李貝貝

摘要：近年來，隨著旅游業(yè)的迅速發(fā)展，一個新的投資領域——旅游地產(chǎn)異軍突起，但是，迄今為止，理論界及經(jīng)濟界還沒有對旅游地產(chǎn)的概念、特征及其對經(jīng)濟的影響等方面做一個系統(tǒng)的分析。因此，本文將結合多個旅游城市的旅游地產(chǎn)發(fā)展情況進行簡要的分析并提出相關防范旅游地產(chǎn)投資風險的建議，以供廣大地產(chǎn)投資人士參考。

關鍵詞：旅游地產(chǎn)；風險分析；防范對策

一、旅游地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因分析

（一）經(jīng)濟先行，奠定行業(yè)發(fā)展基礎

近年來，我國經(jīng)濟呈飛速發(fā)展趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2005年，我國人均GDP已經(jīng)達到1730美元，而據(jù)相關資料顯示，當居民的收入提高到足以滿足溫飽的狀態(tài)后，結余部分則會用于其它類似旅游等發(fā)展性消費方面，那么，該國的旅游業(yè)也會進入一個新的層次，由此，必然帶動與之相關的旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

（二）政府加大對旅游業(yè)的扶持力度

消費是拉動我國濟發(fā)展的三架馬車之一，而其中旅游消費支出占了居民消費支出相當大的比重。在“十一五”期間，我國把旅游業(yè)作為重點發(fā)展對象，政府對旅游業(yè)的高度重視使得地產(chǎn)商們紛紛瞄準旅游地產(chǎn)，同時，隨著旅游需求不斷發(fā)展，旅游地產(chǎn)投資顯出強烈的向周邊鄉(xiāng)村發(fā)展的趨勢，農(nóng)家休閑景區(qū)隨處可見。

（三）城市改造加快地產(chǎn)商們對旅游地產(chǎn)的投資

近10年來各地政府積極響應國家大力響應旅游業(yè)的號召，普遍加大了對地方基礎設施的改造，并利用黃金地段來重點打造一些旅游項目。如桂林打造的“兩江四湖”就為該市增添了新的亮點，極大地改善了該市的旅游環(huán)境，同時，這一系的改造措施的實行，也為旅游地產(chǎn)商的投資營造了良好的投資環(huán)境。

二、旅游地產(chǎn)投資的風險分析

旅游地產(chǎn)不僅與旅游聯(lián)系密切，也與其他眾多行業(yè)息息相關，這就決定了旅游地產(chǎn)的投資存在多種不確定要素，具體來說，其風險主要包括以下方面：

（一）逐利投機心理導致資金風險增大

旅游地產(chǎn)投資的高利潤使得不少投資商“鋌而走險”，盲目集中投資致使旅游地產(chǎn)市場亂象情況層出不窮。例如，二十世紀八十年代初，桂林為了方便海外游客住宿，地產(chǎn)商們紛紛投資旅游飯店。但是，一大批新的高檔飯店的新建，造成該市高檔飯店住房率立即出現(xiàn)大規(guī)模下降趨勢。因此，正由于旅游地產(chǎn)投資具有的長期性特點，所以，地產(chǎn)商們在投資時需謹慎評估其潛在的一些風險。

（二）自然災害與政治立場等不可逆因素增加投資風險

旅游地產(chǎn)與旅游業(yè)相伴隨，一些突如其來自然災害的發(fā)生使旅游發(fā)展受阻，那么與之相關的旅游地產(chǎn)也必然“遭殃。據(jù)統(tǒng)計，近年的海嘯給東南亞旅游造成相關損失占達80%以上.08年汶川大地震對四川旅游業(yè)造成巨大影響，全省旅游總收入比去年同期下降18%。同時，一國的政治立場也對旅游地產(chǎn)的發(fā)展有或大或小的影響。例如：我國對日本等國的政治立場的周期性變化，也將直接影響到我國旅游業(yè)的發(fā)展。

（三）國家宏觀政策的調(diào)整帶來的背景風險

任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開該國的產(chǎn)業(yè)政策的宏觀調(diào)控。針對我國房地產(chǎn)市場過熱的情況，2003年下半年以來，我國相繼出臺了一系列相應的調(diào)控措施，旨在調(diào)控地產(chǎn)業(yè)投資過熱之勢。經(jīng)過近三年的努力，雖然各地地產(chǎn)價格過高情況有所緩和，但整體上效果仍不明顯。由于旅游地產(chǎn)也具備房地產(chǎn)的一些特征，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關，故旅游地產(chǎn)商在進行投資時，宏觀經(jīng)濟政策成為不得不考慮的因素。

三、關于旅游地產(chǎn)投資風險控制的建議

（一）政府要增強對旅游地產(chǎn)投資的調(diào)控意識

堅持科學發(fā)展，循序漸進的原則，旅游業(yè)在“十一五”建設規(guī)劃中，已成為國家重點發(fā)展的對象，并且現(xiàn)已在各地的建設規(guī)劃中占有重要位置。旅游地產(chǎn)投資要穩(wěn)定有序地發(fā)展下去，類似于“急功近利”式的政府形象工程則必須避免，同時應回避重復無序性開發(fā)，盡量減少資源耗費，使旅游業(yè)朝著可持續(xù)方向不斷前進。

（二）投資有風險，銀行需謹慎

地產(chǎn)屬于資金密集性項目，然而，在實際投資中，僅憑開發(fā)商的自籌資金一般無法達到項目的要求，而這些地產(chǎn)商的投資又主要依靠向銀行借款來完成，這就很容易導致銀行貸款的快速增加，資金風險也隨之增大。因此，怎樣增強貸款后的風險管理對銀行來說就顯得尤為重要；另一方面，金融機構應加強相應的監(jiān)測體系的建立健全，做到配合國家政策有序?qū)嵤┑耐?，各金融機構之間加強彼此的信息交流溝通，定期依具體情況合理投資，做好對地產(chǎn)業(yè)的金融方面的調(diào)控工作。

（三）注重市場分析，總結市場規(guī)律

市場自身的發(fā)展往往會被很多因素所左右。由于看問題的的角度不同，個人的眼界有限，致使投資人在投資決策時，一般難以掌控到復雜的市場變化情況。而對于投資人來說，借款人只有擁有具有專業(yè)市場分析能力的團隊和機構，才能夠較為全面地了解和把握影響市場的多種因素，由此方可大致判斷市場的發(fā)展趨勢。同時為了保障投資環(huán)境的安全和貸款的及時收回，金融機構有必要對市場進行合理分析，從而用于對投資人最終決策的借鑒和指導，以減輕金融投資的風險。

四、結語

目前，中國的旅游市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢，旅游地產(chǎn)商能否在這種大背景下分得“一杯羹”則完全考驗著各位地產(chǎn)商的智慧。但是，充分評估各種市場風險，在理性分析的基礎上因地制宜，因時制宜，有選擇的進行合理投資，同時，輔之以各種宏觀經(jīng)濟政策的支持，我們有理由相信在不久的將來，旅游地產(chǎn)的前景一定會更加光明。

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（作者單位：河北旅游投資集團股份有限公司）