文 《法人》記者 黃貴耕

獨立觀察INDEPENDENT OBSERVER

調(diào)控房價不能依賴“限購限貸”

文 《法人》記者 黃貴耕

弄清楚房價猛漲的真實原因，就不難看出限購限貸的調(diào)控效果極其有限，應(yīng)制定階梯式累進房產(chǎn)稅率，精準打擊投機購房

自9月30日到10月4日，隨著北、上、廣、深等一線城市宣布限購開始，標志全國新一輪的限購限貸調(diào)控房價再次啟動。隨后就有相關(guān)媒體紛紛報道各地成交量斷崖式下跌，似乎在歡慶效果明顯。但這種被稱為“急凍”式的調(diào)控手段不僅不能治本，而且會衍生離婚潮等社會問題。

據(jù)媒體報道，住房限購后，有城市因此扎堆離婚。10月8日，是鄭州限購新政實施首個工作日，該市民政局統(tǒng)計，當天全市共辦理離婚登記201對，與去年同一天90對相比，翻了一番多。

為遏制房價過快增長，采取限購限貸的調(diào)控手段可追溯至2011年前后，但至今效果甚微，甚至越調(diào)越漲，因此被戲稱為“空調(diào)”。

事實上，房價持續(xù)多年的過度上漲不僅吹大了房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，加劇經(jīng)濟危機爆發(fā)的風險，而且勢必進一步加大貧富兩極分化，危及社會安定穩(wěn)定。房價長期居高不下，積重難返，已經(jīng)不僅僅是單純的經(jīng)濟問題，早已上升為社會與政治問題。

高房價并非無藥可治

面對持續(xù)高漲的房價似乎無藥可治，其實不然。只要措施得當，房價完全可以調(diào)控。

不過，要實現(xiàn)有效調(diào)控房價，必須找到房價頻繁上漲的真實原因，才能對癥下藥，然后達到藥到病除的效果，不可簡單一“限”了之。

房價增長過快過猛，表面上看似剛性需求所致，也有人歸咎為土地價格上漲。實質(zhì)是投機盛行，導致大量商品房被囤積與空置，造成房源緊張的假象，引發(fā)一輪又一輪跟風與恐慌性搶購，繼而形成推高房價的惡性循環(huán)。

具體路徑是：首先是首先是迅速暴富起來的煤老板、鋼老板及開發(fā)商等土豪們大量投機性購房引發(fā)第一輪漲價潮?？晒┳糇C的是，媒體報道煤老板在北京等一線城市購房，是論層、論棟甚至整個樓盤一起買。

其次是跟風購房的小康市民，他們本已購有住房，略有積蓄，當看到土豪們通過囤房獲利迅速，也跟風將購房作為理財與投資增值保值的主要手段，形成第二輪推高房價的主力軍。

最后經(jīng)過上述兩大投機購房團的購而不住，市場上可供交易的房源迅速減少，不知就里的廣大無房戶因擔心商品房供不應(yīng)求，房價必然繼續(xù)猛漲，便形成恐慌性搶購，第三輪房價被推高不期而至。

上述三輪周而復始，一輪一輪推高房價，形成惡性循環(huán)。

由此可見，投機性導致的高空置率與囤積，才是造成大中城市房價反復暴漲猛漲的深層原因。

可印證的是，據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心統(tǒng)計，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，其中經(jīng)濟適用房空置率高達23.3%。另有數(shù)據(jù)透露，北京市的空置房高達381.2萬套，空置比例高達28.9%。

保障性住房供應(yīng)嚴重不足，加上分配環(huán)節(jié)中的徇私舞弊案頻發(fā)，造成眾多需要保障房的家庭申請不到，勢必加劇住房剛性需求的矛盾。

此外，為數(shù)不少的官員手中還囤有和空置了大量的房產(chǎn)，也是一個人所共知的事實。僅從已落馬官員被查出的巨額房產(chǎn)數(shù)量即可見一斑，多則數(shù)百套如劉志軍（374套）、谷俊山（中紀委通報其數(shù)百套）；上百套的也大有人在，如云南第一人民醫(yī)院原院長王天朝（100套房產(chǎn)、車位100個）；再如小官巨貪的馬超群擁有68套房產(chǎn)；而擁有十幾套到50套房產(chǎn)的落馬官員舉不勝舉。有網(wǎng)友對此指出，大大小小的貪官，像集郵一般輕巧地收藏數(shù)十套、數(shù)百套的房產(chǎn)，數(shù)量之多，連他自己都搞不清楚。

限購限貸治標不治本

弄清楚房價猛漲的真實原因，就不難看出限購限貸的調(diào)控效果極其有限，且弊大于利，更不該為暫時的成交量下跌而沾沾自喜。

首先，限購限貸，阻斷了正常的交易，有違市場規(guī)律。其次，限購限貸只可暫時阻斷投機性買房，不能消除投機性，尤其是不能把土豪們和大部分政府官員手中已經(jīng)囤積與空置的商品房引向市場，只把矛盾推后爆發(fā)。5年前已經(jīng)使用過的限購限貸手段，5年后的今天又老調(diào)重彈，本身就說明問題。

再次，限購限貸反復使用，必然造成之前之后的搶購與暴漲。

據(jù)此，筆者認為平抑房價不能依賴限貸限購，應(yīng)綜合采取以下面三大措施調(diào)控房價：

1．立即著手進行全國城市房地產(chǎn)普查，尤其要盡快啟動房價反復暴漲的中大城市房產(chǎn)普查，查清楚各中大城市實際擁有的商品房套數(shù)與總面積，向社會公開，緩解市民及常住人員的恐慌心理，消除跟風搶購。不僅如此，房產(chǎn)普查還可以起到如下作用：

其一，為開征房產(chǎn)稅提供數(shù)據(jù)；其二，可以查出部分政府官員通過灰色與非法渠道獲取的大量商品房（這些房多數(shù)處于空置狀態(tài)），官員們擔心露富和被查的風險，這些房子在普查中就可能無人認領(lǐng)，成為無主房。

房產(chǎn)普查可以分兩步完成：第一步，允許自愿申報擁有的房屋套數(shù)，并將這些已經(jīng)申報登記的房屋如車輛登記一樣（按市、區(qū)、街道順序）編號，以確定位置，方便隨時核對；第二步，入戶入室登記（上門登記，也可稱見房登記），重點將沒有申報登記的商品房（無主房），查清數(shù)量與面積，并發(fā)出公告讓房主提供證據(jù)予以認領(lǐng)，剩下無人認領(lǐng)的房子收歸政府，作為保障房公開出租。

2．根據(jù)普查結(jié)果制定切實有效的保障性房建設(shè)規(guī)模，同時建立公開透明的分配機制，應(yīng)著重從便于廣大群眾監(jiān)督的方式制定規(guī)則，并暢通投訴舉報渠道，讓大部分買不起商品房的家庭和人員能夠申請到廉價的公租房，確保低收入家庭住房需求，緩解供需矛盾。以此穩(wěn)定房價已有成功案例。

據(jù)媒體報道，從2009年開始，重慶積極大力發(fā)展公共租賃住房，迄今已取得顯著效果，累計竣工公租房4475萬平方米、69.2萬套。讓60多萬戶農(nóng)民工與大學生居住在公租房，重慶房價因此多年趨于穩(wěn)定。

3．開征房產(chǎn)稅，但不能采取簡單、輕微的平均稅率，否則，不僅不能起到打擊投機購房的作用，還將增加剛需住房購買者的壓力。為了不增加普通家庭的住房成本，應(yīng)制定階梯式累進制的房產(chǎn)稅率，精準打擊商品房投機性，回歸商品房的居住屬性。

筆者建議，具體可采取根據(jù)戶為單位擁有住房套數(shù)，采取階梯式遞進制稅率收取住房持有稅，即一戶（家庭）持有一套房（人均居住面積在50平方米以下）免稅；未婚成年單身或離異后單身（一人單獨列戶的）擁有一套住房在80平方米以下免稅；家庭戶一套住房超過人均面積的，按超面積房價的10%納稅；持有第二套住房的家庭按房價30%納稅；第三套房按50%納稅，以此類推。

借此，讓投機持有的三套以上的房產(chǎn)真正變成負資產(chǎn)，便可以徹底打擊投機炒房與囤房行為，也可將所有空置房、閑置房從囤積者手中擠出并拋向市場，達到既增加市場供給的房源，也可徹底掐斷投機購房的盈利渠道，高企的房價必然應(yīng)聲回落至合理水平。