(tǒng)與企業(yè)的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)結(jié)合起來，通過客戶關(guān)系管理系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)分析與檢測(cè)，及時(shí)了解市場(chǎng)需求變化情況，進(jìn)而及時(shí)的做出營銷策略的調(diào)整，提升存貨銷售，降低存貨積壓?jiǎn)栴}。

同時(shí)，還需要借助存貨管理信息系統(tǒng)，整合和分享國家和各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策與交易信息，及時(shí)的了解各區(qū)域的房源情況，配合聯(lián)合銷售等，讓消費(fèi)者在更多的選擇基礎(chǔ)上購買存貨，提升存貨周轉(zhuǎn)能力。

3.4 強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制

LC集團(tuán)的存貨總額較高， 必須關(guān)注存貨管理中可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)并且合理應(yīng)對(duì)，以此降低存貨管理過程中可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)財(cái)務(wù)能力與績(jī)效改善創(chuàng)造條件。在這個(gè)過程中，有必要建立動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將企業(yè)的償債指標(biāo)、營運(yùn)和盈利指標(biāo)等納入其中，明確存貨管理與各項(xiàng)指標(biāo)的關(guān)系，設(shè)定指標(biāo)臨界值報(bào)警機(jī)制，讓LC集團(tuán)高管及時(shí)了解市場(chǎng)發(fā)展中因?yàn)榇尕涀儎?dòng)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)臨近爆發(fā)前，采取必要措施緩解和降低風(fēng)險(xiǎn)損失，保障存貨管理下的財(cái)務(wù)績(jī)效。

4 結(jié) 語

綜合全文分析，作為一家特殊的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。LC集團(tuán)的存貨管理更多的是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的，其存貨管理的優(yōu)劣更多的取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售等業(yè)務(wù)。因此，LC集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理復(fù)雜性和難度系數(shù)更大。針對(duì)LC集團(tuán)近年來受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策及其他因素干擾，存貨周轉(zhuǎn)率下降且存貨高企問題增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的現(xiàn)實(shí)問題。簡(jiǎn)單的改善存貨管理方法或者內(nèi)容已經(jīng)無法達(dá)到最佳目的，LC集團(tuán)必須立足于市場(chǎng)需求，從項(xiàng)目投資開發(fā)階段著手開始調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)，并借助多元化營銷手段拓展存貨銷售，由此降低存貨積壓?jiǎn)栴}并改善存貨周轉(zhuǎn)能力。同時(shí)，還需要強(qiáng)化存貨管理過程的全面檢測(cè)，對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更加細(xì)致有效的監(jiān)管應(yīng)對(duì)等，才能達(dá)到最佳財(cái)務(wù)績(jī)效與存貨管理目的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝旭蘭.淺析漣鋼存貨管理[J].漣鋼科技與管理，2013，（1）.