周建成

除了自建自用類型的物流倉儲設施之外，其他絕大多數物流倉儲設施的經營管理活動都包含著租賃關系，即出租人出租物流倉儲設施以獲取經營收入，承租人租賃物流倉儲設施以滿足自身需求。物流地產租賃經營管理框架概要性地反映了絕大多數物流地產項目中物流倉儲設施經營管理的核心特質。同時，物流地產租賃經營管理是豐樹、安博、嘉民、麥格理、平安不動產、普洛斯、安博、新熙地等絕大多數專業(yè)物流地產商的主流經營管理模式，也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽車、大眾、雀巢、寶潔、豐田、三星、本田等制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)滿足物流倉儲設施需求的重要方式。

一、物流倉儲設施的物業(yè)界定

在物流地產租賃經營管理活動中，物流倉儲設施的出租方和承租方首先應該對租賃物業(yè)進行界定。具體而言，一方面是對物流倉儲設施的基本情況及用途進行界定；另一方面是對物流倉儲設施的物業(yè)條件進行界定。

1.物流倉儲設施的基本情況及用途

物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的坐落位置、坐落地塊的土地性質、規(guī)劃用途、土地使用權人、使用期限、租賃物業(yè)的組成部分、建筑面積、使用面積、產權面積、計租面積、配套物業(yè)的情況，以及租賃物業(yè)的建筑規(guī)劃總平面圖、各層建筑平面圖、停車場平面圖等核心內容進行清晰界定。

2.物流倉儲設施的物業(yè)條件

物流倉儲設施的出租方和承租方對合作標的物業(yè)條件的界定，主要包括三個方面，一是基本條件；二是粗裝修條件；三是設施設備條件。

首先，就物流倉儲設施的基本條件而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的的倉庫類型（含堆場、簡易倉庫、普通平房庫、普通樓房庫、高層貨架倉庫、立體倉庫）、樓層數量、層高、柱距、租賃物業(yè)建筑規(guī)劃總平面圖范圍內配置的地上及地下停車場等設備設施等物業(yè)條件進行清晰界定。

其次，就物流倉儲設施的粗裝修條件而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的外立面廣告位的使用權歸屬、價格確定和改造費用歸屬；旗桿設置的施工責任和要求；室外廣場、道路、停車場、劃線、綠化、路燈的施工責任和要求；電梯間、消防疏散用樓梯間、衛(wèi)生間墻面、地面、吊頂、衛(wèi)生潔具、蹲位隔斷等的用材用料、施工責任和要求；室內地面、外墻采光通風窗等的用材用料、施工責任和要求進行清晰界定。

最后，就物流倉儲設施的設施設備條件而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該對合作標的電源（含總配電箱、配電室、配電柜、電纜、電纜橋架、布線等）、消防工程（含強排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等）、電動直升梯與貨梯、公用給排水設施、雨污水管及上、下水管道、弱電（含電話、網絡WIFI）、監(jiān)控系統(tǒng)等設施設備的安裝施工責任和要求進行清晰界定。

二、物流倉儲設施的產權約定

物流倉儲設施的產權約定主要是指出租方和承租方對于合作標的的物業(yè)產權、抵押、轉讓及規(guī)劃用途等四個方面內容的約定。

首先，就合作標的的物業(yè)產權而言，物流倉儲設施的出租方應該保證租賃物業(yè)的土地使用權和房屋所有權是完整和充分的，不存在任何產權和債務糾紛。承租人對于租賃物業(yè)的經營管理不會受到任何產權和債務糾紛影響。

其次，就合作標的的物業(yè)抵押而言，物流倉儲設施的出租方應該保證在與承租方正式達成合作前未對租賃物業(yè)設定任何抵押。在出租方和承租方正式達成合作后，出租方對租賃物業(yè)設定抵押前應該事先書面通知承租方并確保承租方權益不受任何損害。

再次，就合作標的的物業(yè)轉讓而言，物流倉儲設施的出租方在租賃期內對租賃物業(yè)的轉讓、出售必須提前書面通知承租方，在同等條件下承租方具有優(yōu)先購買權。如果未經承租方同意，出租方一般不得采取分割產權的方式向公眾出售租賃物業(yè)。

最后，就合作標的規(guī)劃用途而言，出租方應該保證租賃物業(yè)的規(guī)劃用途為物流倉儲設施業(yè)態(tài)。另外，租賃物業(yè)交付后出租方在租賃物業(yè)用地范圍內進行新建、改建、擴建工程，或對租賃物業(yè)設備設施進行更新改造必須與承租方商議一致。

三、物流倉儲設施的交付約定

物流倉儲設施的交付約定主要是指出租方和承租方對合作標的的交付條件、交割事項和法律憑證三個方面內容的約定。

首先，就合作標的的交付條件而言，物流倉儲設施的出租方應該按照事先與承租方約定的交付時間按時向承租方交付租賃物業(yè)。出租方向承租方正式交付的租賃物業(yè)除了達到雙方約定的物業(yè)條件外，還必須滿足以下交付條件。對于新建物流倉儲設施來說，出租方在交付物業(yè)時需要提供租賃物業(yè)的竣工驗收手續(xù)（包括建筑主體、消防、配電工程、給排水工程及電梯工程的驗收手續(xù)）。對于已經在經營的物流倉儲設施來說，出租方在交付物業(yè)時需要完成原有客戶的清場工作。若租賃物業(yè)的水、強弱電氣等各項設備設施系統(tǒng)在交付時已無法滿足正常使用功能，則出租方應該對上述系統(tǒng)更新改造并驗收合格后再行交付承租方使用。

其次，就合作標的的交割事項而言，物流倉儲設施的出租方在向承租方交付租賃物業(yè)時，應該將租賃物業(yè)的物業(yè)設備設施（指停車場、總配電室、空調機房總控制間、消防控制室等）及租賃物業(yè)的竣工圖紙（包括電子版）一并移交給承租方。同時，出租方還應該將水、電、氣等各類公用事業(yè)費過戶到承租方名下，在此之前發(fā)生的公用事業(yè)費由出租方支付，在此之后發(fā)生的公用事業(yè)費由承租方支付。

最后，就合作標的的交割憑證而言，物流倉儲設施的出租方和承租方應該在項目現(xiàn)場進行正式交接驗收，在租賃物業(yè)符合交付要求的條件下，雙方共同簽署《租賃物業(yè)交付備忘錄》，《租賃物業(yè)交付備忘錄》是確認物業(yè)交付時間及租賃物業(yè)計租面積的唯一法律憑證。四、物流倉儲設施的租期與租金約定

物流倉儲設施的租期與租金約定主要是指出租方和承租方對于合作標的租賃期、裝修籌備期及免租期的租期約定，以及對于合作標的租金標準和租金支付方式的約定。

首先，就合作標的租期約定來看，一般而言，物流倉儲設施的承租方希望盡可能拉長租賃物業(yè)的租賃期，縮短租賃物業(yè)的裝修籌備期，爭取到更長的租賃物業(yè)的免租期。簡而言之，租賃期一般是從租賃物業(yè)交付之日起開始計算。免租期一般也是從租賃物業(yè)交付之日起開始計算，免租期內承租方無需向出租方支付租金。裝修籌備期是指在物流倉儲設施開業(yè)前的裝修和招商階段，一般起始于租賃物業(yè)的交付之日，結束于租賃物業(yè)的免租期內。

其次，就合作標的租金約定來看，一般而言，物流倉儲設施的承租方在租賃物業(yè)的免租期結束后即開始向出租方繳納租金。租金標準一般按照逐年遞增方式來確定。租金一般可以按月支付或者按季度支付，每期應付租金數量應該按照實際天數計算。

五、物流倉儲設施的物業(yè)管理約定

租賃物業(yè)交付承租方后，一般應該由承租方負責物業(yè)管理。因此，在物流倉儲設施的出租方向承租方交付物業(yè)時，應該一并將所有土建安裝及物業(yè)設施設備的維修保養(yǎng)情況整理出清單（包括維修保養(yǎng)單位、聯(lián)系人、維修保養(yǎng)費金額）移交給承租方。

在征得出租方同意后，承租方在維修保養(yǎng)期內可以直接與維修保養(yǎng)單位溝通處理維修保養(yǎng)事宜。如果維修保養(yǎng)單位不能及時提供維修保養(yǎng)服務，承租方可以直接組織維修保養(yǎng)，發(fā)生的費用應該由出租方從維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)費中劃撥給承租方，也可以從承租方應該支付給出租方的租金中予以扣除。

物流倉儲設施的房屋結構、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)等各項屬于出租方投入的物業(yè)設備設施的更新改造應該由出租方負責并承擔費用。承租方應該對上述設施及時保養(yǎng)、檢修、年檢，確保其正常使用。因承租方原因導致上述設施損壞和減少設備設施使用年限而發(fā)生的費用及損失應該由承租方負責。屬于承租方自行投入的各種設備設施的更新改造應該由承租方負責并承擔費用。

承租方在對租賃物業(yè)進行裝修及經營期間，未經出租方書面同意，不得對租賃物業(yè)的房屋結構、原有設備設施結構進行拆改。因承租方拆改行為而引起的各種事故應該由承租方負責。同時，因承租方的拆改導致租賃物業(yè)主體結構或使用功能出現(xiàn)不可彌補的缺陷時，承租方應該向出租方賠償相應的全部損失。

屬于出租方責任范圍內的設備、設施因本身質量問題而造成人身傷害或財產損失時，出租方應該負責進行賠償。因承租方管理問題而造成人身傷害或財產損失時，應該由承租方負責賠償。