【摘 要】文章分析物業(yè)管理的內(nèi)涵及需求，研究能源管理系統(tǒng)應(yīng)用、BIM信息化技術(shù)應(yīng)用、資產(chǎn)管理的強(qiáng)化與物業(yè)管理關(guān)系，提出物業(yè)管理創(chuàng)新管理手段，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；能源系統(tǒng)；信息化管理；資產(chǎn)管理

物業(yè)管理發(fā)源于英國，成熟于美國。我國物業(yè)管理從20世紀(jì)80年代起步，經(jīng)過近40年的發(fā)展，物業(yè)管理范圍覆蓋面廣，已經(jīng)成為社會生產(chǎn)、生活不可或缺的重要行業(yè)。但由于長期固化的產(chǎn)業(yè)定義，造成對物業(yè)管理屬性以及核心價值認(rèn)識的局限。一般認(rèn)為，物業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)就是接受業(yè)主、使用人委托，對建筑物進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，做好相關(guān)環(huán)境和秩序維護(hù)工作，這種認(rèn)識對行業(yè)可持續(xù)發(fā)展造成很大阻礙。因此，重新審視物業(yè)管理的內(nèi)涵，抓住能源管理系統(tǒng)應(yīng)用、BIM信息化技術(shù)應(yīng)用、資產(chǎn)管理的強(qiáng)化機(jī)遇，依靠創(chuàng)新管理手段，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

一、物業(yè)管理內(nèi)涵及需求

物業(yè)公司是建筑專業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。物業(yè)管理的本原就是三項(xiàng)服務(wù)，即對既有建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備的管理，滿足業(yè)主和使用人需求的服務(wù)和業(yè)主資產(chǎn)的管理。通常情況下，物業(yè)管理是一個勞動密集型的行業(yè)，然而它并非一般意義上的體力勞動。隨著城市住宅建設(shè)日新月異，生態(tài)智能化小區(qū)日益增多，業(yè)主服務(wù)新需求日益增加，物業(yè)管理服務(wù)超出傳統(tǒng)的范圍，內(nèi)涵更加寬泛，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理升級刻不容緩。

（一）物業(yè)管理節(jié)能減排需求。我國對資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)高度重視，建筑能耗越來越大，物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護(hù)的關(guān)系十分密切，其涉及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和對環(huán)境的管理，通過抓好管理和服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，能夠達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電，促進(jìn)資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善。

（二）物業(yè)管理信息化手段需求。物業(yè)管理本身涉及面廣、政策性強(qiáng)、技術(shù)應(yīng)用復(fù)雜、日常管理工作量大。隨著物業(yè)管理市場化、規(guī)模化、集約化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)公司的管理結(jié)構(gòu)日益龐大。成本控制、內(nèi)部溝通、管理難度與日俱增。如果繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的人工管理手段，不僅難以滿足業(yè)主日益增長的服務(wù)新需求，還將大大增加管理成本。這迫切需要通過信息化管理，提升資源的共享利用率，提高物業(yè)管理效率。

（三）物業(yè)管理投資回報需求。目前業(yè)界認(rèn)為根據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場不可避免地從開發(fā)建設(shè)（提供增量供給）為主轉(zhuǎn)向投資金融（保持存量供給）為主。在逐步以房地產(chǎn)金融投資為主導(dǎo)的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)管理的重點(diǎn)就會轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)全生命周期的管理。而預(yù)期在未來5到10年內(nèi)，我國就將完成這種轉(zhuǎn)變。這將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來挑戰(zhàn)和機(jī)遇。2001年后，資產(chǎn)管理得到國內(nèi)業(yè)界的關(guān)注并開始積極地探索，但大多停留在概念討論階段，尚未建立起完整的理論體系，具體開展資產(chǎn)管理實(shí)踐的也僅局限于極少數(shù)企業(yè)。

二、物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級

（一）與能源管理系統(tǒng)相結(jié)合。建筑能源管理系統(tǒng)根據(jù)BA系統(tǒng)、中央空調(diào)管理系統(tǒng)以及智能照明等系統(tǒng)提供的運(yùn)行策略，對能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，依托能源管理平臺，建立數(shù)據(jù)模型。在這些系統(tǒng)運(yùn)行過程中尋找其最佳運(yùn)行效率，并對其運(yùn)行策略進(jìn)行分析預(yù)測，以期實(shí)現(xiàn)最佳運(yùn)行效果，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)建筑能耗降低。能源管理系統(tǒng)應(yīng)用層的主要功能包括完善的能耗監(jiān)測、中央空調(diào)節(jié)能控制、設(shè)備臺賬管理、設(shè)備性能評價、能源成本分析、數(shù)據(jù)共享與集成。建筑能源管理系統(tǒng)提供的是一個高效的管控一體化平臺，實(shí)現(xiàn)的不僅僅是對能耗的控制，更是對建筑物結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)及管理的最優(yōu)化組合。

（二）與BIM技術(shù)相結(jié)合。BIM技術(shù)逐步的運(yùn)用于建筑的設(shè)計、施工階段，為BIM技術(shù)應(yīng)用于建筑后期的物業(yè)管理墊定了良好基礎(chǔ)。在項(xiàng)目竣工交付后，通過項(xiàng)目建立的BIM模型，利用BIM的三維可視化性，將分散于各個專業(yè)的材料、設(shè)備等信息進(jìn)行整合，通過引入綜合智能建筑監(jiān)控系統(tǒng)與BIM模型的結(jié)合，從而達(dá)到高效綜合的物業(yè)管理。

（三）與資產(chǎn)管理相結(jié)合。目前業(yè)界對于物業(yè)管理和資產(chǎn)管理形成了比較一致的看法，認(rèn)為從服務(wù)層次由低到高存在物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理四種形態(tài)。國外資產(chǎn)管理、設(shè)施管理等模式為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提供了有益的借鑒，但其本身也在不斷地發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)立足于現(xiàn)實(shí)，不斷創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，聘請專業(yè)資產(chǎn)管理師全面負(fù)責(zé)不動產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營和管理，在經(jīng)營活動中，整體配置和利用各項(xiàng)資產(chǎn)，給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵，不斷使產(chǎn)業(yè)鏈延伸以尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以科學(xué)精細(xì)的管理和優(yōu)質(zhì)多樣的服務(wù)為客戶創(chuàng)造價值。

三、結(jié)語

中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾強(qiáng)調(diào)：“轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開創(chuàng)全新商業(yè)模式，致力于提高物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的附加值，實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)向集約型現(xiàn)代化服務(wù)的轉(zhuǎn)變是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇?！睂?shí)踐證明，目前物業(yè)行業(yè)在遇到發(fā)展瓶頸制約的同時，也孕育著新一輪的管理和技術(shù)創(chuàng)新。抓住節(jié)能減排、信息科技、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)遇，依靠創(chuàng)新管理手段，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

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