【摘 要】文章以2014年山東省即墨市溫泉鎮(zhèn)土地定級結(jié)果為基礎(chǔ)，以市場交易地價資料為依據(jù)，采用市場法、收益還原法、剩余法、成本法等計算土地使用權(quán)出讓、房屋出租、商品房銷售和二手房買賣四種交易資料的樣點地價，采用樣點數(shù)和樣本類型綜合算術(shù)平均方法更新一級住宅用地的基準地價并對測算結(jié)果進行分析。

【關(guān)鍵詞】住宅用地；樣點地價；基準地價

基準地價是對城市各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，代表了一個區(qū)域的平均地價水平。其更新成果可以及時正確地反映地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，為投資者提供最新可靠的土地價格。近年來，溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場發(fā)育較快、住宅用地需求增加，土地市場交易資料基本上能滿足一級住宅用地基準地價測算要求。

一、數(shù)據(jù)來源與整理

（一）數(shù)據(jù)來源

一查閱相關(guān)部門檔案；二網(wǎng)上搜集，如中國土地市場網(wǎng)、地價指數(shù)網(wǎng)和青島土地房屋資源網(wǎng)等；三實地調(diào)查，主要是城市主要街道住宅用地二手房買賣和出租等數(shù)據(jù)，如面積、價格、房屋結(jié)構(gòu)等。本次調(diào)查共收集樣點資料92份。

（二）數(shù)據(jù)整理

1.樣點剔除

樣點剔除采用均值-方差法。有效樣點范圍正負2倍標準差。步驟：（1）將四種類型資料的樣點分別按樣點地價由小到大的順序排列：x1≤x2≤…≤xn；（2）確定剔除的標準；（3）判定x1-xn中是否有超過標準的樣點，如超過標準，則剔除；（4）重新計算樣本總體的平均值和標準差，剔除，直至所有樣點都在規(guī)定精度范圍內(nèi)。

2.數(shù)據(jù)整理

經(jīng)篩選整理得到有效樣本資料共85個，見表1。

二、溫泉鎮(zhèn)一級住宅用地樣點地價的測算

（一）土地使用權(quán)出讓樣點地價測算

1.土地使用權(quán)出讓樣點地價的測算方法

土地使用權(quán)出讓樣點采用市場比較法計算地價。計算公式：V=VT/（S×I）

式中：V-土地價格；VT-土地使用權(quán)出讓金；S-土地面積；I-土地出讓率。

2.土地使用權(quán)出讓樣點地價的修正

（1）交易日期修正?？芍苯痈鶕?jù)對應(yīng)期日的地價指數(shù)進行修正。

修正公式：k=Ib/It 式中：Ib-基準日地價指數(shù)；It-交易時點地價指數(shù)。

（2）土地使用年限修正。本次測算過程中將基準地價評估所需的樣點地價，修正到按法律規(guī)定的各類土地法定的最高出讓年限，住宅用地70年，即確定年期修正系數(shù)。

修正公式：k=[1-1/（1+rd）m]/[1-1/（1+rd）n] 式中：n-實際出讓年期或剩余使用年期；m-土地使用權(quán)出讓法定最高年限；rd-土地還原率，結(jié)合溫泉鎮(zhèn)實際情況取6%。

（3）出讓方式修正。掛牌、拍賣取得土地的修正系數(shù)分別為1.20、1.00。

（4）容積率修正。本次測算過程中容積率根據(jù)當?shù)貙嶋H情況修正。

（5）本次調(diào)查的土地使用權(quán)出讓市場交易樣點均為正常交易情況案例，所以無須進行交易情況修正。

（二）商品房銷售樣點地價測算

商品房銷售樣點采用剩余法計算地價。計算公式：V=（Pr-Ch×Sh-I-T-B）/S

式中：V-某一商品樓用地的單位面積土地價格；Pr-某一商品樓房總售價；Ch-當?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均造價；Sh-樓房總建筑面積；I-開發(fā)公司利潤；T-商品房開發(fā)中向國家交納的投資及營業(yè)稅等；B-開發(fā)資金應(yīng)支付的利息；S-土地面積。

（三）房屋買賣樣點地價測算

1.房屋買賣樣點地價的測算方法

房屋買賣樣點地價是通過調(diào)查所獲的房地產(chǎn)交易價格，減去房屋的現(xiàn)值以及交易過程中的各項稅費得到。計算公式：V=Vr-Phc-T

式中：V-土地價格；Vr-房地產(chǎn)交易價格；Phc-房屋現(xiàn)值；T-交易稅費。

2.房屋買賣樣點地價的修正

（1）交易日期修正。二手房買賣中交易日期采用環(huán)比價格指數(shù)進行修正。

（2）樓層修正。根據(jù)樣本在多層或高層住宅實際層數(shù)進行修正。

（3）朝向修正。修正標準為：東向為0%，南向為+2%，西向為-1%，北向為-2%。

（4）裝修修正。裝修修正一般為0，個別例子根據(jù)具體情況進行修正。

（5）其他因素修正。根據(jù)二手房個例情況進行相應(yīng)程度的修正。

（四）房屋出租樣點地價測算

房屋出租樣點采用收益還原法計算地價。計算公式：V=a/r1×[1-1/（1+r1）n]

式中：V-土地收益價格；a-土地純收益；r1-土地還原利率；n-未來土地使用年期。

租金由實地調(diào)查所獲得；出租各項費用包括管理費、維修費、年折舊費、稅金和其他費用。

在房屋出租樣點地價的計算過程中，發(fā)現(xiàn)結(jié)果大部分為負值，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上，租賃合同中都約定由承租者承擔全部費用，即總收益中已扣除了相關(guān)費用，出租者得到的總收益實際上是房地純收益，因此不必再進行扣除。

通過以上方法計算最終得到四種資料的樣點平均地價，分別為1020.61元/m2、5655.77元/m2、3867.83元/m2、1742.32元/m2。

三、溫泉鎮(zhèn)一級住宅用地基準地價的測算

（一）基準地價的內(nèi)涵

本次溫泉鎮(zhèn)一級住宅用地基準地價內(nèi)涵界定為：城鎮(zhèn)各土地級別或均值區(qū)域內(nèi)，一級住宅用地土地開發(fā)程度為宗地外“七通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱），宗地內(nèi)土地平整，法定最高出讓年限70年，評估基準日為2014年1月1日下的完整土地使用權(quán)的平均價格。

（二）一級住宅用地基準地價的測算

根據(jù)收集到的土地使用權(quán)出讓、商品房銷售資料、二手房銷售資料和房屋出租樣點資料，利用測算后的樣點地價成果，采用樣點數(shù)和樣本類型綜合算術(shù)平均的計算模型求取平均地價。

式中：P—綜合算術(shù)平均地價；P1—房屋出租樣點算術(shù)平均地價；P2—二手房交易樣點算術(shù)平均地價；P3—商品房銷售樣點算術(shù)平均地價；P4—土地使用權(quán)出讓樣點算術(shù)平均地價；q1—房屋出租樣點權(quán)重值；Q1—房屋出租樣點個數(shù)；q2—二手房交易樣點權(quán)重值；Q2—二手房交易樣點個數(shù)；q3—商品房銷售樣點權(quán)重值；Q3—商品房銷售樣點個數(shù)；q4—土地使用權(quán)出讓樣點權(quán)重值；Q4—土地使用權(quán)出讓樣點個數(shù)。

（三）一級住宅用地基準地價結(jié)果分析

將四種類型交易資料得出的樣點平均地價作對比，可發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)出讓與房屋出租資料計算的地價較低，商品房出售與二手房買賣資料所得結(jié)果偏高。采用樣點數(shù)和樣本類型綜合算術(shù)平均的計算模型求取基準地價，可以在一定程度上保證結(jié)果的可靠性。

本次測算得出溫泉鎮(zhèn)一級住宅用地的基準地價為2959.92元/m2，與往年結(jié)果對比，溫泉鎮(zhèn)住宅用地的價格有明顯上升趨勢，說明近年來溫泉鎮(zhèn)發(fā)展迅速，住宅用地需求增加，可能會導致住宅這類土地在高地價水平下的供求平衡。

四、結(jié)語

通過分析本次基準地價更新成果，發(fā)現(xiàn)溫泉鎮(zhèn)一級住宅用地土地價格與即墨市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價作對比偏高，接近于即墨市城區(qū)價格。不可否認自溫泉鎮(zhèn)劃入藍色硅谷核心區(qū)之后，帶動了其住宅用地需求的增加，住宅價格明顯上升。隨著即墨市溫泉鎮(zhèn)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，住宅用地需求會不斷增加，為保證社會安定及經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，溫泉鎮(zhèn)有必要將一般住宅用地價格控制在居民可接受的合理范圍內(nèi)，繼續(xù)注重房地產(chǎn)供地結(jié)構(gòu)，提高土地利用配置效率，促進土地市場規(guī)范化運作，保持土地市場的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻

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