摘 要：近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資火熱，各式樓盤層出不窮，并且房價(jià)也一直居高不下，通貨膨脹率也一直處于高位運(yùn)行?？墒侨咧g到底有什么關(guān)系，房價(jià)跟房地產(chǎn)開發(fā)投資的多少是否有關(guān)，房價(jià)又是否會(huì)影響通脹，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資與通脹的關(guān)系又是如何，這些問題得到了越來越的關(guān)注與研究。本文試著通過淺顯的語言，來簡析我國房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹三者之間的互動(dòng)關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)投資 通貨膨脹 房價(jià)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的高利潤行業(yè)，其對(duì)我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著極其重要的影響，與我國的社會(huì)發(fā)展有著千絲萬縷的關(guān)系。房價(jià)與通貨膨脹也一直是輿論的關(guān)注重點(diǎn)。房地產(chǎn)投資、房價(jià)、以及通貨膨脹三者的關(guān)系成了大眾探討的主要問題之一。高房價(jià)是否會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資以及提高通貨膨脹？或者高通脹是否引發(fā)了高房價(jià)？而過熱的房地產(chǎn)開發(fā)投資又對(duì)房價(jià)及通貨膨脹產(chǎn)生著什么影響？這都是人們關(guān)注的主要問題。

對(duì)于這些問題的研究，有助于解決人們對(duì)三者之間關(guān)系的疑問，同時(shí)有助于指導(dǎo)解決高房價(jià)等社會(huì)問題，指導(dǎo)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定。各類專家因此也進(jìn)行了大量的研究。段忠東通過四象項(xiàng)模型的構(gòu)造，探究了房價(jià)與商品房產(chǎn)出、社會(huì)通貨膨脹之間的關(guān)系?！?】而高紅等通過從理論出發(fā)，研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)通貨膨脹的作用機(jī)制?！?】但是，有關(guān)于三者之間關(guān)系的科學(xué)解釋仍未出現(xiàn)，并且各專家學(xué)者的看法也很難統(tǒng)一，說明了這三者之間的關(guān)系確實(shí)復(fù)雜而深?yuàn)W，需要我們進(jìn)行更多專業(yè)的研究。

房價(jià)、房產(chǎn)投資以及通脹三者之間既有聯(lián)系與影響，又相互區(qū)別，它們通過不同的影響因素而有著各自的作用機(jī)制。下面我們將會(huì)從房價(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房價(jià)與通貨膨脹、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹三大部分來分析它們各自的互動(dòng)關(guān)系。

二、房價(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的互動(dòng)關(guān)系

2015年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到70535億元，同比增長了2.6個(gè)百分點(diǎn)。而同期全國商品房銷售均價(jià)為6844元/平方米，同比上漲7.2個(gè)百分點(diǎn)。表面來看，二者似乎存在著表面的正比關(guān)系，但二者關(guān)系是否正如所描述的一樣？僅僅如此簡單嗎？我們知道，房價(jià)既是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而價(jià)格是由供給與需求決定的，因此房價(jià)也應(yīng)該是有房地產(chǎn)的供給與需求決定的。而房地產(chǎn)開發(fā)投資的多少，通常需要考慮的有兩個(gè)方面，一是建設(shè)成本，二是房價(jià)。建設(shè)成本決定的是房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本，房地產(chǎn)價(jià)格則決定房地產(chǎn)投資收益的多與少。

由此可知，房價(jià)可通過投資的作用機(jī)制而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生作用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資通過影響房地產(chǎn)的供給，而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了影響。并且房價(jià)對(duì)投資的影響非常強(qiáng)，房價(jià)的上漲或者下降，都能對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較明顯的影響，房價(jià)高則會(huì)引起更多的投資，而房價(jià)低則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的觀望，甚至退出。而房地產(chǎn)投資對(duì)房價(jià)的影響則弱得多，并且沒有較為明顯的因果關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增多時(shí)，會(huì)增大房地產(chǎn)的供給，但在我國住房需求一直都在，甚至一直在擴(kuò)大，因此當(dāng)供給與需求都擴(kuò)大的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)房價(jià)的影響變得更加難以確定了。

三、房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的互動(dòng)關(guān)系

通貨膨脹，指的是商品價(jià)格的整體持續(xù)的上升，其主要是由消費(fèi)和投資共同作用決定的。商品房作為國內(nèi)一種極重要的消費(fèi)品，其價(jià)格是作為衡量通脹率的一個(gè)主要因素。關(guān)于我國通脹的原因，仁者見仁。主流學(xué)者認(rèn)為是因?yàn)榱鲃?dòng)性過剩，即錢發(fā)得太多；也有學(xué)者認(rèn)為是由于投資環(huán)境惡化造成，因?yàn)槲覈恰岸?jīng)濟(jì)”；也有直接說是房價(jià)過高而直接助推了通貨膨脹。那房價(jià)與通脹二者之間究竟是什么關(guān)系呢？

個(gè)人認(rèn)為，房價(jià)與通貨膨脹之間是有關(guān)系的，但不是直接的關(guān)系，而是間接的關(guān)系。我們知道，實(shí)際利率等于名義利率減去通貨膨脹率，當(dāng)通貨膨脹較嚴(yán)重時(shí)，銀行存款的實(shí)際利率就會(huì)降低，甚至變?yōu)樨?fù)值，因此錢存在銀行是貶值的。而由于我國匱乏的投資渠道以及極不穩(wěn)定的股票市場(chǎng)及債券市場(chǎng)等，資本家就會(huì)尋找新的投資渠道。鑒于房地產(chǎn)在我國的火熱情況，就會(huì)導(dǎo)致投資者更多的投資進(jìn)來，從而推高了房價(jià)。反過來，房價(jià)通過對(duì)市民購買商品房的價(jià)格來影響通貨膨脹。房價(jià)下降時(shí)，人們的房產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降，投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也會(huì)降低，因此就會(huì)導(dǎo)致通貨增加，導(dǎo)致通脹。當(dāng)房價(jià)上升時(shí)，住房持有者的價(jià)值會(huì)增加，財(cái)富增加將會(huì)促進(jìn)他們的消費(fèi)，消費(fèi)的增加導(dǎo)致通貨膨脹。

四、房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹之間的互動(dòng)關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)投資與通貨膨脹之間的關(guān)系并沒有像房價(jià)與通脹的關(guān)系那般明顯而緊密。房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，造成對(duì)生產(chǎn)物料的需求增加，從而影響到其他經(jīng)濟(jì)部門，但是并不會(huì)對(duì)通脹造成多大影響。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)通脹造成的影響很有限，房地產(chǎn)投資即使增加了，通貨膨脹率不一定會(huì)有多大改變，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資不會(huì)對(duì)通貨膨脹造成直接影響，并且關(guān)聯(lián)效應(yīng)較弱。但是，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資造成的影響就不可輕視了。通貨膨脹表明物價(jià)全面持續(xù)的上揚(yáng)，這其中必定包括房地產(chǎn)建設(shè)需要到的各種物料的價(jià)格的上升。物料價(jià)格上升了，建筑成本增加了，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本也升高，造成投資的下降，抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資。

五、總結(jié)與思考

房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資，以及通貨膨脹之間的關(guān)系并不是簡簡單單就能描述清楚的，這需要詳盡的調(diào)研、詳實(shí)的數(shù)據(jù)、周密的計(jì)算，以及時(shí)間的檢驗(yàn)。但無法否認(rèn)的是，無論是房價(jià)的高低，還是房地產(chǎn)開發(fā)投資的多少，或者是通貨膨脹率的高低，都對(duì)人民的生活產(chǎn)生著重要影響，都事關(guān)社會(huì)的和諧發(fā)展大業(yè)。處理好三者之間的關(guān)系，對(duì)社會(huì)的和諧發(fā)展都有著極其重要的意義。

目前我們面臨的問題有高房價(jià)，也有高通脹，還有過熱的房地產(chǎn)投資。我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)目前可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：一是發(fā)展水平低；二是地區(qū)發(fā)展不均衡；三是利潤過大而管理制度缺乏。如何制定合理的宏觀調(diào)控政策，改善我國粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)投資，這是我們需要認(rèn)真思考及解決的問題。另外，如何降低房價(jià)，或者說房價(jià)該不該降下來，這是事關(guān)人民安居樂業(yè)的問題，重要性不言而喻。此外國家仍需注重調(diào)控，解決好物價(jià)問題，通貨膨脹在某些程度上是好的，關(guān)鍵如何抓好這個(gè)度，以及如何做好調(diào)控。

房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、通貨膨脹，其中的任何一個(gè)方面沒處理好，都會(huì)有損我國經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展，人民的生活水平就得不到保證。

參考文獻(xiàn)：

[1]張 紅，章輝贊：通貨膨脹與商品住宅價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2008，48（3）：330-332.