摘 要：在當前的房產(chǎn)交易中，存在較為突出的涉稅風險，嚴重影響了稅收執(zhí)法的嚴肅性和公正性。本文從四個方面分析了常見風險表現(xiàn)形式，并從征納兩個角度分析了風險構成和影響，并提出了具體解決建議和對策。

關鍵詞：稅收 房產(chǎn)交易 風險

目前，各地房地產(chǎn)交易中，雙方約定由買方承擔相關稅費的現(xiàn)象較為普遍，同時在納稅環(huán)節(jié)，為減少交易成本以陰陽合同以及假贈予的方式申報辦理相關涉稅事宜的現(xiàn)象時有發(fā)生。這些交易行為或方式不可避免的帶來了交易雙方以及稅務機關的稅收征納風險。

一、常見風險表現(xiàn)形式

（一）納稅義務主體轉(zhuǎn)嫁。雙方通過協(xié)議合同的形式約定交易環(huán)節(jié)涉及的各項稅費均由買方承擔，買方確保收取雙方約定的不含稅銷售收入。

（二）雙方簽訂陰陽合同交易價格失真。交易雙方出于降低減少交易中涉及到的稅費從而盡快達成交易考慮，簽訂陰陽兩份合同。陰合同（真合同）反映真實交易情形，為交易雙方真實意思表達一致確定當事人權利和義務而簽訂的合同。陽合同（假合同）載明偏離真實交易內(nèi)容，僅為辦理交易過戶提交給稅務機關等相關部門作為計算申報繳納稅費依據(jù)的書面資料。

（三）交易實質(zhì)界定虛假。真實交易為正常交易，交易雙方不符合享受優(yōu)惠條件，但通過偽造交易雙方關系，達到少繳稅或不繳稅的目的，其中尤以不具備免稅（營業(yè)稅、個人所得稅）條件的贍養(yǎng)義務偽造最為突出。

（四）家庭唯一住房認定虛假。在契稅辦理中，個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的可以享受契稅稅收優(yōu)惠，納稅人書面做出誠信保證聲明只有一套房?？蓪嵺`中，發(fā)現(xiàn)存在納稅人有多套住房仍然出具唯一住房誠信保證，借以享受稅收優(yōu)惠。

二、交易雙方涉稅風險分析

（一）納稅主體風險。按照稅收法定原則，根據(jù)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅收法律法規(guī)的規(guī)定，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各稅的納稅主體只能是賣方，賣方承擔依法足額申報納稅義務，稅務機關征收稅款的對象只能是賣方，相關稅款賣方可以憑完稅證明稅前扣除。在稅務機關執(zhí)法中，納稅主體并不因雙方的民事約定而轉(zhuǎn)移，一旦交易雙方因陰陽合同的問題曝光，造成較大稅收流失風險，相應的稅收法律責任乃至刑事責任，根據(jù)法律，必須由賣方承擔。法定義務和風險不能轉(zhuǎn)嫁，涉及犯罪的買方也要承擔相應法律責任。

（二）合同效力風險。根據(jù)《合同法》惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效，交易雙方以侵害國家利益簽訂的陽合同不具備法律效力。

（三）信用污點風險。隨著稅收信用體系的日益完善，全國性唯一信用代碼逐步成為伴隨每個社會行為主體的終身標志，聯(lián)合懲戒范圍和力度逐漸加大，“守信者一路暢通、失信者寸步難行”，如果交易雙方因為眼前的利益跨越紅線，一旦東窗事發(fā)就會形成信用污點，在信用社會中將會無立足之地。

（四）稅款計算風險。房產(chǎn)交易涉及流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)行為稅等多個稅種。約定買方承擔相關稅費的做法，實質(zhì)上合同體現(xiàn)的是不含稅收入，按稅法規(guī)定應為含稅收入，申報繳稅中往往未足額計算。

（五）稅款征收方式管理風險。在個人所得稅、土地增值稅等管理中，按政策本應最科學、合理體現(xiàn)量能負擔精神的征收方式應是查賬征收，但由于歷史數(shù)據(jù)及票據(jù)取得上的障礙，往往只能通過簡單粗放的核定征收方式計征稅款。

（六）評估失真風險。部分稅務機關認為需要進行評估的，由稅務機關委托評估機構進行評估。評估機構限于審查資料、參照依據(jù)、估價流程、計算方法限制，往往也只是滿足于符合行業(yè)操作規(guī)范要求，評估結果并脫離市場交易實際，參考利用價值偏低。

三、稅務機關征收管理風險

按照自上而下的簡政放權要求，各級稅務機關大刀闊斧地簡化辦稅流程、精簡辦稅資料，極大地方便了納稅人辦理相關涉稅事宜，提高了辦稅效率，贏得了社會贊譽和認可。但是由于惡意涉稅行為的存在，以及相關管理政策及規(guī)范化管理要求的滯后，稅務機關潛在的征管矛盾和執(zhí)法風險不容忽視，成為困擾基層執(zhí)法的焦點。

（一）辦理環(huán)節(jié)真?zhèn)坞y辨。房地產(chǎn)企業(yè)外大多數(shù)房地產(chǎn)交易行為均在辦稅服務廳辦理代開發(fā)票、申報繳稅業(yè)務。辦稅服務廳人員根據(jù)《全國稅務機關納稅服務規(guī)范》要求，在具體業(yè)務辦理中僅就規(guī)定提交資料的完成性進行形式性審查，手續(xù)齊全、資料完備，按規(guī)定時限辦理，一般業(yè)務都是即時辦理。對于交易雙方的真實身份、聲明的真?zhèn)巍⒔灰捉痤~的高低沒有判定責任。一旦不法分子提交虛假資料，存在一定執(zhí)法風險。

（二）后續(xù)查證難以實施。當前營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅相關法律制度中均有稅務機關對交易價格明顯偏低應負有實質(zhì)性核查義務。政策制定初衷本來是出于防止稅款流失目的賦予稅務機關的權力，但由于具體執(zhí)行操作職責、方法政策不清晰、執(zhí)行標準不統(tǒng)一，同時由于房產(chǎn)交易具有分散性、突發(fā)性、一次性、數(shù)量多、差異化、可比性低等特點，類似實質(zhì)性核查規(guī)定已經(jīng)成為基層不可能完成的任務，在巨額稅款流失案件中也成為無法承擔的責任。

四、降低風險的具體措施

（一）明確政策要求。對于房地產(chǎn)業(yè)務涉及的各項稅收，以整合政策要求、統(tǒng)一操作標準、厘清征納責任、規(guī)范崗位職責為核心，細化制度、明確資料，有利于基層執(zhí)行降低征納風險。原則上申報風險和責任歸屬于納稅人，稅務機關在窗口業(yè)務辦理中只在現(xiàn)有條件下進行形式性審查，稅務機關只有在接到舉報等特殊情況下才具有實地實質(zhì)性核查責任，并且實質(zhì)性核查只限定于規(guī)定范圍的調(diào)查取證，盡量不依靠人為主管判斷界定。

（二）構建多部門共享平臺。盡快實現(xiàn)房管局與稅務機關網(wǎng)絡的互聯(lián)和信息共享，家庭唯一住房完全依據(jù)系統(tǒng)檢索結果，不需納稅人聲明簡化了手續(xù)、堵塞了漏洞、提高了效率，一舉多得。

（三）完善最低交易價格查詢系統(tǒng)。整合國土、評估、房管、稅務等多部門資源，由政府牽頭形成某一行政區(qū)劃內(nèi)統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)價格管理機制，避免各自為戰(zhàn)、標準不一。

（四）建立稅收優(yōu)惠公示平臺

對于享受稅收優(yōu)惠的交易行為，實時通過網(wǎng)絡平臺社會公示，接受社會監(jiān)督。

（五）完善稅務系統(tǒng)管理鏈條。稅務系統(tǒng)以房地產(chǎn)證件代碼為檢索標志，建立完整的歷史可查詢的一檔式查詢系統(tǒng)，對再次交易的房地產(chǎn)上次交易金額以稅務系統(tǒng)歷史數(shù)據(jù)為計算依據(jù)，實現(xiàn)個人所得稅、土地增值稅的按帳核實征收。