摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)存量土地開發(fā)、商品房銷售等經(jīng)濟(jì)活動均會在政府宏觀調(diào)控影響下，產(chǎn)生較大的利潤變化。利潤作為財務(wù)管理的重要指標(biāo)，其變化是否能夠控制在有效范圍內(nèi)，并逐漸遞增。將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)流動資金及所有者權(quán)益的穩(wěn)定。不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)政府管控背景下的研究，將可有效減少房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。為此，在本文中作者將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)背景及政府調(diào)控環(huán)境，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制進(jìn)行分析并提出建議。

關(guān)鍵詞：政府調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險

1、引言

隨著我國社會主義現(xiàn)代化的飛速發(fā)展，我國各行各業(yè)均得到了極大的提升。國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、法律、社會等諸多環(huán)境得以完善。在這一時代背景的影響下，國內(nèi)居民的生活質(zhì)量得以改善，從而使其對現(xiàn)有生活環(huán)境、生活條件等產(chǎn)生了進(jìn)一步提升的需求。住房作為中國人居家過日子的必備產(chǎn)品，對住房進(jìn)行購買不單會在一定程度上提升其生活質(zhì)量，而且還會利用住房購買提升社會居民的生活幸福感和滿足感。因此，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)。作為國家稅收的重要經(jīng)濟(jì)來源、國內(nèi)居民生活水平不斷提升的重要保證。為此，針對房地產(chǎn)企業(yè)開展研究將在一定程度上給上述兩個方面提供重要的保障作用，其將能夠在提升房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)運(yùn)營效益基礎(chǔ)上使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資本總量邁上新的臺階，為國內(nèi)居民住房保障及地方財政稅收貢獻(xiàn)長足力量。

2、房地產(chǎn)企業(yè)與財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系研究

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在建設(shè)房屋過程中通常會涉及多個程序，如土地使用證申請、房地產(chǎn)開發(fā)成本投入、房屋建造施工分包、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)置建造、綠化園林綜合整治等多個程序。在這些程序當(dāng)中，均具有時間長、成本高、資金流動性要求高等經(jīng)營與財務(wù)指標(biāo)的要求。一旦存在資金流斷裂，或企業(yè)財務(wù)杠桿急速加大，極有可能在某一步驟停滯不前。為此，如何利用房地產(chǎn)企業(yè)管理水平把控上述資金投入與產(chǎn)出過程，為資金的流動安排恰當(dāng)源頭與支出將關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。除了需要加強(qiáng)針對資金流動性的管理之外，房地產(chǎn)企業(yè)作為整個國家稅收的主要經(jīng)濟(jì)來源，其也在一定程度上為地區(qū)發(fā)展及社會建設(shè)提供了重要稅收來源?？紤]國家稅收的政策因素，在一定程度上利用稅務(wù)籌劃合理避稅，將會不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤來源，為保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營提供重要保障，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供重要支撐。通過上述研究，能夠發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的存續(xù)與進(jìn)步將會受到來自政府、第三方借貸關(guān)系及企業(yè)自身經(jīng)營管理水平的影響。為此，在本文中作者將選取政府宏觀調(diào)控角度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)建造銷售等眾多環(huán)節(jié)當(dāng)中所可能遇到的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生因素進(jìn)行分析，并試圖探討有效減少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的途徑與策略。

3、政府調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險因素分析

政府調(diào)控背景下通常會對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)產(chǎn)生影響的因素有兩個：其一為貨幣政策，其二為行政政策。國家針對兩種政策的調(diào)控，實(shí)則都是為了穩(wěn)定國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售市場，利用無形的手對市場中的不規(guī)范行為、慣性行為等作出限制，從而為保障居民住房、提升社會居民生活質(zhì)量、加強(qiáng)國內(nèi)居民住房保障等多個方面起到重要幫助。兩種政策之間是一種相輔相成的關(guān)系，但貨幣政策與行政政策相比，行政政策更具有強(qiáng)制性，而貨幣政策旨在幫助與有效引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更為合理的開展工作，從而消除市場中的不利因素，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

針對貨幣政策而言，其主要包括三個方面：

第一，信貸政策。信貸政策使一種政府調(diào)控行為下的重要貨幣政策途徑，其通常利用中央銀行對信用貸款的審批程序，針對房地產(chǎn)市場中商品房購買者的資質(zhì)、執(zhí)照等加強(qiáng)審核力度，以更高水平的方式與途徑對市場中的行為給予嚴(yán)格限制，從而起到有效抑制市場中商品房買賣行為中成交比例的不斷攀升。

第二，利息政策。利息政策也使政府用于調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效工具之一，其通過提升國家基準(zhǔn)利率，從而有效限制了房地產(chǎn)購買市場中消費(fèi)者的貸款行為。通過限制貸款年限、提高利率，從而使消費(fèi)者月度還款資金增加，進(jìn)而提升消費(fèi)者的還款壓力，為起到穩(wěn)定房地產(chǎn)二級市場的商品房購買行為起到幫助。

第三，首付比例。首付比例是政府用于房地產(chǎn)市場調(diào)控的常用手段之一。例如，2016年10月初，為了有效抑制國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，提升國內(nèi)居民住房保障，國家政府連夜出臺了提升廣州地區(qū)二套房首付比例，并以史無前例的嚴(yán)格規(guī)定將這一比例限制在了70%。雖然政策沒有在抑制房屋成交價格上起到明顯幫助，但是在政策頒布的一周后房地產(chǎn)市場的交易量呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

針對行政政策而言，其主要是指被國家明確規(guī)定進(jìn)入法律法規(guī)、企業(yè)章程當(dāng)中的明文規(guī)定，能否遵循上述政策條例行使與開展活動，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)及市場消費(fèi)者本身利益。一經(jīng)違反，將會受到嚴(yán)重的法律制裁。例如：舊城改造期間，國家規(guī)定現(xiàn)有城中村土地可辦理拆遷后住房申請，經(jīng)申請被拆遷住房的評估面積可按照一定比例換算為新房面積。而深圳地區(qū)某地區(qū)城中村居民為提升住房面積，與房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門合作，連夜搭建棚架區(qū)域，以非法途徑試圖獲取自身最大利益。上述事件發(fā)生后，受到了國家政府及有關(guān)部門的嚴(yán)厲懲罰。

4、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的環(huán)節(jié)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、建造與銷售階段當(dāng)中涉及多個工作環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)共同組成了房地產(chǎn)企業(yè)資本往復(fù)循環(huán)的運(yùn)作過程，并且在不同的環(huán)節(jié)與工作當(dāng)中其所可能引起的財務(wù)風(fēng)險大小及類別不似相同。在這一資本運(yùn)作的過程當(dāng)中，通常又可將其劃分為四個階段，具體為：籌集資本金階段、投入資本金階段、生產(chǎn)調(diào)配資本金階段、回收資本金階段。在上述四個階段當(dāng)中，其所具有的財務(wù)風(fēng)險又會產(chǎn)生較大的不同，并可通過實(shí)物載體（例如：物資），或者資本市場，對企業(yè)四個環(huán)節(jié)之間的有效循環(huán)帶來成倍增長的財務(wù)風(fēng)險，具體包括如下幾個方面：籌融資產(chǎn)生的風(fēng)險、投資及回收產(chǎn)生的風(fēng)險、資金分配及使用產(chǎn)生的風(fēng)險等。

針對籌融資產(chǎn)生風(fēng)險而言。籌融資行為是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的手段之一，其旨在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供較為充足的資金，從而有效支撐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作，并在一定程度上有效利用企業(yè)的財務(wù)杠桿，不但可以獲取較快的成長及經(jīng)濟(jì)效益提升，而且能夠有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場當(dāng)中所具有的影響力。在這一過程當(dāng)中雖然能夠利用財務(wù)杠桿獲取大量的資金，但是同樣會由于企業(yè)借貸資金的增加提升企業(yè)的還款壓力。如果企業(yè)沒有較為完善的財務(wù)管理體系，將會可能致使每個月度企業(yè)的還款面臨巨大壓力，從而讓企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險增加。

針對投資及回收產(chǎn)生的風(fēng)險而言。投資與回收是一個相對的概念，其一方面可有效利用資金實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定資金的運(yùn)作，并且在一定程度上有效實(shí)現(xiàn)了資本金的保值升值，另一方面穩(wěn)定的資金回收可反映出企業(yè)財務(wù)管理水平較高，并在一定程度上有效保障企業(yè)投資資本金的收回。但是，在這一過程當(dāng)中，企業(yè)通常會在投資時面臨來自于市場復(fù)雜信息的影響，從而在制定及執(zhí)行投資決策時面臨資金回收困難的重要問題。

針對資金分配及使用產(chǎn)生的風(fēng)險而言。由于房地產(chǎn)企業(yè)所設(shè)計的資金使用范圍較廣。因此，在開發(fā)過程當(dāng)中如何利用有限的資源實(shí)現(xiàn)不同開發(fā)階段的合理分配，將會關(guān)系到各個資金使用環(huán)節(jié)是否穩(wěn)定運(yùn)行。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)可利用財務(wù)管控實(shí)現(xiàn)有效促進(jìn)運(yùn)營管理效率的重要作用。

5、合理管控財務(wù)風(fēng)險的些許建議及對策

第一，加強(qiáng)籌融資、分配階段財務(wù)風(fēng)險管理?；I融資財務(wù)風(fēng)險管理是企業(yè)資金風(fēng)險產(chǎn)生源頭。在進(jìn)行總體財務(wù)風(fēng)險管理中應(yīng)當(dāng)重視該階段管理。通常應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展階段合理評價其所具有的經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險，從而更具有針對性地選擇籌融資工具，為企業(yè)獲取合理的資金帶來幫助。除此之外，還可利用籌融資相互組合的方式，一方面可以利用債務(wù)融資，另一方面可利用股權(quán)融資，從而在一定程度上平衡企業(yè)所具有的財務(wù)風(fēng)險。在上述過程當(dāng)中，應(yīng)時刻關(guān)注政府針對債務(wù)利率的變化幅度，從而在較低時間點(diǎn)吸收銀行存款，在較高利率點(diǎn)歸還借款，或者是利用股權(quán)融資形式來取代債務(wù)融資。

第二，加強(qiáng)投資、回收財務(wù)風(fēng)險管理。投資及回收是房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)資金穩(wěn)定運(yùn)營的重要保障。在此過程中，可利用加強(qiáng)合格供應(yīng)商庫建設(shè)，或者利用企業(yè)資源及能力采用分期購買形式取得存貨，亦或者是為應(yīng)收賬款方提供折扣，從而有利于提升企業(yè)總體的資金回收，使其可以利用流動性較強(qiáng)的資金用于項目工程的建設(shè)。除此之外，還可以借助第三方的形式，有效提升資本金的回收程度，給予一定的折扣促進(jìn)資金回收率增加。上述過程當(dāng)中，同樣應(yīng)當(dāng)關(guān)注政府調(diào)控政策，在首付比例、貸款利率等增加階段，可適度減少投資，以適應(yīng)國家政策要求，與此同時也可減少閑置投資所占用的企業(yè)資本金，促使企業(yè)資本金的合理高效使用及分配。

6、結(jié)論

通過上文的研究，可以發(fā)現(xiàn)，貨幣政策與行政政策是當(dāng)前政府調(diào)控環(huán)境下對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響的重要因素，其會在一定程度上影響購買者需求、房地產(chǎn)開發(fā)成本、第三方借貸關(guān)系等，從而使存在資金管控不足、預(yù)算管理偏弱等問題的房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的財務(wù)風(fēng)險。為此，在本文中作者首先針對房地產(chǎn)企業(yè)的需求導(dǎo)向展開分析，并在此基礎(chǔ)上搭建了房地產(chǎn)企業(yè)與財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生之間的聯(lián)系，進(jìn)而針對政府調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生因素進(jìn)行分析，最終提出了有利于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險得以合理管控的建議及對策。僅此希望，通過本文的研究，能夠為該領(lǐng)域做出自身貢獻(xiàn)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

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作者簡介：

周友明 （1969.2-），性別：男，民族：漢，籍貫：湖南永州，職稱：講師，學(xué)歷：大學(xué)本科，研究方向：企業(yè)管理、財務(wù)會計。