摘 要：為把握“十三五”國(guó)際旅游島和“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期，凝練土地稅收效益，帶動(dòng)開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力提升，實(shí)現(xiàn)2020年雙“60%”比重目標(biāo)，走“產(chǎn)業(yè)前沿、格局集聚、騰籠換鳥(niǎo)、樓宇強(qiáng)省”的道路，海南省政府在“十二五”工作報(bào)告中明確提出“要大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)地區(qū)服務(wù)經(jīng)濟(jì)集聚、健康發(fā)展”。本文通過(guò)明晰省域樓宇發(fā)展現(xiàn)狀，提出政策發(fā)展建議，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：海南省 樓宇經(jīng)濟(jì) ?？谑?三亞市

一、引言

樓宇經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的新興產(chǎn)業(yè)組織模式，依托城市商業(yè)中心或產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓、辦公樓、商貿(mào)樓、綜合購(gòu)物中心等樓宇載體，面向本地及周邊輻射區(qū)域，提供以金融商貿(mào)服務(wù)、體育養(yǎng)生、管理咨詢、高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、旅游服務(wù)、信息科技、物流管理、文化會(huì)展、動(dòng)漫傳媒為代表，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚融合為特征的現(xiàn)代服務(wù)和新興生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。近年來(lái)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地供給壓力日益增大以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)下滑的背景下，樓宇經(jīng)濟(jì)逐漸被我國(guó)諸多中心城市作為城市經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育，以提升土地集約使用效率，促進(jìn)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有序、健康、高效發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。截至2014年底，全國(guó)諸多中心城市將樓宇經(jīng)濟(jì)納入到建設(shè)規(guī)劃中來(lái)，通過(guò)完善周邊配套，整合商貿(mào)中心人流，激發(fā)創(chuàng)業(yè)活力，創(chuàng)新樓宇經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)模式，不斷做大做強(qiáng)地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。其中，上海、深圳、成都、廣州等地中央商務(wù)區(qū)目前已形成總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)雙翼齊飛的支撐格局，億元稅收樓宇突破百幢。

為把握“十三五”國(guó)際旅游島和“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期，凝練土地稅收效益，帶動(dòng)開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力提升，實(shí)現(xiàn)2020年雙“60%”比重目標(biāo)，走“產(chǎn)業(yè)前沿、格局集聚、騰籠換鳥(niǎo)、樓宇強(qiáng)省”的道路，海南省政府在“十二五”工作報(bào)告中明確提出“要大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)地區(qū)服務(wù)經(jīng)濟(jì)集聚、健康發(fā)展”。本文通過(guò)明晰省域樓宇發(fā)展現(xiàn)狀，提出政策發(fā)展建議，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、海南省樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）樓宇入駐企業(yè)行業(yè)分布和業(yè)態(tài)情況

總體來(lái)看，海南省?？谑泻腿齺喪腥腭v企業(yè)業(yè)態(tài)主要以物流商貿(mào)、金融服務(wù)、批發(fā)零售、居民服務(wù)、旅游服務(wù)主，小微三產(chǎn)企業(yè)比重是?？谑袠怯钶d體主要力量，突出表現(xiàn)為業(yè)態(tài)同質(zhì)、利潤(rùn)單薄、環(huán)境要求不高以及科技創(chuàng)新附加值低的特點(diǎn)。其中，建筑業(yè)在當(dāng)前?？谑袠怯钊腭v企業(yè)法人數(shù)量和從業(yè)人數(shù)占比較高，接近40%，主要業(yè)態(tài)包括建筑安裝、裝飾與建造行業(yè)，這主要和過(guò)去十年海南國(guó)際旅游島戰(zhàn)略地位上升后，房地產(chǎn)投資及購(gòu)買(mǎi)需求過(guò)旺有關(guān)。三產(chǎn)服務(wù)業(yè)法人和從業(yè)比重分別為33.2%和46.51%，從業(yè)人員比重超過(guò)法人數(shù)比例，這體現(xiàn)了三產(chǎn)對(duì)就業(yè)的吸納作用。單從從業(yè)比重來(lái)看，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)、建筑安裝與服務(wù)、電力、熱力、燃?xì)夥?wù)、金融業(yè)等服務(wù)業(yè)比例依次降低，且均在10%以上，反映了?？谑芯邆湟欢ㄖR(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，但主要產(chǎn)業(yè)仍以居民生活服務(wù)領(lǐng)域?yàn)橹?。從法人?shù)來(lái)看，金融業(yè)在樓宇經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)中家數(shù)最多，這說(shuō)明了金融服務(wù)需要依賴樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）海南樓宇經(jīng)濟(jì)的稅收貢獻(xiàn)

1.海南樓宇稅收貢獻(xiàn)的總體情況。本次調(diào)研共選取海口市和三亞市代表性樓宇65幢，其中，?？谑?2幢，三亞市13幢?？傮w來(lái)看，2012-2014年?？谑泻腿齺喪姓{(diào)研樣本樓宇納稅總額分別為18.3億元、20.6億元和22.3億元，2014年較2012年增加4億元，年均增長(zhǎng)率為 6.67%。從兩市納稅結(jié)構(gòu)來(lái)看，2012年-2014年，?？谑姓{(diào)研樣本樓宇納稅總額分別為17.5億元、18.7億元和20.5億元，占兩市納稅總額的95.15%、90.6%和91.95%，2014年較2012年增幅達(dá)17.6%，年均增長(zhǎng)率為5.56%；而三亞市調(diào)研樣本樓宇納稅總額僅有0.89億元、1.94億元和1.8億元，占兩市納稅總額的4.85%、9.40%和8.05%，2014年為2012年納稅總額的2.02倍，年均增長(zhǎng)率為26.4%。從兩市單位樓宇納稅均值來(lái)看，2012年-2014年?？谑袠怯罾U納稅額均值分別為171.18萬(wàn)元/幢、372.9萬(wàn)元/幢和346.07萬(wàn)元/幢，三亞市2012-2014年樓宇繳納稅額均值分別為 412.41萬(wàn)元/幢、1491.61萬(wàn)元/幢和1384.27萬(wàn)元/幢，?？谑袉挝粯怯钇骄{稅額僅相當(dāng)于三亞市的四分之一。從樓宇經(jīng)濟(jì)納稅貢獻(xiàn)率來(lái)看，海南省樓宇經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率僅為4%左右，而成都市錦江區(qū)13幢政府重點(diǎn)扶持億元特色樓宇，其地區(qū)貢獻(xiàn)率就達(dá)到40%以上。

2.海南樓宇單位面積稅收貢獻(xiàn)分析。（1）從?？谑泻腿齺喪袠怯罱?jīng)濟(jì)單位面積產(chǎn)出效益來(lái)看，?？谑?012年-2014年樓宇經(jīng)濟(jì)單位面積稅收產(chǎn)出分別為：626.33元/平方米、824.52元/平方米和786.60元/平方米，年均理論增長(zhǎng)率為7.89%；三亞市2012-2014年樓宇經(jīng)濟(jì)單位面積稅收平均產(chǎn)出分別為412.41元/平方米、834.65元/平方米和655.97元/平方米，年均理論增長(zhǎng)率為16.73%，遠(yuǎn)高于?？谑?。（2）從單位面積產(chǎn)出區(qū)間段樓宇數(shù)量占比來(lái)看，?？谑?-300元/平方米占50%，而300-1500元/平方米占到36.5%左右，1500元以上僅有13.46%左右，大于2000元/平方米的僅有4家，占到?？谡{(diào)研樓盤(pán)樣本的7.7%，而高于杭州下城區(qū)3470元/平方米均值的僅有3家，即世貿(mào)中心、銀通國(guó)際和南洋大廈；三亞市與海口市層次分布情況有所差異，300元/平方米以下的占到66.67%，300-1500元/平方米產(chǎn)出比重占到22%左右，1500元/平方米以上樓盤(pán)數(shù)量比重占11%，高于2000元/平方米僅有碧海國(guó)際1家，為6400元/平方米。三亞300元/平方米以下和300-1500元/平方米份額略高于?？谑?，同樣，2000元/平方米以上產(chǎn)出比重仍然較小，僅占7.6%左右。

（三）空間布局

1.?？诔菂^(qū)。?？诘臉怯钪饕蟹植加趪?guó)貿(mào)中心、世貿(mào)中心以及濱江大道附近，占到?？跇怯羁倲?shù)的75%左右，其中，海航國(guó)際大廈、交通銀行大廈、建設(shè)銀行大廈、時(shí)代廣場(chǎng)等較符合乙級(jí)或丙級(jí)樓宇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其他樓宇有待進(jìn)行深入標(biāo)準(zhǔn)化改造。其主要表現(xiàn)為：一是樓宇建筑老舊，國(guó)貿(mào)附近住宅區(qū)較多，周邊人流密集，配套設(shè)施、機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)較為完善，但停車(chē)位較為緊張，整改成本高、難度大；二是樓宇入駐業(yè)態(tài)較為分散，主要有旅游服務(wù)業(yè)、建筑服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)性廣告?zhèn)髅?、婚紗攝影、金融服務(wù)、商務(wù)商貿(mào)、單一產(chǎn)權(quán)樓宇，沒(méi)有形成具有一定集聚化規(guī)模，產(chǎn)業(yè)層次較低。另外，?？谑行氯A信息產(chǎn)業(yè)孵化園和江東電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園也成為蓄勢(shì)待發(fā)的樓宇經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

2.三亞城區(qū)。三亞作為旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)發(fā)展區(qū)域，其高檔住宿、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物類樓宇較多，寫(xiě)字樓、商務(wù)樓較少，而小微企業(yè)主要集中在住宿社區(qū)內(nèi)，從側(cè)面反映出三亞旅游產(chǎn)業(yè)鏈條亟需依托樓宇經(jīng)濟(jì)拓展、延伸、豐富，創(chuàng)新活力亟需通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)行活力釋放。其主要集中在三亞的主城區(qū)內(nèi)，代表性樓宇有碧海國(guó)際、山水云天、創(chuàng)業(yè)大廈等，另外，三亞文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展也將有望實(shí)現(xiàn)旅游文化產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展。

綜上所述，可以看出海南樓宇總體表現(xiàn)為空間于中心城區(qū)集中、稅收產(chǎn)出偏低、入駐企業(yè)業(yè)態(tài)落后且雜亂、樓宇整體服務(wù)功能較差且整改難度較大、基礎(chǔ)設(shè)施配套與樓宇經(jīng)濟(jì)要求不匹配、引導(dǎo)扶持和改造整修的政策保障尚為空白、入駐企業(yè)創(chuàng)新活力不強(qiáng)、沒(méi)有完善的樓宇管理配套機(jī)制、文化氛圍積聚不足等特點(diǎn)。

三、海南省樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策

（一）做好樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃布局

一是要立足當(dāng)前空間布局現(xiàn)狀，明晰產(chǎn)業(yè)定位，重點(diǎn)布局招商以旅游產(chǎn)業(yè)，熱帶特色高效農(nóng)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，會(huì)展業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)，油氣開(kāi)發(fā)及加工產(chǎn)業(yè)鏈延伸，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，低碳制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)、教育、文化體育產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的新興產(chǎn)業(yè)，合理進(jìn)行空間布局和改造標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，騰籠換鳥(niǎo)，集聚發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實(shí)力、科技水平，服務(wù)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)度、業(yè)態(tài)層次的提升。二是要積極完善基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套規(guī)劃。堅(jiān)持以龍頭企業(yè)改造為優(yōu)選措施，積極優(yōu)化樓宇周邊交通布局，疏導(dǎo)車(chē)流人流，有效安置樓宇周邊附近商戶樓宇分區(qū)經(jīng)營(yíng)，挖掘改擴(kuò)建潛力；提升樓宇周邊基礎(chǔ)設(shè)施智能化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化水平。加強(qiáng)樓宇周邊教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施、文化娛樂(lè)、會(huì)展及酒店等配套設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，提高樓宇入駐企業(yè)人員的穩(wěn)定性。

（二）合理改造存量和增量樓宇品質(zhì)

一是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)升級(jí)和改造現(xiàn)有樓宇，提升樓宇運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和管理水平?？赏ㄟ^(guò)出售轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)整合進(jìn)行功能性改造，以功能改造與提高服務(wù)水平的雙重措施為手段，細(xì)化建設(shè)目標(biāo)。從樓宇改造、健全樓宇物業(yè)服務(wù)到完善樓宇周邊交通配套及停車(chē)管理等配套設(shè)施入手，使樓宇整體形象和服務(wù)水平顯著提升。二是要用好新增樓宇平臺(tái)。積極搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，培育新型城市經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，促進(jìn)同類業(yè)態(tài)相對(duì)集聚，充分調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的積極性，努力培育專業(yè)特色樓宇。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)與旅游、醫(yī)療、健康、教育、商業(yè)、文化等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展，構(gòu)筑以經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系。三是要強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)主體實(shí)力。通過(guò)重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、知名孵化器公司以及大力度培育區(qū)域內(nèi)已有的樓宇經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)主體，促進(jìn)相關(guān)入駐企業(yè)產(chǎn)業(yè)融合度、資產(chǎn)規(guī)模、人才隊(duì)伍、科技水平和文化內(nèi)涵的協(xié)同提升，注重引進(jìn)包括通訊、報(bào)價(jià)、計(jì)算機(jī)、保安、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等各類配套性服務(wù)機(jī)構(gòu)。

（三）搭建平臺(tái)，強(qiáng)化服務(wù)管理

一是加強(qiáng)信息平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)信息交流系統(tǒng)的構(gòu)建。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)外信息的溝通，對(duì)內(nèi)實(shí)現(xiàn)各樓宇、各部門(mén)信息資源無(wú)縫共享、業(yè)務(wù)對(duì)接、工作匯報(bào)及管理等功能；對(duì)外重視政策法規(guī)及產(chǎn)業(yè)動(dòng)向等信息發(fā)布，提高同潛在投資商的信息供需匹配度等功能，為樓宇軟硬件環(huán)境狀況監(jiān)管及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有效的保障措施。二是加強(qiáng)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。首先，要加強(qiáng)樓宇企業(yè)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。要增強(qiáng)樓宇物業(yè)基礎(chǔ)管理服務(wù)能力，建立電子化數(shù)據(jù)平臺(tái)，核實(shí)入駐企業(yè)資質(zhì)范圍、物業(yè)服務(wù)要求、應(yīng)急管理體系、檔案管理，建立規(guī)范的人力資源、財(cái)務(wù)管理、組織規(guī)范，目標(biāo)建設(shè)、電子信息服務(wù)、維修基金運(yùn)營(yíng)、客戶關(guān)系維護(hù)質(zhì)量管理體系，強(qiáng)化公共基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，公共空間車(chē)流、人流秩序和安全管理，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、維護(hù)、管理、運(yùn)營(yíng)的智能化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、國(guó)際化；其次，要加強(qiáng)樓宇聯(lián)系平臺(tái)建設(shè)。通過(guò)健全服務(wù)樓宇企業(yè)的責(zé)任體系，完善服務(wù)樓宇企業(yè)的工作機(jī)制，不斷加大服務(wù)力度。建立政府與樓宇業(yè)主、企業(yè)溝通聯(lián)系制度，對(duì)樓宇建設(shè)、招商和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各類困難，積極想辦法解決，從而全力打造服務(wù)品牌，營(yíng)造一個(gè)企業(yè)得發(fā)展、業(yè)主得租金、職工得就業(yè)、政府得稅收的良好環(huán)境。

作者簡(jiǎn)介：

李 政 （1989-），男，河南省安陽(yáng)市人，現(xiàn)就讀于海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，世界經(jīng)濟(jì)專業(yè)研究生。

李仁君 （1968-），男，河南省焦作市，博愛(ài)縣人，現(xiàn)為海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、碩士生導(dǎo)師、副院長(zhǎng)、政治經(jīng)濟(jì)學(xué)負(fù)責(zé)人、海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、海南省產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)。

（作者單位：海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 海南海口市 570228）