和景龍

【摘要】分析了我國住房市場政策調(diào)控和需求狀況，闡述了公積金政策應(yīng)變方法及過程，提出了新政下的住房公積金管理對策。要強(qiáng)化資金安全；強(qiáng)化機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理和有效運作；

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)新政 住房公積金管理 對策

一、引言

我國住房市場自2008年以來，開發(fā)商快速擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存持續(xù)增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局2015年11月11日公布的數(shù)據(jù)，至10月末，商品房待售面積為68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，也意味著未來幾年將有60多億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算，這些待售住房至少還可供2億多人居住。而住房市場從供給端看，中國住房供給進(jìn)入集中爆發(fā)期。從需求看，人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)使住房需求重心由剛需轉(zhuǎn)向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選，住房投資需求也在快速下降。供給與需求關(guān)系的變化，導(dǎo)致今年以來我國商品房待售面積一再創(chuàng)下歷史新高。因此，作為住房公積金管理部門，探討應(yīng)對策略，就具有重要意義。

二、政策調(diào)控和需求分析

面對嚴(yán)峻的中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，國務(wù)院及時出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的應(yīng)急措施。2015年前10月，國家相關(guān)部委多次發(fā)文，要求住房公積金管理機(jī)構(gòu)不斷加大對繳存職工住房消費的支持力度。隨著財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，繼去年末央行開啟降息周期之后，2015年又經(jīng)歷了5次降息、數(shù)次降準(zhǔn)，標(biāo)志著2010年以來我國住房公積金使用收緊政策的結(jié)束，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼。從中央到地方政府已出臺的調(diào)整政策來看，原來住房公積金以解決繳存職工住房問題為主要任務(wù)，如今，繳存職工中絕大部分已經(jīng)解決了住房，面臨的是改善住房問題，或者為暫時沒有建立住房公積金制度的子女解決住房，由本身的剛性需求變成家庭成員、直系親屬的剛性需求。

三、公積金政策應(yīng)變分析

根據(jù)這一變化，要將住房公積金的適用范圍由“解決住房”向“解決和改善住房”延伸。將住房公積金的服務(wù)對象由繳存職工本人，向繳存職工本人及其直系親屬拓展。將住房公積金提取范圍擴(kuò)大到購房、建房、修房、養(yǎng)房、租房等新領(lǐng)域，增加住房公積金貸款新品種，豐富貸款擔(dān)保方式已成為各級政府住房公積金政策調(diào)整的主要方向和內(nèi)容。綜合各地出臺的住房公積金政策，大致可以分為以下幾種：

一是放寬住房公積金貸款條件，擴(kuò)大貸款的對象范圍，由原來規(guī)定的連續(xù)、足額繳存住房公積金一年以上條件縮短為連續(xù)、足額繳存住房公積金半年甚至三個月。二是提高住房公積金貸款最高額度，不再區(qū)分二手房房屋使用年限，最高貸款額度統(tǒng)一調(diào)整至房產(chǎn)抵押值的80%。三是降低貸款首付比例，把最低首付款比例由原購買商品房的不低于購房總價款的30%調(diào)整為20%。四是延長貸款期限，把貸款年齡限制由男60周歲女55周歲調(diào)整為男65周歲女60周歲，有的甚至把借款人的貸款期限最長調(diào)整為30年。五是放寬職工還款能力的限制，不以職工工資收入水平來測算貸款最高額。六是放開二套房貸，取消購房面積限制、發(fā)放異地貸款、組合貸款等；七是發(fā)放“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，資金不足的住房公積金中心，由銀行按照公積金中心審批的額度，先行發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，由住房公積金中心按月給予利差補(bǔ)貼，待住房公積金中心資金寬裕時，再將銀行商業(yè)性個人住房貸款置換轉(zhuǎn)回。八是簡化程序，取消擔(dān)保、公證等手續(xù)。

四、新政下的住房公積金管理對策

各項新政的實行，一方面，利用住房公積金的相應(yīng)政策來刺激當(dāng)前的房地產(chǎn)市場去庫存，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控功能和杠桿作用也開始顯現(xiàn)出來；另一方面，在整個政策調(diào)控實施過程中，住房公積金管理機(jī)構(gòu)如何有效管理住房公積金，使之常態(tài)化、有效化、制度化，仍有幾個方面的問題值得思考。

1、強(qiáng)化資金安全

住房公積金制度是一項利國利民、惠及萬家的好制度，它影響面很大，覆蓋、保障和惠及的主要對象是普通的中低收入群體。資金是否安全，直接影響到廣大繳存職工的切身利益。住房公積金助力房地產(chǎn)市場去庫存，首當(dāng)其沖就是提高貸款額度，下降首付比例。制定住房公積金個人貸款政策同時，要根據(jù)貸款人的實際情況實行差別管理，并提高有關(guān)政策的可預(yù)期性，即最大限度為住房公積金繳存人在基本的自住住房消費范圍內(nèi)提供住房公積金個人貸款支持，將購房者的自住性需求、改善性需求轉(zhuǎn)為實際需求，把加強(qiáng)管理、調(diào)整政策、穩(wěn)健發(fā)展放到更加突出的位置。住房公積金貸款政策制定時既要注意風(fēng)險控制，又要做到控高保低，向中低收入人群傾斜。廣大的中低收入者家庭收入水平低，部分職工收入不穩(wěn)定，償還貸款能力不強(qiáng)，存在貸款人不能按照合同約定履行還款義務(wù)的隱患。影響了貸款的安全性，再加上貸款期限較長，增加了違約行為發(fā)生的可能。辦理住房公積金貸款后，職工一部分收入需要用來償還貸款本息，如果家庭出現(xiàn)其他變故如：借款人由于失業(yè)、傷殘、離異或喪失經(jīng)濟(jì)支付能力，或是借款期間借款人死亡等其他突發(fā)事件不能按期償還貸款，可能會出現(xiàn)還款困難，造成貸款逾期，客觀上成為貸款高風(fēng)險人群。要建立一套較為完整的向中低收入群體傾斜的住房公積金政策，如，中低收入家庭職工貸款可先提取帳戶內(nèi)的住房公積金后再辦理貸款；或是增加借款人的范圍：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做為共同還款人等政策，減輕貸款的風(fēng)險防范和實際支付能力的矛盾。住房公積金只有用于真正需要改善居住條件的廣大中低收入職工，才能有力地促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，才能真正體現(xiàn)住房公積金的互助、保障性質(zhì)。

2、強(qiáng)化機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理和有效運作

在利用各種調(diào)控政策的同時，還要關(guān)注住房公積金管理機(jī)構(gòu)的資金狀況。目前各地住房公積金管理機(jī)構(gòu)各自為政，資金分散使用，實行封閉管理，尚未形成自治區(qū)或省一級的資金統(tǒng)一調(diào)度平臺，住房公積金流動性的合理機(jī)制也未建立。建立一個既能確保資金安全，又能提高資金利用效率和收益的公積金運作模式和管理體系。按照現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)的模式，進(jìn)行金融運作，并納入金融機(jī)構(gòu)的主流監(jiān)管體系，使之成為具備獨立承擔(dān)民事責(zé)任能力的金融機(jī)構(gòu)。對資金進(jìn)行整體配置，可真正解決住房公積金管理機(jī)構(gòu)“資金富余”和“資金不足”的問題。在投資管理上，給住房公積金和全國社保基金同樣的待遇，拓寬其投資渠道，促進(jìn)資金發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

既可以提高住房公積金資金的使用效率及投資收益，又發(fā)揮了住房公積金互助共濟(jì)的功能。

3、建立長效運行機(jī)制

作為住房保障和住房金融重要組成部分的住房公積金制度及其管理機(jī)構(gòu)，理所應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會、和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合地方政府要求，利用住房公積金貸款、提取、資金投放等手段，使房地產(chǎn)市場保持在穩(wěn)健、可控范圍。對住房公積金的政策調(diào)整時，應(yīng)考慮住房公積金制度的自身發(fā)展，按照住房公積金自身資金運營規(guī)律和資金情況，量入為出，合理制定和調(diào)整政策，而不應(yīng)是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，缺乏長效機(jī)制。既要保障住房公積金繳存者能根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況合理調(diào)整個人和家庭的住房消費，使不同層次的住房消費趨于合理。同時，也可以幫助已經(jīng)建立住房公積金制度的職工在增強(qiáng)其住房消費實力的基礎(chǔ)上，提升消費層次，改變住房消費結(jié)構(gòu)，使社會不同階層的住房供需處于基本的平衡之中。

五、結(jié)語

面對今天的住房市場，除了各項政策的綜合運用，還要充分發(fā)揮住房公積金制度的互助性、金融性、調(diào)控性、雙效益性（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益）作用。建立住房公積金管理的長效機(jī)制，完善各項住房公積金政策，這是住房市場的現(xiàn)實需要，也是住房公積金自身發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢。