大潤(rùn)發(fā)自持商業(yè)地產(chǎn)大概400多萬平米，大潤(rùn)發(fā)的店現(xiàn)在36%是自己持有。首先，我們需要有足夠的人群支撐，比如我們的大賣場(chǎng)，沒有25萬人的量是不考慮的。我們首先要看單價(jià)，單價(jià)比較高，一張發(fā)票100塊，如果一天來一萬個(gè)人，我這個(gè)生意就可以做一百萬，對(duì)大型超市來說做一百萬是基本，2009年的時(shí)候大潤(rùn)發(fā)單店平均是3.3億，我們一萬張發(fā)票，每個(gè)月開的價(jià)是一百塊，就意味著新店做一百萬的生意，但是有些城市開單價(jià)五六十塊，那么我們的人流支撐就要多一些，這樣算下來我們就需要25萬人才能支撐下去所以每個(gè)業(yè)態(tài)，不管是購(gòu)物中心，不管是開小面館，你要看你的客群在哪里，你的客群數(shù)是不是足以支撐你這個(gè)店。

第二，項(xiàng)目的位置非常重要。不同的業(yè)態(tài)要選擇適合消費(fèi)者的不同位置，我們開大賣場(chǎng)，大賣場(chǎng)就是菜市場(chǎng)雜貨店合在一起，就是買民生必需品，這么一個(gè)店如果離居民的住宅很遠(yuǎn)，就沒有人會(huì)去。所以有的人講，我們這個(gè)物業(yè)修在地鐵邊上，因?yàn)槌鲂泻芊奖?，但是?duì)大賣場(chǎng)不一定有幫助，因?yàn)槲覐膩頉]有看到有人拿著油拿著米坐地鐵的。所以我們大賣場(chǎng)的商圈不會(huì)超過三公里，但是最重要的就是核心商圈，就是一公里范圍之內(nèi)的，這叫鐵打的客人，但是在這個(gè)范圍有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也許你是一公里，但客人不一定是你的，所以我們還要把這部分人剔出去。所以我們說不同的業(yè)態(tài)有不同的位置需要，這個(gè)位置一定要符合消費(fèi)者的方便性。

第三，不同的業(yè)態(tài)要有不同的經(jīng)營(yíng)要求，要預(yù)先很好的規(guī)劃。我們的立足點(diǎn)就在于消費(fèi)者，消費(fèi)者是我們的衣食父母，不管是選點(diǎn)還是設(shè)計(jì)，首先要圍繞顧客去想，第—方便不方便，第二有沒有好的路線，第三他是不是方便的能夠看到他需要的商品，是不是很方便的讓他拿到，這都是我們?cè)谠O(shè)計(jì)過程當(dāng)中要考慮的問題。所以很多基本已經(jīng)建好的項(xiàng)目找我，我基本都不會(huì)選擇。

商場(chǎng)設(shè)計(jì)首先要考慮到顧客的購(gòu)物動(dòng)線，我們的顧客是否方便，他的舒適度，但是房地產(chǎn)開發(fā)沒有去考慮到顧客到底舒不舒服，他會(huì)考慮哪些地方能不能賣掉，因?yàn)樗麤]有招商，不知道建的房子怎么樣是適合別人的業(yè)態(tài)。我們說為了顧客的服務(wù)，我們的動(dòng)線也要好，就是顧客進(jìn)來之后，他是容易看的到他的商品，看不到就是死角，商業(yè)最忌諱的就是死角，有的時(shí)候沒有辦法怎么辦，放一個(gè)廁所在這里，你上廁所總要進(jìn)去，出來的時(shí)候就能看到這個(gè)東西。所以，有的商業(yè)的想法是主力店吸引客人，所以放在客人比較難找的地方，這是不可取的。

然后還有汽車道，員工補(bǔ)貨，上下，取貨等等，包括收銀，另外還有收貨后動(dòng)線，現(xiàn)在有很多商業(yè)都沒有看到收貨動(dòng)線，其實(shí)一個(gè)是出，一個(gè)是進(jìn)，這兩個(gè)都是關(guān)鍵問題。大的物流車長(zhǎng)度16米，如果轉(zhuǎn)彎半徑太小，開不進(jìn)來怎么辦，這些東西都要考慮到，你有多少個(gè)收貨碼頭，就決定這個(gè)生意好不好，你生意好，肯定需要大量的物流大量的補(bǔ)貨。

第四，做大型商業(yè)尤其是購(gòu)物中心，一定要有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的團(tuán)隊(duì)。就像大潤(rùn)發(fā)剛到一個(gè)城市，要把客人拉過來，有的時(shí)候就要便宜賣，低價(jià)賣，所以有很多購(gòu)物中心，不是說誰(shuí)的租金高，我就讓誰(shuí)進(jìn)，而是要看誰(shuí)的聚合能力強(qiáng)。現(xiàn)在有很多購(gòu)物中心，就找一個(gè)策劃公司，他幫你把商場(chǎng)填滿之后，他拿了錢走了，最后經(jīng)營(yíng)不行，大家又像潮水一樣退去，所以必須要有自己的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

最后，要招商優(yōu)先。往往老板有理想，他想建一個(gè)什么樣的商業(yè)，業(yè)態(tài)也想好了，接下來還有設(shè)計(jì)和建房。到設(shè)計(jì)甚至建房環(huán)節(jié)再來招商，這是錯(cuò)的。有想法后就要啟動(dòng)招商，在招商過程當(dāng)中一定會(huì)碰到很多問題，碰到問題之后再去重新調(diào)整。所以今后我們做商業(yè)地產(chǎn)，首先你有理想的東西，但是一定要先通過招商，把一些主力店都定下來，這些東西定下來之后再去設(shè)計(jì)，再去搭建。