九鼎投資的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是把一些非證券化的東西證券化，最終是把資產(chǎn)通過證券化的方式來進(jìn)行退出。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)非常龐大，但是整個(gè)行業(yè)的證券化率非常低。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)貸款余額是15萬億，如果按照60%的證券化率就是10萬億的市場(chǎng)規(guī)模，與美國(guó)相比，我們證券化率是非常低的，我們現(xiàn)在證券化的主要方式就是IPO，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的REITs還處在一個(gè)試驗(yàn)階段。房地產(chǎn)證券化方式，大致分以下幾種。一個(gè)是上市，包括現(xiàn)在在新三板的掛牌，第二種是發(fā)行債券，第三個(gè)就是REITs。

在2011年后國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司上市受到政策的限制，在國(guó)內(nèi)沒有辦法上市，所以我們很多房地產(chǎn)企業(yè)只能上香港，但香港上市估值非常低，甚至有時(shí)候比凈資產(chǎn)還低，上新三板確實(shí)很容易，但交易比較難。至于REITs，從概念上來說是很復(fù)雜，通俗點(diǎn)說，就是我們大家眾籌的錢去投一個(gè)商業(yè)，然后獲取這個(gè)商業(yè)的租金收益，或者是增值收益，REITs就是一種眾籌的概念。但是我們國(guó)家的REITs門檻較高，簡(jiǎn)單來講有兩種形式，一種是標(biāo)準(zhǔn)的，公募性質(zhì)的，投資人的門檻應(yīng)該比較低，而且可以在公開市場(chǎng)流通。國(guó)內(nèi)更多的是一些準(zhǔn)REITs，有一些是資管計(jì)劃，都是一些私募性質(zhì)。

影響我國(guó)REITs的發(fā)展主要是租金收益率確實(shí)太低，我們的租金收益率一般做到3%到4%，但是現(xiàn)在投資人無風(fēng)險(xiǎn)的收益率至少做到7%—8%。第二個(gè)原因是我們的稅負(fù)比較重。當(dāng)然還有一種眾籌模式，比如說萬達(dá)商業(yè)的眾籌，通過眾籌的方式也眾籌了十多億，這也是一種創(chuàng)新。

我現(xiàn)在有一個(gè)思路，聯(lián)合全國(guó)比如我們找?guī)资?，上百家商業(yè)管理公司，我們一起來打造一個(gè)上市的平臺(tái)。大家都是股東，都是眾籌的一分子，大家都享受上市的一些收益。我們同時(shí)也打造一個(gè)線上的平臺(tái)，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在很多商業(yè)管理公司，比如我自己要做一個(gè)線上的平臺(tái)，你自己做線上平臺(tái)，首先你的人流量，包括保底的投入成本比較高，人流量相對(duì)比較少，如果我們?cè)谌珖?guó)聚集一百個(gè)商業(yè)物業(yè)，聚集幾百家商業(yè)物業(yè)公司，我可以把這些人流全部統(tǒng)籌到我的線上平臺(tái)，而且線上平臺(tái)也是我所有的投資人，包括股東共享的，但除了我們的線上平臺(tái)，我們的O2O，以及我們的導(dǎo)流，包括我們還有一個(gè)大數(shù)據(jù)的平臺(tái)，也是我們所有的商業(yè)管理公司可以共享的，如果我把物業(yè)管理和我的線上的平臺(tái)，和我的互聯(lián)網(wǎng)，和大數(shù)據(jù)結(jié)合起來，估值是不一樣的。

最后這個(gè)平臺(tái)就是打造成了一個(gè)線上線下共享的O2O的商業(yè)管理公司。同時(shí)，整個(gè)的平臺(tái)也可以共享一些客戶資源，有一些協(xié)同效應(yīng)，包括客戶資源，招商資源，包括運(yùn)營(yíng)的管理，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@個(gè)過程中會(huì)有很多優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)加盟到我們當(dāng)中，我們的目標(biāo)是通過眾籌的模式，眾籌一個(gè)資本市場(chǎng)的平臺(tái)，同時(shí)大家共同來分享我們這個(gè)上市平臺(tái)和我們的互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)。