所有的持有性物業(yè)現(xiàn)在一個(gè)最大的剛需，或者最大的難點(diǎn)是要解決資本化退出的問(wèn)題，因?yàn)樽錾庖欢ㄒ嶅X(qián)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)一種是通過(guò)REITs來(lái)上市，這是股權(quán)性質(zhì)的退出，還有資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是一種債券性的產(chǎn)品，跟REITs是兩類(lèi)的產(chǎn)品，REITs不屬于資產(chǎn)證券化，國(guó)內(nèi)很多人認(rèn)為REITs也是資產(chǎn)證券化，這是錯(cuò)誤的。還有并購(gòu)，賣(mài)給第三方，這是很多公司在走的路。如果企業(yè)實(shí)力足夠強(qiáng)大，像新鴻基、九龍倉(cāng)這樣的老牌企業(yè)，可以自己持有，本身不再考慮退出的問(wèn)題，是傳家寶，可以傳—百年，兩百年。

關(guān)于我們對(duì)于持有性物業(yè)的定價(jià)，先明確以下幾個(gè)定義，市場(chǎng)比較法，重置成本法還有估值。市場(chǎng)比較法是指住宅這種散售型物業(yè)，旁邊萬(wàn)科賣(mài)多少錢(qián)，我的房子賣(mài)多少錢(qián)，這是比較；重置成本，就是我的樓盤(pán)10年前拿的地，現(xiàn)在拿地多少錢(qián)，核心點(diǎn)就是我們資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理論跟我們資本化率的比值，有點(diǎn)類(lèi)似于買(mǎi)股票的市盈率。我們中國(guó)目前資產(chǎn)的資本化率大概在6%—7%之間，新加坡大概是5%的資本化率。所以假如說(shuō)你投了10億，你做到什么時(shí)候才能說(shuō)這個(gè)資產(chǎn)掙錢(qián)了呢？你的收益率必須超過(guò)資本化率，我們跟很多的一些開(kāi)發(fā)商做交流和服務(wù)的時(shí)候，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。剛剛講過(guò)了資本化率是6%—7%。舉一個(gè)例子，有的人說(shuō)我的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)已經(jīng)大于0的時(shí)候，僅僅是一個(gè)開(kāi)始，你的資產(chǎn)還不增值，你做到4%以后，現(xiàn)在利率下行，假設(shè)你的銀行貸款是50%的話(huà)，8%×50%，所以你的收益率超過(guò)4%以后才能剛剛還銀行的利率，如果真的要保本收益率要超過(guò)6.5%以上。

永正資本創(chuàng)立的初衷是想復(fù)制凱德模式，發(fā)現(xiàn)難度非常大，我們現(xiàn)在一方面在培育市場(chǎng)，就是給金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商做大量的服務(wù)，同時(shí)我們?cè)诜e累自己的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)和資源資本。真正的發(fā)起大型的持有性的地產(chǎn)基金，或者是REITs管理公司，這是我們的目標(biāo)。

我是中國(guó)最早做REITs的人，2006年12月份我們就做了一個(gè)凱德新加坡的REITs。收購(gòu)北京歐美匯我們關(guān)心幾個(gè)要點(diǎn)，第一，多少錢(qián)買(mǎi)的？25億；多大面積？7萬(wàn)，不含停車(chē)的面積5.5萬(wàn)，所以?xún)r(jià)格總建面是3.5萬(wàn)一平米，不含停車(chē)場(chǎng)是4.5萬(wàn)一平米。這個(gè)項(xiàng)目很成熟，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目一直在新三板上，真正收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，它的估值是4%接收的，就像我剛剛講過(guò)的，NPI應(yīng)該做到6%—7%，這個(gè)項(xiàng)目我們測(cè)算一個(gè)數(shù)據(jù)大概在4%左右，換句話(huà)說(shuō)它的收購(gòu)價(jià)格非常高，這么高的價(jià)格收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目原因何在？最關(guān)鍵點(diǎn)就在于歐美，它的杠桿，收購(gòu)前才11%，而香港杠桿率的上線要45%，還有30%多的空間可以進(jìn)行發(fā)債借錢(qián)，在收購(gòu)?fù)旰笏呢?fù)債率提高到5.3%，而這個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)幾乎酚之百用的是債，我發(fā)的25億全是發(fā)的債券，去買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目，所以我的收益率只要超過(guò)債券的成本，我這個(gè)項(xiàng)目就掙到錢(qián)了，換句話(huà)說(shuō)你那個(gè)項(xiàng)目10億，酚之百全是銀行貸款，自己自有資金一分錢(qián)沒(méi)有投的話(huà)，你的回報(bào)率要超過(guò)銀行貸款利息就夠了，這個(gè)項(xiàng)目就掙到錢(qián)了。

北京華聯(lián)我們非常熟悉，他做的就是一個(gè)很正常的REITs，它的收益率是正常的市場(chǎng)收益率，年底發(fā)行的0.8新元發(fā)行的價(jià)格，其中自己保留了35.1%，他還有繼續(xù)投資的，占了34.2%，公正投資是30%，他的基石投資是中國(guó)人壽、恒天，還有紅牛。我們做持有性物業(yè)唯一的指標(biāo)就是現(xiàn)金流，收益率的評(píng)估，大家不要有幻想，地價(jià)上漲給你帶來(lái)天然的增值，這是不可能的。

至于并購(gòu)，我建議大家在資管能力不太強(qiáng)的時(shí)候，可以選擇。建議大家要買(mǎi)早買(mǎi)，要賣(mài)就等到成熟以后再賣(mài)，在建工程非常難賣(mài)，最難賣(mài)的是購(gòu)物中心，因?yàn)榉浅?fù)雜。最難的是在建工程加購(gòu)物中心，所以可以說(shuō)是大宗物業(yè)交易里面皇冠上的明珠。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言可能就是銷(xiāo)售代理，我們的定義是投資銀行服務(wù)，這是我們?nèi)プ龅?，核心點(diǎn)要有足夠高的租金收益，資產(chǎn)管理你要做好。而資管和運(yùn)營(yíng)管理的區(qū)別就在于運(yùn)營(yíng)管理平衡了收益率與開(kāi)業(yè)，招商運(yùn)營(yíng)的關(guān)系，我們幫很多開(kāi)發(fā)商也做了戰(zhàn)略和管理咨詢(xún)，這是我們認(rèn)為最牛的，像凱德這樣的資管公司強(qiáng)大，不依靠任何散售的收益率，還能改造不良的資產(chǎn)，我做一百個(gè)項(xiàng)目，還都不一樣，這是頂級(jí)的水平。

綜上所述，像凱德這樣以上市公司作為主體，以上市公司為基因再做開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)完整的商業(yè)模式，我把它定義為金融房地產(chǎn)。不要認(rèn)為凱德模式就是純粹的輕資產(chǎn)，其實(shí)不是的，凱德四千多億的資產(chǎn)，用于這一塊凱德有一千多億，他在REITs里面是大股東，占了45%—50%的股東，資產(chǎn)管理非常重要，一方面要做好退出準(zhǔn)備，—方面要把資本對(duì)接。