張佳竹

碧桂園3月15日交出的2015年成績(jī)單，喊出了“2016年銷售1680億元”的目標(biāo)?；蛟S是2015年業(yè)績(jī)給了掌門人莫斌底氣，又或者是國(guó)家政策和城鎮(zhèn)化紅利的加持，令該公司信心十足。

從數(shù)據(jù)上看，碧桂園去年的業(yè)績(jī)的確好看，但需要注意的是，盈利5年來首次下滑，毛利率從去年的26%下降至20%左右。如何扭轉(zhuǎn)盈利能力，成為一道難題。

三四線風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于毛利率下降，碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋稱，這是因?yàn)?014年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境比較差，公司采取價(jià)格策略等拉低了毛利率，這一部分是在2015年（滯后）結(jié)算的。2015年新購(gòu)?fù)恋孛瘦^高，隨著2015年產(chǎn)品在2016年交付，公司毛利率將得到提升，“從售價(jià)、成本控制、財(cái)務(wù)融資成本等方面都會(huì)改善毛利率水平?！?/p>

該公司總裁兼執(zhí)行董事莫斌表示，一方面，碧桂園在土地和市場(chǎng)方面進(jìn)行了優(yōu)化，一二線城市和三四線城市齊頭并進(jìn)，現(xiàn)在已全面進(jìn)入北上廣。一線城市周邊和重點(diǎn)二線城市項(xiàng)目也帶來了很好的利潤(rùn)。

2015年碧桂園首進(jìn)上海、深圳、成都、南京等一二線城市，新獲取土地預(yù)期建筑面積3821萬平方米，總代價(jià)560億元，比當(dāng)年年初預(yù)計(jì)的200億元多出了一倍多，一二線城市新購(gòu)?fù)恋卣急葹?5%。

公司聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌介紹說，公司在一線土地儲(chǔ)備達(dá)到了490萬平方米左右，今年的可售貨值超過500億元。如果一線城市市場(chǎng)持續(xù)上升，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步提高，一線利潤(rùn)可期。

在三四線城市，產(chǎn)品的目標(biāo)客戶將主要是富裕人群。因此公司從拿地開始就格外重視地段，始終瞄準(zhǔn)這一類客戶認(rèn)同的縣中心、市中心、學(xué)區(qū)房等地段。莫斌稱目前在三四線城市推出的新項(xiàng)目首期去化率都超過65%，并且均價(jià)要高于周邊項(xiàng)目10%至20%。

該公司很看好三四線城市的發(fā)展前景。莫斌認(rèn)為，國(guó)家去庫(kù)存的重點(diǎn)在于三四線城市，相信未來金融、稅收及各項(xiàng)政策一定會(huì)向三四線城市傾斜，同時(shí)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)帶來利好，碧桂園三四線城市的存貨年限不長(zhǎng)，未來旗下項(xiàng)目“只會(huì)升價(jià)銷售，不會(huì)降價(jià)銷售?！?/p>

“在目前三四線城市整體庫(kù)存壓力下，雖然信心十足，但碧桂園依然會(huì)面臨諸多問題?！币拙又袊?guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，三四線城市需求已經(jīng)出現(xiàn)疲軟，此外，去化需要耗費(fèi)大量的資源和團(tuán)隊(duì)，再加上海外擴(kuò)張受困，這些無疑將對(duì)負(fù)債比率已上升至80%的碧桂園資金面帶來更大壓力。

斥資500億元拿地

有意思的是，碧桂園在去年的拿地成本大幅超過預(yù)算。2016年，該公司仍決定拿出幾乎與去年同等的額度來增加土地儲(chǔ)備。

“2015年初，拿地預(yù)算200億元，實(shí)際上560億元，多了300多億元。政策有所好轉(zhuǎn)，看到了形勢(shì)，并購(gòu)機(jī)會(huì)多一些，所以多買了一些地。好土地會(huì)賣出好價(jià)格?！眳墙ū笳f。

2016年，碧桂園土地獲取預(yù)算大約500億元。

“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)目前比較嚴(yán)峻，我們相信中央政府會(huì)將中國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶向正常健康的發(fā)展軌道，我們要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)?！蹦蠓Q，“碧桂園不會(huì)盲目舉牌、追逐地王而是尋找優(yōu)質(zhì)的土地購(gòu)買和并購(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)情況，做進(jìn)一步調(diào)整。”莫斌這句話也被理解為碧桂園退出北京地塊的解釋。

去年10月21日，碧桂園和中國(guó)金茂聯(lián)合體以34.2億元和17.6億元拿下北京豐臺(tái)兩宗地塊。幾天后，業(yè)內(nèi)便傳出碧桂園退地的消息。

公開資料顯示，這兩塊土地折合樓面價(jià)分別為28983元/平方米和29753元/平方米，這是碧桂園在歷經(jīng)多次爭(zhēng)奪后，首次在北京拿地。無論從單價(jià)還是總價(jià)看，這都是碧桂園至今在所有城市中拿的最貴的地。

從碧桂園2015年半年報(bào)可看出，公司凈利潤(rùn)率在10%左右。近3萬元/平方米的樓面價(jià)，容積率為4的土地，究竟要售多少錢一平米才可有10%利潤(rùn)？

“碧桂園退地也是在情理之中?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于碧桂園而言，除了未來可以預(yù)見的巨大壓力，還有掣肘股東資本金流動(dòng)性的隱形風(fēng)險(xiǎn)。

“首先，價(jià)格高的產(chǎn)品銷售周期會(huì)延長(zhǎng)，這與碧桂園短、平、快的打法不同；其次，商業(yè)物業(yè)都將有一部分自持物業(yè)，這在很大程度上影響資金回收速度。最終，被拉長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)速度影響到股東資本金的利用效率。”蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司總裁宋延慶說。

碧桂園的糾結(jié)主要源于集團(tuán)新戰(zhàn)略與盈利之間出現(xiàn)了沖突，究竟是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型優(yōu)先還是盈利優(yōu)先讓它難以抉擇。張大偉認(rèn)為，在房企發(fā)展的過程中，此類創(chuàng)新和盈利不可兼得的情況屢見不鮮。碧桂園需要形成自己科學(xué)系統(tǒng)的評(píng)估體系，具體分析事件可行性，全面衡量，理性抉擇。

決戰(zhàn)海外項(xiàng)目

3月初，碧桂園全體營(yíng)銷人員收到了將森林城市銷售業(yè)績(jī)納入個(gè)人工作考核的通知。

在這份通知里要求，在2016年12月31日前入職滿6個(gè)月的營(yíng)銷中心全體員工，今年全年需要賣掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及員工自購(gòu)。未達(dá)標(biāo)的一線銷售人員將被直接淘汰，對(duì)未達(dá)標(biāo)的營(yíng)銷管理人員以及后臺(tái)人員，將給予降薪或降職處理。

通知中提到的“森林城市”，是碧桂園在馬來西亞重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，被碧桂園看做扭轉(zhuǎn)利潤(rùn)率逐年下滑局面的重要砝碼，以及擴(kuò)大集團(tuán)銷售規(guī)模的利器。

據(jù)了解，整個(gè)森林城市是碧桂園和馬來西亞柔佛州政府的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略合作項(xiàng)目，已規(guī)劃總面積14平方公里，與馬來西亞一橋之隔，享受各類優(yōu)惠政策，是特區(qū)中的特區(qū)。項(xiàng)目的首批房源已在去年底售罄。

海外市場(chǎng)對(duì)于碧桂園來說，其戰(zhàn)略意義已經(jīng)不亞于中國(guó)國(guó)內(nèi)。在2015年業(yè)績(jī)的新聞發(fā)布會(huì)上，該集團(tuán)高層直接宣稱：國(guó)內(nèi)追求規(guī)模增長(zhǎng)，海外追求利潤(rùn)增長(zhǎng)。

2015年，碧桂園合并報(bào)表的總收入達(dá)1132.2億元，同比增長(zhǎng)約33.9%；土地增值稅撥備前毛利約為228.6億元，同比增長(zhǎng)3.7%；核心凈利潤(rùn)達(dá)97.1億元，同比增長(zhǎng)5.1%。

利潤(rùn)與營(yíng)收的不同步增長(zhǎng)，已經(jīng)顯示出碧桂園在盈利能力上的疲軟。數(shù)據(jù)顯示，2011年-2015年，公司毛利率分別為34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，該公司核心凈利率已經(jīng)下降為8.6%的個(gè)位數(shù)水平。

莫斌和碧桂園財(cái)務(wù)官吳建斌，在回應(yīng)利潤(rùn)率問題時(shí)，多次強(qiáng)調(diào)海外市場(chǎng)尤其是森林城市?！澳壳吧殖鞘羞€處于投入早期，如何將這些投入分?jǐn)偟秸麄€(gè)項(xiàng)目的損益目前還沒有確定，但可以肯定的是，海外項(xiàng)目的毛利率比國(guó)內(nèi)高很多?！?/p>

在宋延慶看來，森林城市目前認(rèn)籌情況良好，但保持這樣好的銷售狀態(tài)，并沒有想象中容易。此次營(yíng)銷推新的考核體系，可能正是碧桂園想眾志成城，為避免風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

分拆物管上市

年報(bào)顯示，為了實(shí)現(xiàn)1680億元的目標(biāo)，碧桂園制定了三大目標(biāo)：聚焦城鎮(zhèn)化紅利，實(shí)施合伙人機(jī)制，通過參股控股、分拆上市打造社區(qū)資源整合平臺(tái)。

早在2015年年中，吳建斌就曾在年中業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“碧桂園旗下物業(yè)、教育等系列板塊分拆上市?！比缃?，再談及該計(jì)劃的進(jìn)展時(shí)，他稱：“各方面進(jìn)展很順利。物管將在中國(guó)內(nèi)地上市，可能是上海。目前申請(qǐng)表已經(jīng)報(bào)出去，等待審查，期待今年年底完成上市?！?/p>

據(jù)莫斌介紹，公司計(jì)劃分拆上市的物業(yè)管理業(yè)務(wù)目前覆蓋國(guó)內(nèi)的26個(gè)省，簽約管理面積約為1.38億平方米，一共服務(wù)全國(guó)58萬戶業(yè)主。作為社區(qū)O2O的載體，旗下“E當(dāng)家”應(yīng)用發(fā)展迅猛。公司希望“E當(dāng)家”未來可以成長(zhǎng)至500萬用戶，覆蓋上千個(gè)樓盤的業(yè)主。

“通過參股控股、分拆上市，碧桂園將打造社區(qū)資源整合平臺(tái)?！蹦蟊硎尽?/p>

而在參股控股方面，碧桂園已于2015年4月引進(jìn)了中國(guó)平安。莫斌高度評(píng)價(jià)了這場(chǎng)合作?！捌桨彩俏夜痉康禺a(chǎn)開發(fā)的重要合作方，不僅資金上給了大力支持，對(duì)碧桂園的銀團(tuán)貸款認(rèn)購(gòu)出資金額也較大?！?/p>

目前，碧桂園與平安的戰(zhàn)略合作正從土地投資、營(yíng)銷、金融、社區(qū)業(yè)務(wù)四個(gè)方面穩(wěn)步推進(jìn)，與平安陸金所、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安證券、平安大華、平安銀行等合作地產(chǎn)基金，常熟、太倉(cāng)等15個(gè)項(xiàng)目已完成資金募集，募資金額達(dá)人民幣60.22億元。