摘 要：我國政府于2015年開始正式將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的試點范圍。經(jīng)過一段時間的實施，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負情況產(chǎn)生了直接而深遠的影響。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”是一把雙刃劍，幫助房地產(chǎn)企業(yè)完善自身的涉稅業(yè)務(wù)管理之外，也給房地產(chǎn)企業(yè)控制自身稅負成本帶來了一定的壓力和挑戰(zhàn)。鑒于此，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視“營改增”對稅負帶來的影響，積極采取措施降低稅負。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 企業(yè) 稅負

一、引言

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展和完善，我國對于“營改增”實施情況的關(guān)注程度越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)必須積極應(yīng)對“營改增”之后所帶來的種種變化。自從“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)實施之后，按照我國頒布的相關(guān)規(guī)定，如果“營改增”之前年銷售額達到500萬人民幣以上的房地產(chǎn)企業(yè)，就需要根據(jù)國家稅務(wù)機關(guān)的要求完成一般納稅人身份的認定，如果年銷售額不足500萬，那么都是小規(guī)模納稅人?！盃I改增”推廣到房地產(chǎn)行業(yè)之前，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額是根據(jù)包含營業(yè)稅的銷售總額來計算的；“營改增”推廣到房地產(chǎn)行業(yè)之后，在計算應(yīng)納稅額的時候就需要將增值稅從銷售收入中扣除。根據(jù)“營改增”的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負將會受到較大的影響，因此廣大房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視“營改增”的相關(guān)工作。對房地產(chǎn)企業(yè)及其稅務(wù)人員來說，必須找準“營改增”對企業(yè)的關(guān)鍵影響環(huán)節(jié)，并分析其將對企業(yè)實際稅負產(chǎn)生多大幅度的影響，并在此基礎(chǔ)上做出妥善的應(yīng)對方案，盡可能將“營改增”帶來的不利影響降到最低，積極發(fā)揮出“營改增”之后的優(yōu)勢，對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

（一）新房建項目改革到位前企業(yè)稅負升高

在“營改增”推行初期，由于我國增值稅的抵扣鏈條還不十分完整，房地產(chǎn)企業(yè)獲取可抵扣進項稅額的難度較大，也就是難以完成抵扣，這樣直接導致房地產(chǎn)企業(yè)實際稅負的提高，短期內(nèi)甚至給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的納稅壓力。比如，類似人工勞務(wù)成本、利息費用、土地成本等等內(nèi)容，往往都難以開具增值稅專用發(fā)票，導致無法抵扣銷項稅額，成為導致企業(yè)稅負增長的主要原因之一。建筑企業(yè)需要招聘大量的農(nóng)民工從事建筑生產(chǎn)，這類費用無法取得增值稅專用發(fā)票，也就難以完成銷項稅額的抵扣，也是造成企業(yè)稅負增加的重要原因。在金融行業(yè)尚未全面實施“營改增”改革時，房地產(chǎn)企業(yè)也難以取得相關(guān)增值稅專用發(fā)票，難以完成銷項稅額的抵扣，客觀上也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力。與此同時，如果處于房地產(chǎn)企業(yè)上游的建筑施工企業(yè)增值稅稅率降低時，房地產(chǎn)可能將會面臨更大的稅負增長壓力，并且壓力持續(xù)的時間將會較長。

（二）新建房項目稅制改革到位后企業(yè)稅負降低

“營改增”政策推行的關(guān)鍵目標之一就是促進結(jié)構(gòu)性減稅。房地產(chǎn)企業(yè)在從繳納營業(yè)稅過渡到繳納增值稅的過程中，決定稅負升降的決定性因素在于銷項稅額的轉(zhuǎn)移能力和能夠取得的可抵扣進項稅額的實際情況。其中，獲得可抵扣進項稅額的能力高低將對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之后的實際稅負產(chǎn)生最直接和深遠的影響?！盃I改增”政策逐步落地之后，我國增值稅的抵扣鏈條將會更加完整，同房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類上下游企業(yè)也都同樣開始征收增值稅，金融業(yè)、建筑業(yè)、物業(yè)管理等行業(yè)都將不斷完善增值稅納稅機制，這些行業(yè)一旦能夠順利開具增值稅專用性發(fā)票，那么將會有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額，進而能夠增加可抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負?！盃I改增”改革是一個長期的過程，在不斷地推進中結(jié)構(gòu)性減稅的目標將會逐步顯現(xiàn)出來，推動房地產(chǎn)企業(yè)朝著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

（三）小規(guī)模納稅人的稅負壓力將降低

對于我國廣大的房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人來說，“營改增”的推行將是利大于弊的，如果管理恰當，小規(guī)模納稅人的實際稅負將會減少。然而，對于一般納稅人來說，也就是那部分年銷售額超過500萬元的或是可以準確提供會計核算納稅資料的企業(yè)，只有當可抵扣進項稅金額達幅度高于營業(yè)收入比例時，才能實現(xiàn)在“營改增”之后降低房地產(chǎn)實際稅負的目的。鑒于此，“營改增”實施之后對我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負影響是十分直接而顯著的，客觀來看，并不能達到降低所有房地產(chǎn)企業(yè)實際稅負的愿望。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，“營改增”以前容易出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象，這會在很大程度上造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加的問題。而“營改增”一旦推行，將大大降低房地產(chǎn)企業(yè)被重復征稅的可能性，也能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)實際稅負，有助于增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

三、結(jié)語

在我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”策略預示著我國的稅收制度正在邁向關(guān)鍵性的歷史時期，對廣大房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是機遇也是挑戰(zhàn)?！盃I改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是一個較為復雜的過渡期，這不僅是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中所面臨的必然改革歷程，同時也是為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一個十分有利的發(fā)展環(huán)境。然而，仍然需要注意的是，雖然“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的正面效應(yīng)較為明顯，但是企業(yè)同樣不能忽視自身在這一過程中所可能遭遇的困難。與此同時，我國政府機關(guān)也應(yīng)當積極根據(jù)市場反饋完善改革細則，探索適合不同地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策，合理控制企業(yè)的稅負水平，促進我國經(jīng)濟體系的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻：

[1]毛賢豐.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2015，21：256.

[2]沈瓊.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].中國商論，2015，11：150-152.

[3]金睿.“營改增”對房產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對策略分析[J].經(jīng)濟，2016， 8：35.