【摘要】：抵押人抵押不動(dòng)產(chǎn)后，又將之出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗巳登記的抵押權(quán)。如果租賃權(quán)影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)除去租賃權(quán);如果租賃權(quán)的存續(xù)并不影響抵押權(quán)人的利益，則租賃權(quán)可以繼續(xù)存在，并對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)之受讓人產(chǎn)生拘束力。承租人因租賃權(quán)消滅而遭受的損失，應(yīng)自行承擔(dān)。在實(shí)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)上所負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

【關(guān)鍵詞】：租賃權(quán) 抵押權(quán) 物權(quán)法

一、問(wèn)題的提出

不動(dòng)產(chǎn)所有人在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，而后將該不動(dòng)產(chǎn)出租，此時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)上同時(shí)存在抵押權(quán)和租賃權(quán)。對(duì)于兩者之間的關(guān)系，《物權(quán)法》第190條第2句給出了基本的調(diào)整方案，即“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”?！段餀?quán)法》第190條第2句的規(guī)定很簡(jiǎn)單，除了規(guī)定“不得對(duì)抗”之外，沒(méi)有更多精準(zhǔn)的信息，這就使得在具體應(yīng)用該條款時(shí)會(huì)產(chǎn)生障礙。如何理解該“不得對(duì)抗”？在此種情形下實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)是否必須除去租賃權(quán)？若需除去租賃權(quán)，租賃關(guān)系消滅后，如果承租人遭受了損失，該損失應(yīng)有誰(shuí)承擔(dān)？本文將針對(duì)上述問(wèn)題展開(kāi)論述。

二、對(duì)《物權(quán)法》第190條第2句中“對(duì)抗”的理解

對(duì)于《物權(quán)法》第190條第2句，有的學(xué)者認(rèn)為，所謂“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”是指，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，抵押物上的租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)失去效力①。與上述理解不同，有的學(xué)者認(rèn)為，所謂“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”是指，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，若因?yàn)樽赓U權(quán)的存在而使得抵押財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)或變價(jià)過(guò)程受到影響，進(jìn)而導(dǎo)致與不存在租賃權(quán)的情形相比影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院解除抵押人與承租人之間的租賃合同②。在這種理解下，若負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)款足以清償?shù)盅簜鶛?quán)，則表明租賃關(guān)系并未對(duì)抵押權(quán)形成“對(duì)抗”，此時(shí)，租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)存在并由抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人承受。

比較上述兩種不同的理解，本文認(rèn)同后一種觀點(diǎn)。理由如下：第一，對(duì)于已經(jīng)登記的抵押權(quán)，承租人在訂立租賃合同前可以通過(guò)查詢(xún)相應(yīng)的登記簿來(lái)了解標(biāo)的物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)情況。若承租人在已知租賃標(biāo)的上存在抵押權(quán)的情況下仍然決定簽訂租賃合同，則其理應(yīng)承受因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而可能產(chǎn)生的不利后果。第二，將負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)出租，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)牽涉到抵押權(quán)人、承租人和抵押財(cái)產(chǎn)買(mǎi)受人這三方。如果租賃關(guān)系的存在并未對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，那么抵押權(quán)人的優(yōu)先受償利益就得到了保護(hù);在保護(hù)了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償利益之后，在處理承租人與抵押不動(dòng)產(chǎn)受讓人的關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)承租人的利益，維持租賃關(guān)系。在這種情形下沒(méi)有必要除去租賃權(quán)。

綜上所述，《物權(quán)法》第190條第2句應(yīng)理解為：在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果抵押財(cái)產(chǎn)上的租賃關(guān)系對(duì)已登記的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了不利影響，則應(yīng)除去該租賃權(quán);若租賃關(guān)系的存在并未對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響，則沒(méi)必要除去該租賃權(quán)，租賃關(guān)系可以繼續(xù)存在于抵押財(cái)產(chǎn)上并約束受讓人。

三、除去租賃權(quán)后對(duì)承租人利益的保護(hù)

（一）《擔(dān)保法解釋》第66條第2款的適用問(wèn)題

《擔(dān)保法解釋》第66條第2款是我國(guó)擔(dān)保法中有關(guān)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，對(duì)承租人遭受的損失而產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題的規(guī)定，該條規(guī)定以抵押人是否履行告知義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)決定責(zé)任的承擔(dān)。那么這一規(guī)定是否適用于《物權(quán)法》第190條第2句中的情形呢？

本文認(rèn)為，在《物權(quán)法》第190條第2句規(guī)定的情形中，不能適用《擔(dān)保法解釋》第66條第2款的規(guī)定。這是因?yàn)?，依?jù)《物權(quán)法》第190條第2句，只有那些在“抵押權(quán)設(shè)立”之后以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系才不得對(duì)抗“已登記的”抵押權(quán)。因此，承租人在與出租人成立租賃合同前，完全可以通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿來(lái)探知作為租賃合同標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)上是否存在抵押權(quán)。此時(shí)，出租人沒(méi)有義務(wù)書(shū)面告知承租人租賃物已經(jīng)抵押的事實(shí)③。如果承租人查詢(xún)登記簿后發(fā)現(xiàn)租賃物上已存在抵押權(quán)，基于交易安全的考慮，他可以選擇不與出租人訂立租賃合同。

（二）承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

抵押財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)因影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而被除去后，在拍賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)的過(guò)程中承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？我國(guó)關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定主要體現(xiàn)在《合同法》第230條，“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。本文認(rèn)為，《合同法》第230條中的“出賣(mài)”包括抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)。這是因?yàn)?，即使租賃關(guān)系成立在抵押權(quán)之后，租賃合同關(guān)系在出租人與承租人之間還是存在的，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是以存在租賃關(guān)系為條件的，只要租賃合同關(guān)系存在，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就存在。

雖然在本文所討論的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中，租賃關(guān)系因影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅，但這并不妨害原承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。一方面，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法目的就在于穩(wěn)定租賃物的使用關(guān)系，更好地發(fā)揮物的效用。既然原承租人占有、使用過(guò)租賃物，且租賃合同一直存續(xù)至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)為止，那么認(rèn)可承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就更能發(fā)揮租賃物的效用④。另一方面，承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不會(huì)對(duì)抵押權(quán)人造成不利益。

四、結(jié)語(yǔ)

抵押權(quán)規(guī)范的根本目的是在平衡抵押關(guān)系雙方正當(dāng)利益的基礎(chǔ)上最大限度地確保抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在先抵押后租賃的情形中，除了保障上述抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)外，還應(yīng)當(dāng)考慮到抵押權(quán)與租賃權(quán)之間沖突的解決，協(xié)調(diào)抵押權(quán)人、承租人與抵押人的利益。現(xiàn)實(shí)生活中，并非所有的抵押物出租后都會(huì)影響其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此，在先抵押后出租的情形下，實(shí)在沒(méi)有必要使租賃權(quán)全部隨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而被除去。誠(chéng)如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生在書(shū)中所說(shuō)，“房屋價(jià)格昂貴，承租人多屬于經(jīng)濟(jì)上之弱者，有特別保護(hù)之必要”。

參考文獻(xiàn)：

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③程嘯.論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系[J].法學(xué)家，2014（02）.

④常鵬翱.先抵押后租賃的法律規(guī)制[J].清華法學(xué)，2015（02）.