牛宇晨

[摘 要] “營改增”實施之后，有效地推動了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)項目施工周期長、開發(fā)資金投入大、經(jīng)營融資成本高等經(jīng)營特點，使營改增后房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的問題，如無法適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作，稅負可能不減反增，造成企業(yè)資金短缺等。房地產(chǎn)企業(yè)需積極面對，結(jié)合實際，通過在內(nèi)部對營改增稅改政策做出優(yōu)化、增強企業(yè)的財務(wù)管理能力、強化核算業(yè)務(wù)管理能力、改變企業(yè)的經(jīng)營模式、注重企業(yè)會計人才的培養(yǎng)等策略做出應(yīng)對。

[關(guān)鍵詞] 營改增;房地產(chǎn);問題;策略

[中圖分類號] F293.30[文獻標識碼] B

營改增是當前我國稅收改革的重大舉措，而針對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，基于營改增政策的背景，房地產(chǎn)企業(yè)需認識到自身現(xiàn)階段發(fā)展面臨的主要問題，并結(jié)合實際需要做出有效應(yīng)對。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

為了更好地理解營改增是如何對我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生影響和沖擊這一課題，我們需要對我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點梳理清楚。

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)項目施工周期長

我國對土地開發(fā)已經(jīng)形成規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商需經(jīng)過前期調(diào)研，呈報、建筑設(shè)計、房屋拆遷、建筑施工、裝飾綠化以及市場營銷等流程，期間不同企業(yè)員工的工作能力以及氣候、自然環(huán)境的影響也是不可預(yù)估的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金投入大

房地產(chǎn)項目一般規(guī)模較大，其成本投入較其它行業(yè)都要大。這些費用包含地皮購買、拆遷安置，工程設(shè)計、項目規(guī)劃等。此外，還有建筑材料購買、工程裝修再加上施工勞力及工程管理、后期銷售一系列活動，都需要大量資金支持。這些資金都來源于房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金，尤其是土地購買以及建筑施工，更是占據(jù)整個工程項目費用的絕大部分。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)營融資成本高

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金投入大，而且占用周期長，其資金密集的特點使它融資時遭遇更多困難。尤其是在建筑項目推行的前期，需要大筆的資金啟動，面臨的融資阻力就更大，為了保證融資及時，只能不斷地開拓新的融資渠道，同時降低融資的要求，所以最終導(dǎo)致企業(yè)融資的成本升高，但這也是不得已的策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的營改增背景

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的必然性

縱觀我國的稅收歷史與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)實行營改增是必然的。首先，站在增值稅的立場上，就足以預(yù)見稅收改革的方向。增值稅是我國稅收的主要來源，也是我國主要的稅種，然而隨著我國經(jīng)濟的騰飛，只針對企業(yè)、個人、車船營運征收所得稅，顯然已經(jīng)無法應(yīng)對復(fù)雜的局勢，所以，實行營改增是無論是在法律上還是從滿足國家發(fā)展需要上都是必然的。其次，營改增是完善我國稅收體系的一種有效途徑。我國堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，而營業(yè)稅和增值稅是我國主要的流轉(zhuǎn)稅稅種，它們在稅收政策中分立并行。由于現(xiàn)有稅收機制在運行中已經(jīng)明顯表現(xiàn)出它的缺陷和不足，所以進一步催化了營改增的出臺。最后，營改增政策有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。營業(yè)稅機制下是對其營業(yè)全額征稅，其中存在很多重復(fù)的部分，所以不利于企業(yè)的資金流動和發(fā)展，營改增一定程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)改善了稅收問題的困擾。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)面臨的營改增國家政策背景

營改增的國家政策背景，更多的需要是對其試行階段的追溯。最開始，國務(wù)院下達試行文件通知，決定以上海為試驗點，率先對交通運輸業(yè)中的陸路、水路及航空業(yè)試行營改增策略，就此拉開了稅改帷幕。緊接著到2013年5月份，國家下發(fā)通知，決定對全國的交通運輸業(yè)中的陸路、水路、航空業(yè)以及部分服務(wù)業(yè)實行營改增，大大促進了市場公平化發(fā)展。隨后還有類似郵電業(yè)、電信業(yè)等加入實行，范圍也不斷擴大，營改增就這樣一點點滲透進我國經(jīng)濟發(fā)展，最終成為我國的主要稅收政策。而且隨著這些試點成功推行營改增后，房地產(chǎn)業(yè)也在大家的期待中自然而然地與營改增正面交鋒，并一步步互相融合至今。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負概況

按照國家的有關(guān)標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的稅種共有11種，營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等，其中土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅種。從整體上看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負較重，已然形成負擔，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負要高于其它行業(yè)。許多的數(shù)據(jù)也表明，我國房地產(chǎn)稅負近幾年來呈較大增幅，可以用一個結(jié)果來說明這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)每賺2.15元，就要被政府征稅1.15元。不過也正是因為房地產(chǎn)企業(yè)這種高壓稅負，加快了我國推行營改增的腳步。

四、實施營改增后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題

（一）無法適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策

全國統(tǒng)一實行營改增稅收政策后，對企業(yè)的生存和發(fā)展無疑又是一次大考驗。基于各個地區(qū)的經(jīng)濟狀況及具體實際情況的差異，再加上國家政策不同程度的發(fā)展支援，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模以及實際運轉(zhuǎn)都各不相同，所以統(tǒng)一化的營改增，可能會給部分企業(yè)帶來不適應(yīng)，需要時間做出調(diào)整。一方面對一些經(jīng)濟狀況不是良好的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增對他們會形成發(fā)展負擔，限制了企業(yè)的壯大，從而影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小不一，經(jīng)營方式也豐富多樣，各自融資的手段以及企業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也存在較大差異，所以實行營改增過程中，很難劃分他們的征稅數(shù)額及屬性，容易引發(fā)不公平事件。以上這兩點，都會對營改增的推行產(chǎn)生阻力，如果這個問題處理不當，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生消極的影響。

（二）影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作

每個房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中，都已經(jīng)形成了與自身的發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)工作機制，企業(yè)尤其注重對稅收問題的處理，所以營改增的推行，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作提出了新的要求。首先，是對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員變動的影響。因為針對新推行的營改增，不可能繼續(xù)沿用先前的人員結(jié)構(gòu)和崗位安排，在這期間可能消耗了企業(yè)更多的時間并增加了企業(yè)的人力資源成本。其次，是對企業(yè)財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)操作能力的影響。原有的許多財務(wù)人員，對營改增的操作流程以及相關(guān)業(yè)務(wù)處理都沒有科學(xué)的認知以及了解，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作要受到影響。簡言之，無論是站在人事變動、新人培養(yǎng)還是站在業(yè)務(wù)處理的角度，營改增在房地產(chǎn)企業(yè)實行后，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)工作不可避免會受到影響，企業(yè)如何應(yīng)對也是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）稅負可能不減反增

在營改增試行期間，許多企業(yè)的稅務(wù)賬本呈現(xiàn)的是減負的喜訊，然而也有一些企業(yè)，出現(xiàn)了不減反增的現(xiàn)象，尤其是針對房地產(chǎn)的稅務(wù)，出現(xiàn)這樣事件的概率就更高。仔細分析后就可以發(fā)現(xiàn)其原因如下。第一，稅率過高。雖然營改增是針對增值部分征稅，但如果稅率相較原來而言過高，對一些企業(yè)而言，反而會起到反作用，增加他們的經(jīng)濟負擔。第二，實行營改增后，會出現(xiàn)抵扣困難。比如，企業(yè)無法以增值稅專用發(fā)票來抵扣人工費，也不能獲得全部的購買建筑材料的增值稅專用發(fā)票，即營改增為企業(yè)的納稅籌劃帶來了困難，企業(yè)出現(xiàn)抵扣困難，資金無法及時回籠，就會對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來危機。營改增政策的到來，不是所有房地產(chǎn)企業(yè)的都能減負，當然，其影響的屬性是可以通過企業(yè)合理的處理而轉(zhuǎn)變的。

（四）造成企業(yè)資金短缺

營改增實行后，房地產(chǎn)企業(yè)在較長一段時間內(nèi)，可以看做是成本的增加，進而會造成企業(yè)資金短缺。顯然，這種成本的增加，對房地產(chǎn)企業(yè)的建筑項目投資是極其不利的。因為房地產(chǎn)企業(yè)投建的項目規(guī)模大，資金投入多，而建設(shè)周期長，所以納稅后帶來的資金短缺，會對項目的工期造成影響，而工期的延誤會讓房地產(chǎn)企業(yè)遭受經(jīng)濟效益的巨大損失，還有可能撼動企業(yè)的根基。對有的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增造成的資金短缺，如果處理不當，很有可能讓該企業(yè)處于一種惡性循環(huán)中，直至破產(chǎn)。

（五）影響房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表及利潤表

企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)與企業(yè)的稅收密不可分，所以國家推行營改增后，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債和利潤都有影響，直觀表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)負債表以及利潤表的變動。營改增政策實行的背后，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的意義遠不止表面稅收的變化，上升到企業(yè)的根本而言，還是稅負增減實質(zhì)對企業(yè)的資產(chǎn)形成的影響。因為稅收政策不同，不同性質(zhì)、不同經(jīng)營策略的房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨全新的稅負，房地產(chǎn)企業(yè)每一個建設(shè)項目的金額少則上萬多則上億，再加上稅率的波動，計算后其資產(chǎn)負債表和利潤表的數(shù)字變化也就很明顯了。而這些變化，會進一步影響企業(yè)之前的決策，所以企業(yè)還需要依據(jù)新的財務(wù)報表，對未來的發(fā)展做出新的規(guī)劃。

五、解決營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨問題的對策

針對營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的這一系列的問題，企業(yè)管理者應(yīng)努力提高自己以應(yīng)對稅收政策的變化，比如可以在內(nèi)部對營改增做出優(yōu)化，增強企業(yè)的財務(wù)管理能力，強化核算業(yè)務(wù)管理能力、改變企業(yè)的經(jīng)營模式，并注重企業(yè)會計人才的培養(yǎng)等策略對此做出應(yīng)對。

（一）進一步優(yōu)化稅改政策

房地產(chǎn)企業(yè)受到營改增的沖擊，這從側(cè)面證明營改增政策仍有許多不足，所以政府的相關(guān)部門應(yīng)注重稅改推行后企業(yè)的反應(yīng)，以便能及時發(fā)現(xiàn)其中的不足并作出調(diào)整。在對稅收政策優(yōu)化的過程中，首先，政府應(yīng)注重傾聽企業(yè)的心聲，了解營改增對企業(yè)發(fā)展形成的實際影響，對照現(xiàn)行法規(guī)做出合理的調(diào)整，并完善營改增處理稅收的能力。其次，政府應(yīng)提高營改增的針對性。因為不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的財務(wù)狀況，所以納稅當然也要有所區(qū)分，在優(yōu)化稅收政策時，要強調(diào)因地制宜，才能體現(xiàn)稅收的公平性。誠然，營改增還處于成長期，在今后的發(fā)展道路上，與企業(yè)發(fā)展的實際結(jié)合是政府稅改應(yīng)一直遵循的原則。

（二）提升企業(yè)的財務(wù)管理能力和會計核算能力

企業(yè)的發(fā)展與外界環(huán)境的變化密不可分，但更關(guān)鍵的是企業(yè)自身的應(yīng)變能力。比如，應(yīng)對營改增的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)的當務(wù)之急就是提升企業(yè)的財務(wù)管理能力和會計核算能力。一方面，是對財務(wù)管理能力的加強，要求企業(yè)結(jié)合營改增的大環(huán)境，對之前的財務(wù)管理系統(tǒng)做出調(diào)整，盡快適應(yīng)新的稅收政策，并朝著企業(yè)發(fā)展有利的方向改革內(nèi)部的財務(wù)管理機制。另一方面，企業(yè)會計的核算能力也需要提高。企業(yè)的稅收計算一直是企業(yè)財務(wù)管理的重頭戲，企業(yè)會計既要保持嚴謹認真的工作態(tài)度開展稅收核算工作，同時也應(yīng)學(xué)會引進更科學(xué)的核算方法，提高核算的精確度，為企業(yè)的稅收核算把好關(guān)。企業(yè)注重了財務(wù)管理以及會計核算能力的提高，才能在營改增的壓力下，保持經(jīng)濟的流暢運營。

（三）加強對會計核算業(yè)務(wù)的管理

營改增實施后，為了保證企業(yè)的工作仍能有條不紊地開展，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強會計核算業(yè)務(wù)的管理。一是企業(yè)需要建立科學(xué)會計核算管理機制，將具體事務(wù)分配到個人，這樣責任清晰，有利于各項工作的執(zhí)行。二是企業(yè)需要建立嚴格的獎懲制度，在管理的過程中對核算工作表現(xiàn)突出的職員加以獎勵，并對因核算失誤造成企業(yè)損失的職員給予一定的懲罰。獎懲分明使管理更有說服力，也可以保持員工工作的熱情和動力。

（四）改變企業(yè)的經(jīng)營模式

許多企業(yè)的經(jīng)營模式存在著缺陷與弊端，這也是在營改增政策下，許多企業(yè)的稅收不減反增的原因，而企業(yè)最好的應(yīng)對策略就是對經(jīng)營模式做出調(diào)整。首先，企業(yè)應(yīng)對營改增政策的要求有具體詳細的了解，依據(jù)這些條款，保留自身有利的經(jīng)營模式，對一些增加稅負的經(jīng)營模式做出整改。其次，企業(yè)可以向一些稅收處理較好的同行交流經(jīng)驗，吸收其它企業(yè)有效的方法，不斷改變自身的經(jīng)營模式以減輕稅收的負擔。企業(yè)經(jīng)營模式是長期發(fā)展形成的，所以它的改變也不可能一蹴而就，企業(yè)切記不能急功近利。

（五）加強對企業(yè)財務(wù)會計人員的培訓(xùn)

人才始終占據(jù)企業(yè)發(fā)展的根本，應(yīng)對營改增政策的出臺，如果企業(yè)具有足夠的人才意識，那么就可以從容面對這一場稅改。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的決策中，應(yīng)樹立人才的儲備意識。就內(nèi)部而言，要營造良好的學(xué)習氛圍，促進會計之間的相互交流和學(xué)習，這是一種免成本的“培訓(xùn)”，不可否認它也是一種有效提升企業(yè)會計工作能力的手段。從外部來看，則是外派學(xué)習，無論是國外還是國內(nèi)的先進經(jīng)驗，企業(yè)要為員工學(xué)習創(chuàng)造條件，讓他們學(xué)習先進會計理念，從而更好地幫助企業(yè)應(yīng)對營改增的考驗。

系統(tǒng)的分析后可得出結(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營的特點使得它在營改增政策實施時需要面對更大的壓力與挑戰(zhàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何穩(wěn)住大局，更好地應(yīng)對，是對其領(lǐng)導(dǎo)層以及相關(guān)財務(wù)人員的考驗。但商業(yè)沒有捷徑，房地產(chǎn)企業(yè)要想在千變?nèi)f化的市場中保持活力，原則和智慧缺一不可。

[參 考 文 獻]

[1]沈瓊.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].中國商貿(mào)，2015，7（11）：29-30

[2]崔志剛.“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].財經(jīng)界，2013，14（29）：106-107

[3]鄭軍.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的思考[J].市場論壇，2013，1（3）：45-46

[責任編輯：王鳳娟]