王永勝

摘要：當(dāng)前，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，在快速發(fā)展的同時(shí)也帶來了相關(guān)的問題，尤其是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在風(fēng)險(xiǎn)披露不足、職業(yè)判斷力低、現(xiàn)金流不全面等問題。應(yīng)采取建立完善的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范；完善內(nèi)部核算以及財(cái)務(wù)管理制度；與國際會(huì)計(jì)法結(jié)合等措施，加以解決。

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)信息；質(zhì)量探討；房地產(chǎn)行業(yè)

中圖分類號(hào)：F293.3，F(xiàn)23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）04-0087-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及其會(huì)計(jì)制度分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)特征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是擁有獨(dú)立法人的資格，進(jìn)行土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營、單獨(dú)核算、對自己的經(jīng)營成果好壞及盈虧承擔(dān)全部或相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，存貨是其最終建成的產(chǎn)品，就是待售商品，并對社會(huì)和用戶進(jìn)行等價(jià)銷售及轉(zhuǎn)手，這一點(diǎn)，使它有別于施工企業(yè)和建設(shè)單位。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營特征明顯，主要表現(xiàn)為整體開發(fā)耗時(shí)長、步驟多，從幾個(gè)月到數(shù)年不等；包括十幾道中間程序，是典型的多步驟生產(chǎn)，有選址立項(xiàng)、征地拆遷、勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)和施工建設(shè)，還得讓各個(gè)工種之間分工合作。不同的工種不僅能在相同的時(shí)間、地點(diǎn)以平行或是立體的方式交叉作業(yè)，同時(shí)每項(xiàng)生產(chǎn)環(huán)節(jié)在時(shí)間和地點(diǎn)上也沒有明顯分界，從而無需或無法在會(huì)計(jì)核算上將每個(gè)步驟的產(chǎn)品開發(fā)成本進(jìn)行計(jì)量。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度

當(dāng)前改革開放并主動(dòng)投身國際市場競爭的中國大陸，作為一門不可或缺的商業(yè)語言，會(huì)計(jì)在國際商業(yè)語言中具有舉足輕重的地位。入世以來，市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，使得民營經(jīng)濟(jì)在國家整體經(jīng)濟(jì)總量的份量越來越重，大陸的民營企業(yè)通過在香港上市，便能將國際投資者的投資經(jīng)由香港的市場引入國內(nèi)，大力推進(jìn)了內(nèi)地企業(yè)的國際化進(jìn)程。

中國企業(yè)要想走向國際化，一個(gè)必要條件就是按照國際的標(biāo)準(zhǔn)編訂會(huì)計(jì)法例，并予以施行，以此來促使會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得到提升。過去幾年，為了配合中國經(jīng)濟(jì)體制改革，中國證監(jiān)會(huì)與財(cái)政部已然推行了多項(xiàng)會(huì)計(jì)制度的改革，盡管如今企業(yè)提交的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量有了長足的進(jìn)步，但仍需要更全面地優(yōu)化提升。

為使綜合性城市建設(shè)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算得到加強(qiáng)，會(huì)計(jì)管理水平得到提升，從而推動(dòng)城建開發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，1988年國家財(cái)政部出臺(tái)了相關(guān)的政策和條文，它對所有經(jīng)批準(zhǔn)成立的、全民所有制的城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)生效。這一制度的實(shí)施，對當(dāng)時(shí)中國經(jīng)營城市土地開發(fā)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，具有一定的促進(jìn)效果，它使得會(huì)計(jì)核算受到規(guī)范，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作逐步強(qiáng)化。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

開發(fā)及經(jīng)營土地和房產(chǎn)、開發(fā)代建工程、開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務(wù)的主要方面。因此，土地的采買與開發(fā)、房屋建筑安裝工程、配套設(shè)施和代建工程等一系列項(xiàng)目所發(fā)生的成本，甚至銷售、管理、財(cái)務(wù)以及開發(fā)期間產(chǎn)生的稅費(fèi)等費(fèi)用，都要納入到房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目成本核算的范圍之中。

房地產(chǎn)開發(fā)一般包括投資決策分析、前期工程、建設(shè)和租售四個(gè)環(huán)節(jié)。在這四個(gè)環(huán)節(jié)的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將產(chǎn)生包括可行性研究費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、銷售費(fèi)、廣告費(fèi)，還有企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營管理時(shí)出現(xiàn)的管理費(fèi)等在內(nèi)的一系列費(fèi)用。以上費(fèi)用中，有的能夠計(jì)算到開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)，能夠直接算到開發(fā)產(chǎn)品成本中的叫做開發(fā)直接費(fèi)用，需要分?jǐn)偤蠓侥苡?jì)入的叫做開發(fā)間接費(fèi)用；還有的則不能計(jì)算到開發(fā)成本中，這類費(fèi)用叫做期間費(fèi)用。

（二）新準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來說出現(xiàn)的眾多的變化，其新的亮點(diǎn)就是公允價(jià)值的應(yīng)用。現(xiàn)如今，我國的市場的公平交易真正的實(shí)現(xiàn)起來還存在一些問題和困難，所以在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中十分謹(jǐn)慎的應(yīng)用了公允價(jià)值。公允價(jià)值在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中能夠被應(yīng)用到債務(wù)重組、投資性房地產(chǎn)和金融工具以及非貨幣性交易中去。特別是在投資性房地產(chǎn)，對其公允價(jià)值進(jìn)行了限制性條件的規(guī)定和更加詳盡的說明。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題

（一）風(fēng)險(xiǎn)披露不足

由于在開發(fā)的環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要面對土地風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，對于此類風(fēng)險(xiǎn)狀況頻發(fā)的行業(yè)，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其他企業(yè)的基礎(chǔ)上，更加全面深入地披露有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。就當(dāng)前中國大陸的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度而言，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)信息披露的問題基本可以歸結(jié)為以下三項(xiàng)：1.當(dāng)前中國的會(huì)計(jì)制度中，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的有關(guān)條規(guī)尚屬空白；2.證監(jiān)會(huì)同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量保證金的提取，同時(shí)規(guī)定公開這一核算的方法；3. 在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注內(nèi)，證監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了限制，只能是用于抵押貸款時(shí)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。然而，就當(dāng)前中國內(nèi)地上市公司現(xiàn)實(shí)的披露情況來看，在質(zhì)量保證金這一信息上大體沒有披露。

缺失風(fēng)險(xiǎn)信息，不但對企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的外部使用者做出相關(guān)決策有負(fù)面影響，更有害于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身開展有促進(jìn)作用的風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理即是識(shí)別、衡量和處理隱藏的意外損失。風(fēng)險(xiǎn)管理不但具有對人、對物的風(fēng)險(xiǎn)管理，還包括盈虧和損失的風(fēng)險(xiǎn)管理；它也不僅是針對一項(xiàng)業(yè)務(wù)，它還對企業(yè)所有開發(fā)活動(dòng)與整個(gè)開發(fā)程序進(jìn)行行之有效的管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于滿含風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的環(huán)境下，在做出經(jīng)濟(jì)決策時(shí)，所采取的處理辦法可就風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的狀況及程度的不同而異，應(yīng)利用風(fēng)險(xiǎn)管理，盡量避免和離散風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行正確的決策。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過有目標(biāo)、主動(dòng)地使用計(jì)劃、組織及控制等一系列管理活動(dòng)及時(shí)防止風(fēng)險(xiǎn)損失的出現(xiàn)，以及消減損失出現(xiàn)時(shí)的影響程度，從而達(dá)到企業(yè)利益最大化。

（二）職業(yè)判斷力低

良好的判斷力是會(huì)計(jì)職業(yè)的重要基礎(chǔ)，也是會(huì)計(jì)從業(yè)人員必須具備的基本技能之一。為了使企業(yè)提供高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息，會(huì)計(jì)政策制度允許會(huì)計(jì)職業(yè)判斷力存在選擇空間，但怎樣做出更好的選擇，取決會(huì)計(jì)從業(yè)人員是否具有敏銳的判斷能力和高超的職業(yè)素養(yǎng)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》不但受到國家法令和制度的約束，而且要適應(yīng)專業(yè)的條件，是為了規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，真實(shí)、完整地提供會(huì)計(jì)信息而制定的。想要對政策和制度進(jìn)行正確理解和操作，離不開會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷力。現(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還存在會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷力低的問題。如果會(huì)計(jì)從業(yè)人員職業(yè)判斷能力強(qiáng)，能很好地把握制度和政策用意，就可以利用選擇空間提高信息質(zhì)量。職業(yè)判斷力受專業(yè)知識(shí)和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)等因素影響，高超的職業(yè)判斷力能為企業(yè)決策層提供第一手資料，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。