摘 要：本文以東北三省四市的房價問題為研究背景，通過綜合分析政治、經(jīng)濟因素及供求關(guān)系，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，建立了主成分分析模型和灰色預(yù)測模型，對未來兩年的房價進(jìn)行了定量預(yù)測，由此給政府及消費者提出調(diào)控和購買建議。

關(guān)鍵詞：房價對比 灰色模型 房價預(yù)測

1、研究背景及影響因素

1.1 研究背景

中國現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境正在發(fā)生改革和變化，在宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化的同時中國的經(jīng)濟政策包括房價政策也正在改革和變化。國際環(huán)境和國內(nèi)環(huán)境的大變化都將對中國的房價市場產(chǎn)生較為深刻的影響，而且國內(nèi)環(huán)境的變化使中國的二三線城市房價問題越來越受到重視。中國的宏觀經(jīng)濟政策也會對二三線城市的房價產(chǎn)生不同的影響，因此對二三線城市房價的研究分析變得越來越重要，而且就中國的房價政策來看也在逐步推進(jìn)二三線城市房價的改革。由于一線城市購房受到限制，很多人投資房產(chǎn)的目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了二三線的城市，目前來說二三線城市房價漲勢超過一線城市。但是今后幾年、幾十年的趨勢將會怎樣呢，房價無論怎樣火爆總會有它的規(guī)律，本文致力研究二三線城市長期房價的變化。這會是很多人比較關(guān)心的焦點，也從客觀的方向說明了中國經(jīng)濟和政策的發(fā)展方向，眾所周知中國房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟中占有很大部分的比例，而且中國二三線城市的房地產(chǎn)市場更是占了中國房地產(chǎn)市場的大部分，城市房價也會對大學(xué)生的就業(yè)觀產(chǎn)生影響。據(jù)調(diào)查 70%的 2014 年應(yīng)屆畢業(yè)生選擇回二三線城市就業(yè)主要因為一線城市就業(yè)壓力大、房價高等因素都迫使畢業(yè)生選擇離開。還有就是中國的國際形勢也正在經(jīng)受非常嚴(yán)峻的考驗，WTO2.0 將對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

1.2 房價影響因素及數(shù)據(jù)來源

1.2.1 資料來源及數(shù)據(jù)歸一化處理。本文通過2005-2014年《哈爾濱統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)》、《沈陽統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)》、《大連統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)》、《長春統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)》及四市的統(tǒng)計局網(wǎng)站獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

由于所選量綱的差異及取值范圍都不相同，因此在預(yù)測之前我們要對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，可以更真實的挖掘數(shù)據(jù)信息。

對數(shù)據(jù)進(jìn)行以下變化：

1.3 降維處理

在對房價進(jìn)行定量分析時，我們把八個影響因素進(jìn)行降維處理，使得所涉及的變量減少，得到的信息量較多。主成分分析就是把原來相互關(guān)聯(lián)的一系列指標(biāo)選出較少的一組線性無關(guān)的指標(biāo)。本文利用SPSS軟件對八個因素進(jìn)行主成分分析，從分析的結(jié)果可以看出，僅前三項的方差累計就達(dá)到了93%，也就是說前三項影響因素概括了絕大部分的信息，然后根據(jù)主成份得分系數(shù)矩陣，計算出三個主成分的值，整理后如表所示。

由以上分析我們可以看出，在2005～2014年間，對哈爾濱市、沈陽市、大連市、長春市房價影響較大的是市生產(chǎn)總值、居民消費價格指數(shù)以及土地交易價格指數(shù)。

2、東北三省四市房價分析

四市房價的變化趨勢總體來說是上漲的，由于2008年經(jīng)濟危機各市房價有一個變緩的趨勢，但并沒有受到太大的影響。根據(jù)更多的數(shù)據(jù)分析，二三線城市房價是會受到國際趨勢的影響，但影響程度會小于一線城市。各地房價的變化是會隨著GDP的上升而上升的，這就說明各地的房價會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而變化。

3、對政府、投資者和消費者的建議

14年以來房地產(chǎn)市場變“冷”，根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)可以得出未來房地產(chǎn)發(fā)展將處于平緩狀態(tài)，房價增長并不明顯。但是房地產(chǎn)的發(fā)展對于國家國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要作用，因此，國家應(yīng)該采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，一方面，政府可以采取降息措施以刺激市場發(fā)展，另一方面，政府可以適當(dāng)投資，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)，暫緩征收房產(chǎn)稅，放松限購政策等。建議投資者在投資房地產(chǎn)時要謹(jǐn)慎選擇，時刻關(guān)注國家政策的變化，做好市場調(diào)查，防止供過于求，以長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)市場，最好選擇市場較為穩(wěn)定，前景較好的城市進(jìn)行投資，如北京、上海、廣州等。同時消費者不要盲目購房，益等國家降息或者市場穩(wěn)定后再購房。

參考文獻(xiàn)

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