【摘 要】房產(chǎn)面積在竣工前后會出現(xiàn)測繪差異是無法避免的，但是認證研究慎重對待可以減小差異。文章分析了預(yù)測算面積和實測面積之間差異產(chǎn)生的原因，并探討了減少差異的對策。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)面積；測繪；差異；原因分析

在房產(chǎn)面積測繪上，在竣工前后往往會出現(xiàn)測繪值的差別，這里首先我們討論一下預(yù)測算面積和實測面積的區(qū)別，所謂預(yù)測算面積，實質(zhì)上是開發(fā)商的一項行事依據(jù)，指導(dǎo)著預(yù)售商業(yè)房的面積計算問題，是相關(guān)測繪單位預(yù)先計算出的尚未竣工的房屋工程面積。所謂實測面積，顧名思義就是房屋建筑工程的實際面積，是工程完成之后，由相關(guān)測繪機構(gòu)進行專業(yè)測繪，并嚴格按照國家測量規(guī)范進行準確計算之后，得到的房屋實際面積，它的最終受益者是購房人，成為了他們辦理房屋購買相關(guān)手續(xù)的依據(jù)和憑證。簡而言之，買房合同上需要支付房款的面積就是預(yù)測算面積，而購房人房產(chǎn)證上面標明的房屋面積才是實測面積。為了順利進行購房，避免購房人和房屋開發(fā)商的爭執(zhí)，務(wù)必要減小這兩種面積之間的差距，從差距原因著手解決矛盾。

一、預(yù)測算面積和實測面積之間為何存在差異

（一）發(fā)生改變的計算規(guī)則

預(yù)測算面積和實測面積之間存在差異是不可能避免的問題，但是我們應(yīng)該不斷地縮小差距，從產(chǎn)生差異的原因著手，這樣能有效地減小差距，對房屋工程建設(shè)產(chǎn)生很大的幫助。與此同時，出于對消費者的權(quán)益考慮，更加應(yīng)該堅持正確管理工程產(chǎn)品質(zhì)量以及房屋建筑面積的計算規(guī)范。測繪技術(shù)的不斷革新，未來社會將不斷涌現(xiàn)更加先進的測繪技術(shù)，推動著工程測繪的穩(wěn)定向前發(fā)展。我們在房產(chǎn)面積測量時，嚴格遵守了全國統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)范。但是世界在不斷發(fā)展，新的時代背景之下，房屋的建筑出現(xiàn)了很多新的風(fēng)格，在具體的環(huán)節(jié)計算上，房產(chǎn)測量出現(xiàn)了很多的分歧。加上房產(chǎn)測量相關(guān)規(guī)范的局限性，不同的理解方式讓統(tǒng)一的規(guī)范在不同的地區(qū)和不同的單位表現(xiàn)出不完全相同的標準。

（二）部分面積差異是由設(shè)計的改變而導(dǎo)致

在房屋買賣原則之上，報建圖才是商品房面積計算的依據(jù)，只不過由于該圖紙本身就十分的粗略，房屋建筑工程實施時，開發(fā)商勢必會對圖紙進行細化和相應(yīng)的修改，從而明確各項功能。使用這樣的圖紙來計算面積，竣工之后的面積與預(yù)測算面積有所差距也在情理之中。但是如果工作者只是簡單的按照修改后的施工圖紙來進行面積的計算，的確可以緩解業(yè)主和開發(fā)商的糾紛，也不會造成預(yù)測算面積和實測面積的很大差異，但是又將報建與實地的區(qū)別毀尸滅跡了，完全失去了房產(chǎn)監(jiān)測的監(jiān)督意義。

（三）有部分面積差異是由施工變更所引起

施工變更的現(xiàn)象在房屋建筑的時候顯而易見，并不奇怪。房屋建筑施工要求施工變更不得擅自進行，必須要經(jīng)過相關(guān)單位的批準。但是，在實際的工程建設(shè)中，很多施工方并沒有得到批準就進行施工變更也十分常見。施工變更沒有經(jīng)過相關(guān)單位的批準而進行，勢必會造成與建筑圖紙的差異變大，最后經(jīng)過測繪而得到的實測面積必然與預(yù)測算面積相差甚遠。

（四）面積差異還可能是施工和測量中的誤差所引起

所有的生產(chǎn)實踐中，不可能避免誤差的產(chǎn)生，房屋建筑也并不例外。主要表現(xiàn)在以下方面：墻體的厚度與預(yù)先設(shè)計之間的誤差。這兩個誤差的測量由于測量人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的不同在竣工前后會出現(xiàn)測量值有區(qū)別的現(xiàn)象，這種差異性是可以進行規(guī)避的。另外由于行業(yè)不同標準，也會產(chǎn)生誤差。

（五）測繪人員在計算時出現(xiàn)了錯誤

現(xiàn)在房屋建筑的設(shè)計風(fēng)格各異，復(fù)雜新穎的房屋建筑層出不窮，房產(chǎn)面積的測繪和計算都越來越復(fù)雜，稍微的不注意就會出現(xiàn)很多的錯誤，這樣的錯誤比較多的出現(xiàn)在預(yù)算階段，在實際的測量中，由于總是參照著預(yù)算，并且有現(xiàn)場實物的對比，即使出現(xiàn)錯誤也不難發(fā)現(xiàn)。在這里，作者結(jié)合自己的實際工作經(jīng)歷對于相關(guān)錯誤進行列舉：

第一，關(guān)于樓梯的分攤。關(guān)于樓梯的分攤通常都是不合理的，很多開發(fā)商選擇給同一層的業(yè)主分得多的樓梯層數(shù)。

第二，關(guān)于復(fù)式住宅，圖紙疏漏了陽臺問題。在圖紙中開發(fā)商會強調(diào)標記露臺，但是建筑時，會選擇用樓板蓋住，這樣在竣工后很容易就疏漏了這個具有陽臺功能的面積。

上面所提出了兩種錯誤，在預(yù)算工作中一旦被忽視，最終造成的后果必定十分嚴重。所以說，測繪的相關(guān)工作人員，最基本的職業(yè)素養(yǎng)必須要加強培養(yǎng)，對待工作的責(zé)任心和嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度不能忽視。與此同時還應(yīng)該制定合理的工程流程，工程質(zhì)檢力度也應(yīng)加大。

二、結(jié)語

總而言之，國際市場競爭激烈，我們必須為了社會主義經(jīng)濟建設(shè)貢獻力量，提高測繪技術(shù)，創(chuàng)造高效的工程測繪技術(shù)。房屋建筑過程中的測繪技術(shù)有著無法取代的重要地位。所以，測繪工作者的責(zé)任也十分重大，在房屋建筑工程中，要求具有專業(yè)素養(yǎng)的測繪工作者參與到工作中，保持強烈的責(zé)任感，將先進的測繪技術(shù)加以利用，減少房屋建筑工程中的誤差，提高房屋建筑工程的質(zhì)量。

參考文獻

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