不小可

如果想避開這些坑，除了記得查看重要信息（比如產(chǎn)證、貸款信息、核價單、稅率），除了各種謹慎之外，最有力的建議是：請錄音，請對你的每一個交易環(huán)節(jié)，對中介的每一個電話、每一句話錄音。這些，將來都會成為給你自己解套的武器。

春節(jié)前，考慮把家里的舊居置換一套二手房。那一陣，電視臺、電影院，到處都有某家房產(chǎn)中介的廣告，又是動畫又是古裝還有明星代言，號稱對于假房源是“老虎蒼蠅都要打”。我也像很多不明真相群眾一樣，看在“全部真房源”的分上，選擇了這家房產(chǎn)中介買房。

雖然早就聽說二手房買賣貓膩多，交易過程中也提醒自己多長長心眼，可是回頭再看卻發(fā)現(xiàn)，那些該遇到的坑，還是一個不落地栽了進去，呵呵。曾經(jīng)以為買房最麻煩的莫過于中介無休止的電話騷擾和房產(chǎn)交易中心動不動幾百米的長龍，如今想想，再呵呵。

第1 坑：真的真房源？

比起10年前，現(xiàn)在的房源信息總算是透明了不少。從前，你只能在中介門店看櫥窗上的A4紙，地址、小區(qū)、面積、價格，最多再有個房齡，就是全部。一家家跑到腿軟，也看不成多少?，F(xiàn)在呢，網(wǎng)上設定好條件一搜，什么都有：地段、地鐵距離、房齡、樓層、面積、價格……從客廳到衛(wèi)生間，照片也是應有盡有，很多房子一看就PASS了，省下不少跑腿時間。

但是，如果以為這些照片都能通過中介的帶路引向貨真價實的房子——那還是天真了。首先，你初篩看中的10套房子里，你能實地看到5套已經(jīng)很了不起。另外5套，中介會告訴你：這套房東在外地最近都看不了，那套房東不誠心賣三個月后才讓看，這套昨天剛賣了，那套房東電話打不通……而你能看到的5套呢？就像方便面包裝盒上的消費提醒：圖片僅供參考，請以實際內容為準。

而實際內容是：掛著“滿五”的房子，才剛“滿二”；掛著“距離地鐵500米”的房子，走到地鐵口需要25分鐘；掛著70年產(chǎn)權的房子，其實是50年的商住兩用房，年限短、無法落戶不說，水電煤價格還是住宅用房的1.5倍。到后來，連中介自己帶看的時候都忍不住笑了：“哦你看到寫的是滿五？其實吧那個房東當年為了省契稅沒去辦產(chǎn)證，現(xiàn)在打算找到下家了再辦……”

第2坑：滿二滿五，傻傻分不清楚

為啥要糾結滿二滿五、唯一不唯一的問題呢？很簡單，因為直接關系到契稅、個稅、增值稅的多少——契稅根據(jù)房屋面積大小從1%-1.5%不等；房產(chǎn)距離上一次買賣不滿五年或者不是本人唯一一套房產(chǎn)的，只要滿足其中一個條件，就得交1%的個稅；滿二年不滿五年的，還多一個5.65%的差額營業(yè)稅；不滿二年的則要交全額營業(yè)稅——這還只是普通住宅，如果非普通，又有另一套計算方法。2015年4月國家出臺了房產(chǎn)新政之后，普通住宅只要滿二年就可以免征營業(yè)稅。2016年2月國家又有契稅新政，非普通住宅的契稅從3%減到1.5%……

以上這些，不是中介告訴我的，而是我查詢了無數(shù)網(wǎng)頁、打了N個12329公積金熱線、跑過三次稅務局之后，得出的正確答案。為啥不問中介呢？不是沒問，是問了10個中介，得到過9種回答……最后，等我自己搞明白了，再跟著中介去看房的時候，只要中介亂報稅額，我馬上就能指出哪里算錯了。中介感嘆：你知道得好清楚。而我只有苦笑：還不是被你們逼的。（順便說一句，12329公積金熱線是我打過史上最友好最專業(yè)的政府熱線！知無不答，言無不盡，與稅務局叔叔問十句答一句，還附贈一個白眼的風格判若兩個世界！）

然而，你以為搞明白了稅收政策就萬事大吉了？還是太天真。一個疏漏，全部白搭——簽訂金合同那天，中介告訴我，這房子滿五年、唯一，于是交了10萬定金?？墒堑确繓|來簽正式買賣合約才發(fā)現(xiàn)，這房子滿二年、唯一，比起滿五年，多了10萬元的個稅。眾所周知，現(xiàn)在買房是賣方市場，賣家的定價都是到手價，所有契稅、個稅、營業(yè)稅，那都是要轉嫁到下家身上的。于是，等待我的就是一個“無論怎樣都損失了10萬元”的困局：假如不買，付出去的定金收不回來；假如買，比預期多了10萬個稅。而定金合同上只會告訴你協(xié)議的房價，并不涉及滿五或滿二，唯一不唯一的問題。

為什么連滿五滿二都沒有確定就簽了定金合同呢？因為之前只以為中介分不清稅款，根本沒想過，他們連滿五滿二都會弄錯——或者，他們只是懂裝不懂，讓你以為滿199可以減99，卻把定價敲在了198。

第3坑：差價的吃法千千萬

簽完定金合同，就到了中介發(fā)揮最大作用的時間：議價。

你當年看房的時候，中介有沒有提醒你：“見了面千萬千萬不要談價格，否則房東會以為你很看好房子，以后就不好侃價了”，有沒有在買賣雙方見面的時候把你們分在兩個房間，由他們分別來游說，理由是：“見了面反而容易談崩”？

有就對了。在買賣達成之前，中介一般不會讓上下家知道彼此的聯(lián)系方式，一方面是為了防止“跳中介”，另一方面，就是眾所周知的，“吃差價”方便。

傳統(tǒng)的吃差價方法大致是這樣的：中介告訴買家，房子500萬，對賣家說，賣了490萬。買賣房子為了合理避稅，一般都會做低房價，只要不低于區(qū)域指導價即可。所以最終，這套房子在合同上只會體現(xiàn)為400萬成交，而在補充協(xié)議上，剩下的100萬又被分成好幾份：首付款、差價、裝修款、尾款……種種名目，到最后結果無非是：買家出了500萬，賣家得到490萬，還有10萬，進了中介的腰包。

我交的4萬尾款，就是這樣進了中介的腰包。但其實差價的吃法還不止這一種——在議價時，我和賣家達成了一致的心理價位，就在準備簽約時，中介電話我，提議：再幫我殺殺價，能殺一點是一點，如果能殺2萬，就分給他們1萬。雖然我拒絕了，但他們還是照樣去殺價，最終果然也殺掉2萬，分走了1萬。而我非常懷疑，其實這2萬本就是房東已經(jīng)降下來的，經(jīng)過中介這么一抬一殺一轉手，我的1萬塊就又蒸發(fā)了。

第4坑：活沒干先拿錢

等到買賣雙方坐下來簽正式合同時，你會發(fā)現(xiàn)，等待你的還有一大堆合同。此時，中介會告訴你，買賣合同簽完，就該付全額中介費了。活沒干完，先付全款，在其他任何服務行業(yè)都不可能發(fā)生的事情，房產(chǎn)中介就是有這么牛！如果你要求先付一半，等過戶或者交房之后再結清全款呢？呵呵，執(zhí)著的業(yè)務員會一直跟你回家，一路拿著POSE機，恨不得搜出你渾身的銀行卡要求兌現(xiàn)。那一晚，我差點就沒能走出房產(chǎn)中介的門店，因為業(yè)務員一直拉著我，說：“交了錢才能出門?！彪m然她的語氣并不是黑社會式的，但執(zhí)著的態(tài)度卻也的確是不容分毫差池的。

假如買500萬的房子，要交多少中介費呢？如今中介的口徑都很一致：2個點，也就是10萬。但事實上，2%只是這個行業(yè)不能超出的指導價，發(fā)改委的規(guī)定，上限是2.5%。但在中介口中，這就成了最低指導價：“別看某些網(wǎng)站說只收1個點，0.5個點，那些都不可靠的！很多業(yè)務員收了定金跑路了！”嗯，一番威脅恐嚇之后，2個點就成了“行業(yè)良心企業(yè)的最低價”。但有句話說：付0.5個點的是老狐貍，付1個點的是正常人，付1.5個點的是天使，付2個點的是傻子。所以，即使口頭上都是“2個點2個點”，中介其實也心知肚明：1個點才是最常見的收入。

然而，當你按照正常人的邏輯付出1個點之后，卻沒有想到，這“1點”也會成為中介拿來催付的感情牌?！盀槭裁椿顩]干完就要先付全款？”“因為您只付了1個點，我們給您打了很大的折扣，所以您一定要簽中介協(xié)議，寫明今天就付全款?！?/p>

最后，憑著僅剩的一點法律意識，我還是堅持只付款一半，給自己留了條后路。事實證明，非常必要。

第5坑：你知道你這一晚簽了幾個名嗎？

簽約這一晚，你惴惴不安地研究著買賣條款，尋思著付款節(jié)點、過戶節(jié)點，本來就已經(jīng)夠忙亂的了。然后，正式買賣合同一式7份，再加上補充協(xié)議、中介合同、各種復印件，都等著你簽名。中介還在一邊催促，制造混亂緊張氣氛：“今天人真多??！后面還有多少人在排隊等呢！這個都是格式合同不用細看……”另一邊，她的同事開始給你遞各種寫滿了字的A4紙。你一看，似乎不痛不癢的協(xié)議里，每一條都在撇清中介的責任，把風險轉嫁給你本人。

拿我這家中介來說吧，之前最有吸引力的廣告詞之一，就是告訴你，風險都由他們來承擔，他們公司有多么雄厚的保證金，假如你買到有抵押的房子、產(chǎn)權有糾紛的房子、附近有高壓線的房子、發(fā)生過非正常死亡的兇宅、貸款批不下來……公司都可以隨時出錢回購，或者給你批一筆低息貸款。聽起來很有安全感是不？你冷靜一下，再看看眼前塞到你眼前的這一堆紙，呵呵，又天真了不是？這些紙頭的縫隙角落里寫著：假如房子產(chǎn)權有糾紛、假如貸款批不下來、假如房子是兇宅……我們沒有責任哦！請您知悉哦！

我當時就方了。廣告這么跟事實背道而馳？即使在虛假廣告遍地的今天，也很難接受的好嗎。于是我問我的中介：你們打廣告不是說兇宅回購嗎？怎么這里出爾反爾了？中介假模假式拿過紙頭看了一眼：“哦，這些條款你可以不選的，我們只需要你勾選第一條，自己承擔銀行貸款批不下來的風險就可以了！”呵呵，且不說這個風險也在你們廣告內吧，問題還在于這些紙——他們在每個選項前只留了一個框，也就是說，只要你不特地劃上“叉”，即使你留白，也會有中介為你后期服務，補上一些小勾勾。

第6坑：中介都是演技派

簽完合約，以為最大的坑已經(jīng)都經(jīng)歷過了吧？殊不知，連賣家也有坑在等。

到這個階段，中介終于阻礙不了買賣雙方私下交流了，我這才從我的上家口中得知了中介“其實是一個演員”。前面已經(jīng)提到，如今買房，賣方都是到手價，剩下七七八八稅、中介費，都由買家包攬。在中介合同上，也是這么寫明：由買方代替賣方支付雙方中介費用。但，這都沒能阻止中介繼續(xù)上門，找賣家要錢。

“他們跟我們說你們的中介費付得很少，讓我們再出2萬塊錢……”這是我的上家原話。造謠，登門，下跪，這是中介要錢的三板斧，和“吃差價”一樣，這也是他們合法中介費之外的灰色收入之一。如果不給，就每天早晨9點準時登門，也不管你是不是還在睡覺。敲開門以后，便是各種演技發(fā)揮時間，理由往往是收入低、農村家里環(huán)境不好、天天奔波很辛苦、上海吃住成本高……于是，我那富有同情心的上家就也蒸發(fā)了1萬元。

第7坑：就怕豬一般的隊友

當你以為前方很難再有坑的時候，事實還是超出了你的想象。到了過戶的那一天，必須先繳稅。一到審稅柜臺，我又方了——業(yè)務員給我的稅單金額，比我預算的多出足足7萬元！

仔細一看，原來如此。首先跑偏的是營業(yè)稅——上家當年買入房子的價格，比中介告訴我的買入價低了40萬元，于是營業(yè)稅多出2萬。“為什么低了40萬？你之前沒有查清楚嗎？”“對不起，我可能搞錯了?！?/p>

隨后跑偏的還有營業(yè)稅、個稅和契稅的組合拳——之前，中介告訴我房價可以做低的價格，和實際做低的價格相比，又高出了40萬，于是各種稅額加起來又多出5萬。“上個月問你核價結果的時候你不是說做下來了嗎？怎么又多出40萬？”“對不起，我可能搞錯了?！?/p>

兩句對不起，我的7萬又蒸發(fā)了。在買房這件事上，錢成了氣態(tài)物質。要說我自己也是錯得離譜，怎么連核價結果都不看一眼就能相信中介那句“核價批下來了”呢？

或許，當你的整個心思都放在“這房子別有產(chǎn)權糾紛別有抵押別有貸款沒還清別有很多戶口在里面別……”的時候，真的兼顧不了太多吧。當你花幾萬塊錢請個中介，不指望她幫你找房也不指望她幫你砍價只希望借她一點對流程的熟悉讓買賣變得輕松些時，也完全不會想到，斗中介才會成為你買房路上最大的坑。

雖然林林總總加起來被坑20多萬，但我依然相信，我肯定不是買房路上最倒霉的那個。網(wǎng)上隨便一搜，都能找到更加耗盡心血的上當受騙故事。

第8坑：中介變成了復讀機

不過，我的故事也不省心。就在交易中心大廳，前一秒還跟你滿口“對不起”的中介，下一秒就開始矢口否認：“我沒有說過批下來了，你可能，聽錯了吧……”再下一秒，還是老動作：拿出POSE機，要求刷錢，付清尾款。

假如之前不是留了條退路，這會兒比錢更快蒸發(fā)的應該是中介了。但因為你還欠她錢，她此刻就像復讀機一樣纏著你：“付錢吧，付錢吧，付錢吧。”接著去打電話申請外援，外援到了以后，他們決定：策反上下家——先去告訴上家，不要配合我過戶，再到我面前，以“查封房子”作為威脅，歸根結底還是復讀機：“付錢吧，付錢吧，付錢吧?！?/p>

所幸，賣家并不是糊涂之人，對中介的做法也非常氣憤，仍然配合我完成過戶。假如碰到一個不講契約精神的賣家，在這個房子日漲夜?jié)q、每天一個價的2016之春，我真的不知道會發(fā)生什么情況。也許，就像知乎上的一個回答一樣：“在房市里賺了60萬”。（這位買了一套房子，簽約之后房東毀約，賠付他房價的20%，60萬，但隨后房東將房子漲價100萬后賣出，多賺了40萬。）

第9坑：消失的中介

那之后，直到搬進新居，我都再沒有見到我的中介。沒有一個電話，沒有一條微信。雖然過戶之后還有各種拿產(chǎn)證、銀行抵押、放款、遷移戶口、尾款、水電煤結算、交房，但中介消失了就是消失了。如果買房的全過程是3個月，這最后一個多月的服務占到了全部的三分之一，但霸王條款卻要求你在第一個月就付清所有款項……

第10坑：復活的中介

搬進新居之后，托這家房產(chǎn)中介大肆擴張的福，每100米就能見到一家它們的門店，綠油油的裝修，遍布大街小巷，很多小區(qū)連門禁崗亭的遮陽傘，都是綠油油的，在陽光下閃耀著他家的白色LOGO。因為做的業(yè)務都是周邊小區(qū)，門店離我家不過幾分鐘的路。知道我搬進來之后，數(shù)月未見的中介居然又出現(xiàn)了！

風格嘛，仍然是復讀機：“付錢吧，付錢吧，付錢吧。”我只能說，該捍衛(wèi)自己權益的時候，請拿起法律的武器！請投訴母公司！請起訴！如遇堵鎖眼請打110！維權的成本沒有你想象的那么復雜。

最后，如果想避開這些坑，除了記得查看重要信息（比如產(chǎn)證、貸款信息、核價單、稅率），除了各種謹慎之外，最有力的建議是：請錄音，請對你的每一個交易環(huán)節(jié)，對中介的每一個電話、每一句話錄音。這些，將來都會成為給你自己解套的武器。