【摘 要】房產(chǎn)在民眾家庭財產(chǎn)中占有很大比重，因此社會各界對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量比較關(guān)注。如何提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，文章分析了房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制要點(diǎn)，指出了完善房產(chǎn)測繪有關(guān)法律法規(guī)的迫切性。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；質(zhì)量控制；探究

一、房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制要點(diǎn)

（一）設(shè)計過程的質(zhì)量控制

房產(chǎn)測繪主要用途是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、舊城改造以及拆遷補(bǔ)償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產(chǎn)測繪大多以項目為單位進(jìn)行測繪，一般宜每個權(quán)利關(guān)系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個房產(chǎn)測繪項目。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計既是對房產(chǎn)測繪項目進(jìn)行現(xiàn)狀分析、精度研究和設(shè)計測繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設(shè)計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進(jìn)行分析，確定房產(chǎn)測繪依據(jù)、方法及分?jǐn)偰Ｐ偷倪^程。房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計過程遵循先整體后局部，由粗到細(xì)的原則。

1.房產(chǎn)測繪類型及測繪目的。房產(chǎn)測繪類型可以分為初始測繪和變更測繪，根據(jù)房屋是否竣工又可以分為實測繪和預(yù)測繪。預(yù)測繪一般根據(jù)依法核準(zhǔn)備案的建設(shè)工程圖紙采集房屋尺寸、結(jié)構(gòu)、圖形等信息來進(jìn)行房產(chǎn)面積測算，實測繪需要根據(jù)工程竣工驗收資料到實地測繪采集數(shù)據(jù)。測繪目的根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的具體用途來確定，不同的測繪類型、測繪目的，有不同的測繪要求和測繪方法。

2.測繪項目采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、精度要求。各地房地產(chǎn)發(fā)展情況和社會環(huán)境差異較大，地方政府一般會制定一些相對較符合本地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也會進(jìn)行變更或修訂。一般情況下初始測繪應(yīng)采用本地區(qū)已經(jīng)公布并正在施行的現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，變更測繪或已經(jīng)有預(yù)測繪過的測繪應(yīng)采用原測繪成果采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范。

3.房產(chǎn)面積分?jǐn)傆嬎惴治觥８鶕?jù)待測房屋的設(shè)計圖紙及擬采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在分析房屋空間結(jié)構(gòu)、平面布局及功能區(qū)組成的基礎(chǔ)上，確定房屋建筑面積的具體算法和共有共用部位的分?jǐn)倢哟?，建立?zhǔn)確的分?jǐn)偰Ｐ汀?/p>

4.測繪項目技術(shù)設(shè)計書和施測前準(zhǔn)備。根據(jù)測繪項目的大小進(jìn)行相應(yīng)的測繪技術(shù)設(shè)計書的設(shè)計編寫，選擇恰當(dāng)?shù)臏y繪基準(zhǔn)和起算數(shù)據(jù)。組織測繪技術(shù)人員根據(jù)委托方提供的房屋設(shè)計圖紙或竣工測繪的圖紙資料繪制房產(chǎn)測量草圖，標(biāo)注設(shè)計的理論尺寸和房屋的相關(guān)信息，對房屋建筑結(jié)構(gòu)、布局及附屬結(jié)構(gòu)情況做到心中有數(shù)，合理安排外業(yè)測繪。房產(chǎn)測量草圖在外業(yè)實測時可以作為外業(yè)數(shù)據(jù)采集記錄和校核的依據(jù)。

（二）實施過程的質(zhì)量控制

1.房產(chǎn)測量外業(yè)數(shù)據(jù)采集。房產(chǎn)測繪外業(yè)應(yīng)使用經(jīng)檢定合格且在檢定有效期內(nèi)、能達(dá)到相應(yīng)精度的測繪儀器進(jìn)行。一般應(yīng)遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋外圍數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。如果實施測繪的項目有做過預(yù)測繪的，預(yù)測繪時繪制的房產(chǎn)分層分戶圖可作為實測繪時的外業(yè)記錄草圖，測量外業(yè)數(shù)據(jù)的同時核對測量草圖中標(biāo)注數(shù)據(jù)，檢查兩者差值是否超出誤差，發(fā)現(xiàn)問題就地復(fù)查，避免錯量、漏量。

2.房產(chǎn)圖繪制及面積計算。外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應(yīng)及時進(jìn)行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，避免時間間隔過長，造成遺忘或返工。房產(chǎn)測繪從外業(yè)數(shù)據(jù)采集到內(nèi)業(yè)繪圖和面積分?jǐn)傆嬎愎ぷ饔赏粶y繪技術(shù)人員完成比較好，因為施測人員對施測的房產(chǎn)情況比較了解，能更為準(zhǔn)確的繪制房產(chǎn)圖和劃分功能區(qū)進(jìn)行房屋面積計算。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性，上下左右不同戶型連接的合理性。

二、完善房產(chǎn)測繪有關(guān)法律法規(guī)的建議

（一）進(jìn)一步細(xì)化、完善《房產(chǎn)測量規(guī)范》

雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》、建住房[2002]74號文等對房產(chǎn)測繪中的一些問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些規(guī)范往往處于滯后。因此，對日常工作中的一些問題，以文件的形式明確；同時應(yīng)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》建立修訂計劃。

（二）進(jìn)一步完善《房產(chǎn)測繪管理辦法》

《房產(chǎn)測繪管理辦法》顯著特點(diǎn)是測繪隊伍的管理與測繪成果應(yīng)用管理分離；測繪行政主管部門負(fù)責(zé)隊伍管理，房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)成果應(yīng)用管理，但在實際工作中測繪隊伍整體素質(zhì)直接決定了測繪成果的質(zhì)量。測繪行政主管部門和省級房產(chǎn)行政主管部門在房產(chǎn)測繪單位申請資質(zhì)及年檢換證時，應(yīng)充分發(fā)揮地、縣、市等基層房產(chǎn)管理部門的作用，保證房產(chǎn)管理部門對測繪管理有一定的管理權(quán)，同時結(jié)合房產(chǎn)測繪的專業(yè)特點(diǎn)，在“市場準(zhǔn)入”條件方面要求房產(chǎn)測繪單位必須掌握產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和房屋建筑面積計算方面的基本知識。

（三）發(fā)揮行業(yè)組織的監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用

在英聯(lián)邦國家，注冊測量師協(xié)會是有一定權(quán)威的行為自律性組織。該機(jī)構(gòu)的組成，一般由地方測繪主管部門的負(fù)責(zé)人，其他測量部門及私人測量機(jī)構(gòu)中有社會聲譽(yù)，辦事公道，原則性強(qiáng)的測量專家組成。測量師協(xié)會的基本任務(wù)是：組織進(jìn)行注冊測量師考試，培訓(xùn)和受理注冊；研究提出注冊測量師執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定注冊測量師在執(zhí)業(yè)中失職行為的處罰規(guī)定；同時負(fù)責(zé)對私人測量公司的活動進(jìn)行監(jiān)督，對違紀(jì)者進(jìn)行處罰。注冊測量師協(xié)會（理事會），在市場經(jīng)濟(jì)條件下，可以承擔(dān)部分政府部門轉(zhuǎn)移的職能，如規(guī)范測繪市場、協(xié)調(diào)價格、制訂技術(shù)規(guī)定等。由此可見，只要組織健全，管理完善，行業(yè)協(xié)會可以發(fā)揮很好的協(xié)調(diào)作用，促使測繪市場健康發(fā)展。

總之，房產(chǎn)測繪管理是一項最重要的工作，保證房產(chǎn)測繪服務(wù)于廣大人民群眾的物權(quán)確認(rèn)，與我國房產(chǎn)登記制度的進(jìn)步相適應(yīng)，保證房產(chǎn)測繪服務(wù)交易公平，最終促進(jìn)房產(chǎn)測繪的良好發(fā)展和社會的和諧進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)

[1] 宋朝.地理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測繪行業(yè)的應(yīng)用[J].科技資訊，2010（04）.