張躍威

【摘要】以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為目標(biāo)，運(yùn)用模塊化與計(jì)劃管理理念，搭建整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的推演模型，通過計(jì)劃編制、執(zhí)行、核查、處置的閉環(huán)管理，有效解決了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中協(xié)同作業(yè)困難的系統(tǒng)性問題，降低了溝通成本，提高了管理效率與作業(yè)質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】模塊化；計(jì)劃管理；房地產(chǎn)；運(yùn)營

現(xiàn)階段，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)告別野蠻生長，轉(zhuǎn)入深耕細(xì)作的“白銀時(shí)代”。新時(shí)代，新常態(tài)，從投資者角度看，管理團(tuán)隊(duì)找到有效工具改善開發(fā)過程中存在的系統(tǒng)性問題，成為項(xiàng)目順利運(yùn)行、企業(yè)良性發(fā)展的必要作為。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中亟待解決的系統(tǒng)性問題

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的系統(tǒng)性問題很多。僅從管理角度看，效率低下，動(dòng)作不連貫，作業(yè)流程不順暢——協(xié)同作業(yè)困難，可視為亟待解決的系統(tǒng)性問題。國內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)存在的最大差異在于多了兩個(gè)核心業(yè)務(wù)：招商與運(yùn)營。住宅開發(fā)的人力資源慣性加之兩個(gè)核心業(yè)務(wù)工作界面的增多，使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)形式多樣，并時(shí)常調(diào)整，導(dǎo)致協(xié)同作業(yè)難上加難，直接影響了管理效率，阻礙了經(jīng)營效益。

二、模塊化計(jì)劃管理理論研究

1、模塊化與計(jì)劃管理

模塊化是一種有效組織復(fù)雜產(chǎn)品和過程的方法，通過把復(fù)雜任務(wù)分解為相對簡單的部分，使之可以獨(dú)立地實(shí)現(xiàn)。模塊化理論在實(shí)際中被廣泛應(yīng)用，并在信息、汽車等制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里有較深的應(yīng)用。模塊化理念應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面已成為管理學(xué)發(fā)展的必然趨勢。

計(jì)劃管理本質(zhì)上屬于控制類管理，是對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的控制，這種控制首先是企業(yè)自身的控制。計(jì)劃管理的目的是為了提高工作效率，有效合理調(diào)度資源，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制，提高決策科學(xué)性。計(jì)劃管理體現(xiàn)了系統(tǒng)工程思想，已被越來越多的企業(yè)所采用。

2、模塊化計(jì)劃管理

模塊化計(jì)劃管理，就是運(yùn)用模塊化思維開展的計(jì)劃管理。模塊化計(jì)劃管理歸根結(jié)底是解決“人”的管理問題，通過模塊化計(jì)劃管理形成一種制度，按照公司設(shè)定的目標(biāo)及任務(wù)明確個(gè)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)，將工作內(nèi)容劃分成一個(gè)個(gè)相對獨(dú)立且又有相互聯(lián)系的管理模塊。通俗來講，包含任務(wù)下達(dá)，什么時(shí)間開始、什么時(shí)間完成，鎖定責(zé)任人和責(zé)任部門，完成標(biāo)準(zhǔn)是什么等內(nèi)容。

特別提及的是，“模塊化計(jì)劃管理”有別于“項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和相關(guān)的“專業(yè)活動(dòng)”，主要表現(xiàn)為對各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模塊化計(jì)劃管理設(shè)計(jì)

模塊化計(jì)劃管理可以很好地解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中協(xié)同作業(yè)困難問題，最終實(shí)現(xiàn)模板標(biāo)準(zhǔn)化、執(zhí)行信息化、考核自動(dòng)化。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)，萬達(dá)的模塊化計(jì)劃管理一直為業(yè)內(nèi)所推崇：其管理模板按照有無酒店分為八類，可根據(jù)地質(zhì)條件、有無冬季施工、有無超高層選用；其“黃燈預(yù)警、紅燈殺人”的執(zhí)行力絲毫不打折扣；其清晰的考核令每一個(gè)員工成為工作的主人翁。

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化架構(gòu)

以一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)單元為目標(biāo)進(jìn)行模塊化架構(gòu)設(shè)計(jì)，共分為三個(gè)層面（圖1）：戰(zhàn)略層面定義為概念計(jì)劃，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，逐期制定各期工程模塊化計(jì)劃，時(shí)間跨度涵蓋項(xiàng)目建設(shè)全壽命周期；戰(zhàn)術(shù)層面定義為執(zhí)行計(jì)劃，在模塊化計(jì)劃基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌制定年度計(jì)劃，明確各職能年度專項(xiàng)計(jì)劃，包括項(xiàng)目營銷年度計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)年度計(jì)劃（前期、工程、設(shè)計(jì)、招采），項(xiàng)目資金計(jì)劃等；實(shí)施層面定義為滾動(dòng)計(jì)劃，即各職能年度專項(xiàng)計(jì)劃的月度分解。

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃編制

應(yīng)當(dāng)設(shè)立專職部門協(xié)調(diào)各職能單元進(jìn)行模塊化計(jì)劃編制，在建立WBS（工作分解結(jié)構(gòu)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行由粗到細(xì)的計(jì)劃編制，每項(xiàng)工作開展必須尊重自身屬性決定的邏輯關(guān)系，同時(shí)考慮各項(xiàng)資源情況，兼顧決策層意志。最后，跨職能單元之間的計(jì)劃必須實(shí)現(xiàn)充分推演與論證。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃執(zhí)行

模塊化計(jì)劃編制完成并經(jīng)審批發(fā)布后，進(jìn)行執(zhí)行階段?！皥?zhí)行”是對計(jì)劃的執(zhí)行，計(jì)劃是執(zhí)行的基礎(chǔ)和依據(jù)。到位的執(zhí)行需要合理的任務(wù)分配，匹配的人員能力，充分的授權(quán)體系，充足的資源供給，良好的溝通機(jī)制，及時(shí)的績效考核。

4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃核查

執(zhí)行是在可控范圍內(nèi)的執(zhí)行，所謂可控，是指必須有專職人員對模塊化計(jì)劃執(zhí)行過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤。發(fā)現(xiàn)超出計(jì)劃預(yù)期的情況時(shí)及時(shí)做出預(yù)警，并同步報(bào)告相應(yīng)決策單元做出判斷。

5、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃處置

決策單元對提出預(yù)警的工作做出判斷后，無論是哪種調(diào)整，都必須同步刷新與之相關(guān)聯(lián)的計(jì)劃工作，避免因局部調(diào)整導(dǎo)致的總體計(jì)劃失效。另外，在相應(yīng)績效考核表單中如實(shí)留下調(diào)整痕跡。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模塊化計(jì)劃管理實(shí)證研究

以某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在河北石家莊建設(shè)的商貿(mào)城一期工程為例。該期工程采用了模塊化計(jì)劃管理手段，對參建各職能部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括招商、營銷、前期報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、成本控制、招標(biāo)采購、工程、融資、人力資源、行政事務(wù)十個(gè)職能單元。集團(tuán)針對該期工程設(shè)立商業(yè)管理公司（下轄物業(yè)公司）與地產(chǎn)開發(fā)公司，并在集團(tuán)層面設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營部專職模塊化計(jì)劃編制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控，同時(shí)，由各職能第一責(zé)任人組成模塊化計(jì)劃推動(dòng)委員會(huì)作為決策單元。

在土地實(shí)質(zhì)獲取一個(gè)月內(nèi)即根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃編制完成模塊化計(jì)劃（表1），隨后以之為根據(jù)，各職能模塊分別編制完成年度專項(xiàng)計(jì)劃，并逐月分解至月度滾動(dòng)計(jì)劃。

在該期工程計(jì)劃執(zhí)行過程中，計(jì)劃運(yùn)營部一直進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，每周組織召開例會(huì)，針對各職能模塊界面問題進(jìn)行協(xié)調(diào)；每月組織召開月度例會(huì)，對月度滾動(dòng)計(jì)劃實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行匯報(bào)，并對預(yù)警事項(xiàng)提交模塊化計(jì)劃推動(dòng)委員會(huì)進(jìn)行判斷，局部報(bào)表如下（表2）。月度例會(huì)將重點(diǎn)對預(yù)警事項(xiàng)做出判斷，并刷新關(guān)聯(lián)事項(xiàng)，結(jié)果反饋計(jì)劃運(yùn)營部，同步知會(huì)績效考核人員。另外，針對突發(fā)事件隨時(shí)召開專題會(huì)議處理，并實(shí)現(xiàn)專題會(huì)議與例行會(huì)議的信息對稱，以利于科學(xué)決策。

該期工程有6個(gè)單體，合計(jì)計(jì)劃工作項(xiàng)1800項(xiàng)，至開業(yè)，累計(jì)發(fā)生預(yù)警127項(xiàng)，涉及關(guān)鍵線路調(diào)整19次，保證了既定開業(yè)計(jì)劃。公司投資者及管理團(tuán)隊(duì)對模塊化計(jì)劃管理給予了高度認(rèn)可，并致力于逐步形成標(biāo)準(zhǔn)化，以便類似項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

五、結(jié)語

模塊化計(jì)劃管理在地產(chǎn)開發(fā)公司特別是多項(xiàng)目并行開發(fā)的地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)公司的應(yīng)用，將會(huì)大大提高協(xié)同作業(yè)效率，減少目標(biāo)偏差；同時(shí)，也對作業(yè)人員的綜合素質(zhì)提出了要求，在強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)上，也必須不斷學(xué)習(xí)運(yùn)用新的管理理念、管理方法。

參考文獻(xiàn)

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