張倩

摘要：為了研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的互動(dòng)關(guān)系，筆者利用鄭州市1994～2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立模型，運(yùn)用回歸分析、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)、向量誤差修正模型等計(jì)量方法分析鄭州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)二者存在協(xié)整關(guān)系及長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系，并且存在相互因果關(guān)系。同時(shí)發(fā)現(xiàn)鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較大程度的依靠房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)，應(yīng)樹(shù)立正確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)觀念，提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力；保持合理的發(fā)展規(guī)模，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；計(jì)量分析

中圖分類號(hào)：F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2016）04-0050-02

一、引言

國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系研究頗多，但歸納起來(lái)可以分為三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)大規(guī)模投資促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速發(fā)展；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資互為因果關(guān)系。因此，弄清二者的關(guān)系對(duì)政府決策具有一定的指導(dǎo)意義。國(guó)內(nèi)學(xué)者在進(jìn)行二者關(guān)系研究時(shí)，立足數(shù)據(jù)，多采用實(shí)證研究的方法。運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，建立經(jīng)濟(jì)模型，立足客觀數(shù)據(jù)來(lái)分析求證。具有代表性的學(xué)者主要有高鐵梅、劉紅、劉洪玉等。這些學(xué)者的研究為后來(lái)者提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到的積極作用，為政府決策者提供一定的理論支撐。

近年來(lái)，河南省的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭，而鄭州市作為省會(huì)城市，隨著鄭汴一體化、鄭東新區(qū)的發(fā)展，航空港區(qū)的建設(shè)，并憑借其在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)等各種利好因素，經(jīng)濟(jì)也不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資所占比重總體亦不斷提高。那么鄭州市的房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是什么關(guān)系，本文著重研究二者之間的關(guān)系。二者存在相關(guān)性還是沒(méi)有任何關(guān)系，或呈互動(dòng)關(guān)系？通過(guò)此研究以期為鄭州市房地產(chǎn)健康發(fā)展及政府調(diào)控提供理論依據(jù)。

二、鄭州市房地產(chǎn)投資與GDP現(xiàn)狀分析

一是從絕對(duì)值上分析。1994～2014年，鄭州市年度完成投資額不斷增長(zhǎng)，其GDP變化趨勢(shì)與年度完成房地產(chǎn)投資額的變化趨勢(shì)一致。近十五年，鄭州市經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，2000年GDP為728.4億元，到2014年增長(zhǎng)至6777億元，是2000年的9.3倍。鄭州市年度完成房地產(chǎn)投資總額在近十五年也不斷增長(zhǎng)，從2000年的33.7億元到2014年的1743.5億元，增長(zhǎng)迅速。二是從增長(zhǎng)率分析。通過(guò)分析能夠得出，2000～2014年，鄭州市GDP增長(zhǎng)率與年度完成房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)基本一致。十五年來(lái)GDP增速較快，絕大多數(shù)在20%以上，增長(zhǎng)率最低的是2009年和2014年。而年度完成房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率在2009年也較低。

鄭州市GDP和年度完成房地產(chǎn)投資額的規(guī)模及增長(zhǎng)率的變化基本一致，但是二者是否具有協(xié)整關(guān)系、格蘭杰因果關(guān)系等，需要通過(guò)計(jì)量分析的方法來(lái)檢驗(yàn)。

三、實(shí)證分析

（一）變量指標(biāo)和數(shù)據(jù)的選取

通過(guò)查找相關(guān)的文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)大多用區(qū)域生產(chǎn)總值來(lái)表示，房地產(chǎn)投資的衡量一般采用區(qū)域年度完成房地產(chǎn)投資額表示。因此，本文選取1994～2014年鄭州市生產(chǎn)總值和年度完成房地產(chǎn)投資額作為樣本數(shù)據(jù)，分別用GDP和RI表示，利用計(jì)量軟件來(lái)研究鄭州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系。

（二）數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

由于研究選取的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，因此在分析前，對(duì)所選取的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)，這樣能夠消除異方差和平滑數(shù)據(jù)，有利于模型的建立和回歸分析。該研究涉及到的數(shù)據(jù)均為時(shí)間序列，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，這樣做能夠有效避免數(shù)據(jù)的不穩(wěn)定，確保分析結(jié)果可靠。如果不進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，那么回歸分析結(jié)果有可能沒(méi)有意義，是一個(gè)偽回歸。接下來(lái)對(duì)變量進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示。

首先對(duì)LNGDP進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)其是不平穩(wěn)的。這時(shí)需要對(duì)其進(jìn)行一階差分，通過(guò)檢查結(jié)果可知數(shù)據(jù)仍然不平穩(wěn)，需要進(jìn)行二階差分。通過(guò)二階差分發(fā)現(xiàn)，ADF值為-4.124797，小于1%的臨界值，因此LNGDP在1%的顯著水平上二階單整，所以LNGDP是二階平穩(wěn)時(shí)間序列。接下來(lái)采用同樣的方法對(duì)LNRI進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，可知LNRI在1%的顯著水平上二階單整。

（三）協(xié)整檢驗(yàn)

進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)時(shí)，首先對(duì)LNGDP和LNRI進(jìn)行最小二乘回歸，然后再對(duì)其殘差序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。如果是平穩(wěn)的，說(shuō)明二者具有協(xié)整性，否則二者非協(xié)整。檢驗(yàn)結(jié)果如表2表示。

從檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，殘差序列在10%的顯著水平下是平穩(wěn)的，所以LNGDP和LNRI具有協(xié)整性，即鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（生產(chǎn)總值）與房地產(chǎn)投資之間具有長(zhǎng)期均衡的關(guān)系。對(duì)LNGDP和LNRI進(jìn)行回歸分析，得出公式：

LNGDP=4.100554+0.643076LNRI （式1）

（36.94985） （30.06564）

R2=0.98 F=903.94 W=0.432622

式1被稱為協(xié)整方程，反映的是LNGDP與LNRI之間長(zhǎng)期均衡的關(guān)系。說(shuō)明生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資在長(zhǎng)期內(nèi)變動(dòng)的趨勢(shì)是一致的，盡管短期內(nèi)二者可能偏離均衡，但是隨著時(shí)間的推移最終將回歸均衡。該方程反映出房地產(chǎn)投資每增加1%，GDP將會(huì)增加0.65%。

（四）格蘭杰因果檢驗(yàn)

通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)?zāi)軌虬l(fā)現(xiàn)鄭州市GDP與房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期內(nèi)具有均衡的關(guān)系，但是該檢驗(yàn)沒(méi)有反映二者之間是否存在因果關(guān)系以及相互作用方向，所以接下來(lái)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表3表示。

從檢驗(yàn)結(jié)果能夠看出：當(dāng)滯后期為2時(shí)，顯著性水平為10%時(shí)，房地產(chǎn)投資不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)原因的概率為0.0954，即房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原因。同理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即GDP增長(zhǎng)也是房地產(chǎn)投資不斷增加的主要原因。聯(lián)系到實(shí)際，說(shuō)明鄭州市GDP增長(zhǎng)主要是由房地產(chǎn)投資所拉動(dòng)。從目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，這并不是很好的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說(shuō)明鄭州市經(jīng)濟(jì)較多依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)，將會(huì)影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。

（五）誤差修正模型

誤差修正模型一方面能夠反映時(shí)間序列之間長(zhǎng)期均衡關(guān)系，另一方面還能夠反映出短期偏離長(zhǎng)期的修正機(jī)制。根據(jù)上述相關(guān)分析，建立誤差修正模型如下所示。

△LNGDPt=0.139847+0.099301△LNRIt-

0.242583ecmt-1 （式2）

（5.454113）（1.057343） （-1.953316）

R2=0.34 F=4.35 DW=1.42

該模型表明LNRI的短期波動(dòng)對(duì)LNGDP有顯著的正向影響。模型中ecm的系數(shù)為負(fù)數(shù)（-1.953316），符合反向修正機(jī)制，說(shuō)明長(zhǎng)期均衡趨勢(shì)偏離的收斂機(jī)制發(fā)揮作用。當(dāng)生產(chǎn)總值的短期波動(dòng)偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)將非均衡狀態(tài)拉回均衡狀態(tài)的力度為24.3%，即LNGDP的實(shí)際值與長(zhǎng)期均衡值的偏差有24.3%得到修正。因此可以得出鄭州市生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資存在動(dòng)態(tài)均衡機(jī)制。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

通過(guò)對(duì)鄭州市房地產(chǎn)投資與 GDP 進(jìn)行描述統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)鄭州市房地產(chǎn)投資與GDP 的發(fā)展趨勢(shì)基本一致，增速變化趨勢(shì)也基本一致?；谏鲜龇治鼋Y(jié)果，選取 1994～2014 年鄭州市房地產(chǎn)投資和 GDP 作為樣本數(shù)據(jù)，應(yīng)用協(xié)整檢驗(yàn)、誤差修正模型、格蘭杰因果檢驗(yàn)等計(jì)量方法，對(duì)鄭州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明。

1.鄭州市房地產(chǎn)投資和 GDP 序列存在協(xié)整關(guān)系，即二者在長(zhǎng)期內(nèi)是穩(wěn)定的、均衡的。通過(guò)建立模型發(fā)現(xiàn)鄭州市房地產(chǎn)投資對(duì)數(shù)每增加 1%，GDP 對(duì)數(shù)增加約 0.65%，由此可見(jiàn)鄭州市房地產(chǎn)投資對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的作用。

2.鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資之間存在著動(dòng)態(tài)均衡機(jī)制。由誤差修正模型可知，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率每變化一個(gè)點(diǎn)，可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)率變化0.099個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)期自變量和因變量的長(zhǎng)期均衡關(guān)系會(huì)在下期得到修正，修正的程度由誤差修正系數(shù)來(lái)體現(xiàn)。本研究的誤差修正系數(shù)為0.242583，當(dāng)生產(chǎn)總值的短期波動(dòng)偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)將非均衡狀態(tài)拉回均衡狀態(tài)的力度為24.3%，即LNGDP的實(shí)際值與長(zhǎng)期均衡值的偏差有24.3%得到修正。因此可以得出鄭州市生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資存在動(dòng)態(tài)均衡機(jī)制。這一結(jié)論的意義在于房地產(chǎn)的投資需要宏觀政策的良好引導(dǎo)才能夠更好的發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的作用，同時(shí)，也應(yīng)該重視房地產(chǎn)自身的調(diào)節(jié)機(jī)制。

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)表明：當(dāng)滯后期為2時(shí)，顯著性水平為10%時(shí)，房地產(chǎn)投資不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原因的概率為0.0954，即房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原因。同理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即GDP增長(zhǎng)也是房地產(chǎn)投資不斷增加的主要原因。聯(lián)系到實(shí)際，說(shuō)明鄭州市GDP增長(zhǎng)主要是由房地產(chǎn)投資所拉動(dòng)。從目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，這并不是很好的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說(shuō)明鄭州市經(jīng)濟(jì)較多依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)，將會(huì)影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。

（二）建議

1.應(yīng)樹(shù)立正確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)觀念，提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)鄭州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較大程度依靠房地產(chǎn)投資，這樣不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，而且也不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，政府不能將房地產(chǎn)投資作為城市發(fā)展的主打力量，應(yīng)樹(shù)立正確的房地產(chǎn)投資觀念，以生產(chǎn)力水平的提高作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，提高城市的綜合發(fā)展水平。

2.保持合理的發(fā)展規(guī)模，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是顯而易見(jiàn)的，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)受政府政策的影響也十分顯著。因此政府在制定政策時(shí)不能夠僅局限在完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)而不考慮房地產(chǎn)的良性發(fā)展。在制定宏觀政策時(shí)，一方面要考慮房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用，同時(shí)也要防范房地產(chǎn)泡沫，統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]