摘 要：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈。在銷售利潤空間不斷被壓縮的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭集中在了成本管理環(huán)節(jié)。新時期，“營改增”的稅制改革加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極主動地加強成本管理。本文對新形勢下房地產(chǎn)成本管理工作存在的問題進(jìn)行了分析，并有針對性地提出了解決對策，旨在提升房地產(chǎn)成本管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本管理 問題研究

隨著中國城市化率的不斷提升，越來越多的人口開始向城市、城鎮(zhèn)集中，人們對于城市住房的需求隨之不斷攀升。在過去的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)利潤的高漲使得很多企業(yè)放松了自身的成本管理。隨著國家抑制房價的一系列政策的出臺和房地產(chǎn)市場日趨飽和，房地產(chǎn)業(yè)的競爭趨于白熱化，很多企業(yè)沒有獲得預(yù)期的投資回報，越來越多的企業(yè)開始加強自身的成本管理。特別是，從今年5月份，國家在建筑行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”稅制改革試點后，房地產(chǎn)業(yè)面對的成本控制形勢更加復(fù)雜，新形勢下加強房地產(chǎn)成本管理勢在必行。

一、新形勢下房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題

（一）全員參與成本管理的意識不夠強

房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成的項目眾多，投入的資本量大、成本高，資金的周轉(zhuǎn)時間長，影響成本管理的因素彼此交錯，成本管理的難度和不確定性大，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)的全過程和參與項目的全體人員中都要樹立成本管理的思想意識。

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理重視程度不夠，管理者往往將注意力集中在銷售利潤上，缺乏正確的價值觀念考量建設(shè)項目的成本管理。比如，有的企業(yè)認(rèn)為成本管理只集中在工程實施前的設(shè)計階段，對于項目的建設(shè)施工過程的成本管理措施卻落實不夠；有的企業(yè)工程人員認(rèn)為項目的成本管理主要是財務(wù)管理部門的工作范疇，在建筑施工設(shè)備和材料等的購置方面改動隨意性大，沒有做好預(yù)算控制；甚至有的管理人員片面認(rèn)為成本管理就是降低成本，削減開支，而忽視了資金的利用效率和產(chǎn)出率。

（二）沒有建立完善的成本管理體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然沿襲原有的管理方式，成本管理體系不健全，存在諸多弊端。首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備完善的成本管理規(guī)章制度，或者相應(yīng)制度執(zhí)行不力，沒有真正發(fā)揮成本控制的作用。其次，雖然很多企業(yè)設(shè)立單獨的成本管理部門或者聘請第三方的造價事務(wù)所，但這些部門或單位大多在工程完工后進(jìn)行核算，在這些項目開工前和施工過程中沒有起到成本控制的作用。最后，很多企業(yè)相應(yīng)的成本管理崗位設(shè)置不科學(xué)。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和成本管理崗位的權(quán)責(zé)界限不清晰，激勵機制不完善，影響了員工的主觀能動性，成本管理體系的運行效果大打折扣。

（三）“營改增”的稅制改革加大了房地產(chǎn)的稅負(fù)壓力

房地產(chǎn)業(yè)作為建筑業(yè)關(guān)聯(lián)程度極大的行業(yè)，建筑業(yè)實行“營改增”的稅制改革后，對房地產(chǎn)業(yè)的成本造成了極大的壓力。首先，房地產(chǎn)項目建設(shè)的原材料采購的種類繁多、數(shù)量多少不一，很難保證零散材料都是從財務(wù)核算正規(guī)的企業(yè)處采購，這樣，經(jīng)常存在拿不到增值稅專用發(fā)票的情況。其次，作為勞動密集型行業(yè)，項目建設(shè)過程需要大量勞動力。因為我國現(xiàn)在的勞動力市場存在一定的不規(guī)范現(xiàn)象，一般來說很難保證他們能為房地產(chǎn)企業(yè)開具正規(guī)的增值稅發(fā)票。最后，項目建設(shè)過程中，需要租賃數(shù)量可觀的設(shè)備。根據(jù)最新規(guī)定，有形設(shè)備的租賃也需要繳納一定比例的增值稅，造成項目建設(shè)成本水漲船高，轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也隨之提高。

二、應(yīng)對新形勢下房地產(chǎn)成本管理出現(xiàn)問題的解決對策

（一）提高成本管理人員素質(zhì)，樹立系統(tǒng)的成本管理意識

加強房地產(chǎn)成本管理關(guān)鍵要立足企業(yè)發(fā)展，以人為本，提升全體人員的成本管理意識和相互協(xié)作意識，積極投入到企業(yè)的成本管理工作中。這就要求，一方面，房地產(chǎn)管理人員要發(fā)揮帶頭作用，以身作則，引導(dǎo)企業(yè)各職能部門人員從預(yù)算到方案到審核的各環(huán)節(jié)、各流程全部參與到質(zhì)量管理工作中。另一方面，房地產(chǎn)要加強對相關(guān)人員的成本管理知識的培訓(xùn)，掌握必備的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時，要鼓勵工作人員發(fā)揮自身主觀能動性，充分了解自身崗位有關(guān)成本管理的權(quán)責(zé)，在日常工作中將成本管理落實到實處。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)將成本管理的權(quán)力與責(zé)任相互統(tǒng)一起來，制定相應(yīng)的獎懲制度，將企業(yè)員工的績效跟成本管理的目標(biāo)相掛鉤，充分發(fā)揮獎懲制度的約束和激勵作用。

（二）建立目標(biāo)成本管理制度，加強全過程的成本控制

目標(biāo)成本管理就是將成本管理的目標(biāo)進(jìn)行逐級分解，最終落實到具體崗位和個人。在項目的實施過程中，隨時將目標(biāo)成本與實際成本進(jìn)行對比，一旦發(fā)現(xiàn)兩者出現(xiàn)偏差，就要召集相關(guān)部門和人員進(jìn)行對照分析并提出改進(jìn)措施，防止出現(xiàn)成本失控現(xiàn)象。

加強項目實施過程的成本管理，要實施監(jiān)控全過程的實際成本情況，一般來說，主要包含事前、事中、事后三個階段。在項目開發(fā)的前期階段，要對擬開發(fā)的項目進(jìn)行可行性分析，做好項目的成本費用估算，不斷優(yōu)化項目的設(shè)計方案。規(guī)劃好本階段成本管理的目標(biāo)，制定好相應(yīng)的方案確保完成成本控制目標(biāo)；在項目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)在重大設(shè)備、原材料采購和土地動遷等的過程中應(yīng)該選擇集中采購或者競標(biāo)等方式在保證質(zhì)量基礎(chǔ)上降低采購成本；在項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織財務(wù)審計部門，或者委托造價事務(wù)所清查資金使用情況，對實際成本進(jìn)行測算，并與目標(biāo)成本進(jìn)行比對，分析出現(xiàn)偏差的原因。

（三）加強財務(wù)管理體系建設(shè)，積極應(yīng)對“營改增”

財務(wù)管理的水平，直接決定了企業(yè)對成本管理風(fēng)險的預(yù)見性，是企業(yè)進(jìn)行成本管理的基礎(chǔ)。所以，只有具備健全的財務(wù)管理體系，才能在成本管理中起到應(yīng)由的效果，實現(xiàn)資金的有效利用和資源優(yōu)化配置。首先，要保證成本管理的科目設(shè)置要與財務(wù)管理保持一致性，兩者相互銜接，同時，要保證財務(wù)數(shù)據(jù)的即時性和連續(xù)性，便于進(jìn)行成本核算。其次，為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平，財務(wù)管理部門要對各項增值稅發(fā)票的獲取、開具、鑒別、使用等各環(huán)節(jié)加強管理，保證抵扣工作順利實施。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)的成本管理的松散狀態(tài)已經(jīng)與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀不相適應(yīng)，迫切需要建立全員參與的全過程的成本管理體系。新形勢下， “營改增”的實施加大了房地產(chǎn)企業(yè)強化成本管理的迫切性，需要動員人人參與成本管理，建立科學(xué)的目標(biāo)成本管理制度，強化財務(wù)管理的基礎(chǔ)性作用，共同提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平。

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