宋源

摘要：黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。

關(guān)鍵詞：保障性安居工程；資金瓶頸；破解

一、保障性安居工程歷史背景及現(xiàn)狀

國務(wù)院辦公廳在2005年3月下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號，簡稱“國八條”），2005年5月下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號，簡稱“新國八條”），2006年5月下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號，簡稱“新國六條”）。國家停止福利性實物分配住房后，通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、商品住房三個住房消費層次，分別針對性解決不同消費群體的住房問題。加上住房公積金、住房貨幣化補貼、住房金融財稅等制度，在房價不高的情況下，可以說形成了一個比較完整的住房政策體系。

但隨著近幾年我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，以及城市化進程的不斷加快，城市商品住房房價不斷上漲，由于房價和收入增長水平的差距越來越大。廉租住房針對最低生活保障線以下群體（低保家庭），覆蓋面小，供應(yīng)量有限；經(jīng)濟適用住房只售不租，建筑面積較大，經(jīng)濟適用住房的價格相對于許多中低收入家庭來說也承受不起；市場商品住房由于價格居高不下，對于中等收入群體甚至剛參加工作的中高收入群體也一時難以承受。

對此，國務(wù)院于2007年發(fā)布了國發(fā)〔2007〕24號文 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，文件明確了“逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接，健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結(jié)合，要求增加廉租住房供應(yīng)”等內(nèi)容，并且明確強調(diào)了“地方政府土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”。

黨的十七大、十八大明確提出加快建設(shè)保障性安居工程的建設(shè)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，保障性安居工程建設(shè)被列為重中之重。

二、保障性安居工程資金緊、任務(wù)重

有了建設(shè)需求和政策支持，在改革開放建設(shè)三十年后，建設(shè)力量早已不是什么問題，而擺在各級政府面前最大的困難就是建設(shè)資金。

最近幾年，是保障房的建設(shè)高峰期。2011年建設(shè)任務(wù)為新建1000萬套，2012年新建700萬套，2013年新建630萬套，三年來合計是2330萬套。按平均60平米/套計算，計劃建設(shè)總建筑面積為139800萬平米，而按照市場行情建安成本不低于1500元/平米，則如此大規(guī)模的建設(shè)所需資金就要20970億元。該項資金單靠中央和地方財政部門的撥款，顯然不夠現(xiàn)實。而開工、完工的時間表都已經(jīng)確定，保障性安居工程建設(shè)真可謂是“資金緊、任務(wù)重”。

資金來源：目前主要是依靠財政資金。雖然，對于大多數(shù)省份而言，在資金的運營上，相對之前要來得順利一些，但有限的財政收入與大量建設(shè)資金需求之間的矛盾不可避免，保障性安居工程資金瓶頸已然形成。就連全國保障性安居工程建設(shè)典范之一的廈門市，盡管采取了預(yù)算安排專項建設(shè)資金，并且還將土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例資金，提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額等多種資金納入來源，但仍然難以滿足建設(shè)需求。

三、現(xiàn)階段保障性安居工程資金瓶頸的破解辦法

采取成立融資平臺模式，為目前多個省份的共同方式，而投融資平臺正希望將資金模式多樣化，能漸漸剝離對于銀行貸款的依靠，變間接融資為直接融資。所以，破解現(xiàn)階段保障性安居工程資金瓶頸最行之有效的方式是： 1. 成立融資平臺，通過融資平臺向國家開發(fā)銀行等政策性銀行申請中長期政策性貸款； 2. 通過融資平臺向各商業(yè)銀行申請中長期貸款； 3. 通過融資平臺除了銀行貸款之外，發(fā)行債券、信托產(chǎn)品、社會資金均被納入這個投融資平臺。

但是融資平臺也存在如融資渠道狹窄，資金籌措積累機制不夠靈活等問題。

四、將來保障性安居工程發(fā)展模式的探討

通過融資平臺進行融資，是可以解決現(xiàn)階段的資金困難，但是融資資金始終都存在融資資金量有限和資金成本高等問題，要從根源上解決問題，還得好好向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗。為什么現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付了巨額的土地出讓金后，開發(fā)的商品房都能盈利，難道他們都有足夠的資金作為支持？讓我們來簡單看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是如何運作的就知道了。

首先，一個房地產(chǎn)項目的啟動確實需要一大筆啟動資金，但這筆資金通常只占項目總投資的10～20%左右，其用途是用于繳交土地出讓金的，因為只有取得了土地的使用權(quán)，開發(fā)商們才有資格進行開發(fā)。

第二，大量進行宣傳，宣傳費通常都要占到一個樓盤開發(fā)成本的2～3%，多的甚至5%，因為只有大量的宣傳，才能保證日后的資金回收。

第三，在宣傳的同時，以項目為抵押標的向銀行申請開發(fā)貸款，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，甚至可以以拍賣來的地塊進行抵押。稍微大的樓盤，甚至可以同一個項目抵押給幾家不同的銀行，進行一押、二押、三押等，取得更多的貸款資金。

第四，在向銀行申請貸款的同時，確定并要求施工單位進場施工，僅支付給少量的備料款，充分利用資金杠桿。后續(xù)工程款需要確認工程量后才可以給予支付。而通常在完成一定工程量后，樓盤就基本取得了預(yù)售許可證，這樣消費者的購房首付款就流入了公司，資金就有了保障。

所以，可以看出成功的房地產(chǎn)開發(fā)商，在開始取得開發(fā)項目之前就基本做好了各項支出預(yù)算，將開發(fā)周期中能壓縮的環(huán)節(jié)，都盡量壓縮，最后，基本都是用銀行和購房者的資金在開發(fā)這個樓盤。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)商的成功經(jīng)驗和保障性安居工程的自身特點，保障性安居工程建設(shè)今后總體發(fā)展方向可以為：

第一，保障性安居工程土地基本都是劃撥的，不需要繳納土地出讓金，也不需要做大量的廣告費進行宣傳，因為購房戶早就開始輪候了。這兩點是我們的優(yōu)勢，即保障房的建設(shè)啟動資金需要量小。

第二，壓縮各類建設(shè)程序，提高建設(shè)各個環(huán)節(jié)的工作效率，縮短建設(shè)周期。各級政府最好是成立各級保障性安居工程管理單位，與各行政管理部門聯(lián)動，減少或幾集中各項審批流程。像房地產(chǎn)開發(fā)一樣，同樣做到“短、平、快”，因為在縮短建設(shè)周期的同時，就是節(jié)約資金。

第三，強烈建議引入預(yù)售制度，將保障性安居工程的購買戶資金充分利用起來，再配合融資平臺公司的各類融資款，最大限度的保證建設(shè)資金。

第四，在資金有保障的同時，我們還要狠抓質(zhì)量、嚴格監(jiān)管、政務(wù)公開、杜絕腐敗、杜絕關(guān)系戶。在保障性安居工程建設(shè)過程中，不同的主體要負各自應(yīng)有之責(zé)，同時推行保障性安居工程質(zhì)量永久責(zé)任制。建立健全監(jiān)管機制，加強分配和運營管理。完善申請、審批、公示、輪候、復(fù)核制度，建立健全信息共享、部門聯(lián)動的審查機制；完善經(jīng)濟適用住房、限價商品住房上市交易收益調(diào)節(jié)辦法，合理確定收益分配比例；制定出臺公共租賃住房管理辦法，加強建設(shè)、分配和運營管理；加強廉租住房和公共租賃住房租賃合同、經(jīng)濟適用住房等銷售合同管理，規(guī)范配租、配售行為；探索建立物業(yè)管理新機制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，完善使用管理。指導(dǎo)、督促各住房保障部門主動公開分配政策、分配程序、分配房源、分配對象、分配過程、分配結(jié)果等情況，主動接受社會監(jiān)督，確保準入分配工作公開、公平、公正。各級政府應(yīng)加強市場監(jiān)管，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護群眾合法權(quán)益。

另外，政府部門還需要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，加強房地產(chǎn)價格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導(dǎo)合理的住房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式，才有可能基本保障廣大人民群眾的住房問題——這一重要的民生問題。

（作者單位：廈門市住房保障管理中心）