現(xiàn)代商業(yè)在我個(gè)人的理解而言，我們消費(fèi)的最重要的不是商品本身，而是時(shí)間。百貨在全球范圍內(nèi)是一個(gè)逐漸萎縮的行業(yè)，在我看來(lái)是兩個(gè)原因造或這個(gè)現(xiàn)象。第一是百貨本身，首先它對(duì)從業(yè)人員要求非常高，第二是中國(guó)商業(yè)中間的渠道過(guò)多，這是過(guò)去的20年，包括大賣場(chǎng)，包括百貨，包括很多都已經(jīng)存在的問(wèn)題，電商的出現(xiàn)使得生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，產(chǎn)生了一個(gè)直接的聯(lián)系。我并不把線上和線下看成一種對(duì)立的業(yè)態(tài)，而是一個(gè)業(yè)態(tài)更好的發(fā)展和補(bǔ)充。如何更好的垂直整合你的線上和線下的交易平臺(tái)，讓消費(fèi)者更便捷的，更容易的在線上線下交流，這就是這個(gè)時(shí)代給我們帶來(lái)的對(duì)商業(yè)的推動(dòng)和進(jìn)步。

關(guān)于快時(shí)尚

快時(shí)尚是被過(guò)度炒作的概念，其實(shí)沒有一個(gè)特別詳盡的，或者特別權(quán)威的定義，所以今天把它放在快銷也好，快時(shí)尚也好，推進(jìn)來(lái)的這些品牌，在我看來(lái)是有非常大的差異陛，比如說(shuō)大家喜歡談到ZARA，HM，優(yōu)衣庫(kù)等等，包括現(xiàn)在剛剛開始在中國(guó)有一些嶄露頭角的，都被統(tǒng)統(tǒng)歸到快時(shí)尚里面來(lái)，實(shí)際上它除了面積和產(chǎn)品的陳列和擺放形式，完全不同。所以快時(shí)尚也是—個(gè)在我看來(lái)非常不準(zhǔn)確的概念，當(dāng)我們問(wèn)到甲方招商的負(fù)責(zé)人，他的購(gòu)物中心、商場(chǎng)是怎么樣的購(gòu)物組合，他一般會(huì)說(shuō)我們有餐飲，有快銷等等，到目前為止在這個(gè)行業(yè)里的從業(yè)人員大部分是有百貨的背景。百貨是很多的品類劃分，實(shí)際上現(xiàn)在的商業(yè)和購(gòu)物中心不是按照這個(gè)來(lái)分類，準(zhǔn)確來(lái)講這么多年我們也在研究，誰(shuí)作為我的鄰居，對(duì)我的銷售和對(duì)這個(gè)商場(chǎng)的銷售貢獻(xiàn)度最大，從我們的品牌角度來(lái)講，在我們進(jìn)入任何一個(gè)商場(chǎng)之前，不是說(shuō)我們?cè)谶@個(gè)商場(chǎng)能掙多少錢，而是要談價(jià)值，也就是我們的品牌入駐商場(chǎng)以后，我的價(jià)值何在，這是我要回答的第一個(gè)問(wèn)題，第二步我才會(huì)做財(cái)務(wù)的操作案和項(xiàng)目的選址等，這是我們這么多年秉承的商業(yè)的操作流程。

關(guān)于購(gòu)物中心

購(gòu)物中心現(xiàn)在我每年要看大概一百個(gè)圖紙和在建的商業(yè)項(xiàng)目，很不幸的是這十年以來(lái)，很多東西你可以看到它是在重復(fù)的犯同樣的錯(cuò)誤。希望我們國(guó)家盡快對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展出臺(tái)一些比較合情合理的政策，比如說(shuō)現(xiàn)在我們商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是金融政策的問(wèn)題，融資的困難是我們現(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)都面臨的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)和寫字樓最大的區(qū)別在于你就算場(chǎng)子空一年，運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用也要花幾千萬(wàn)，它是一個(gè)持續(xù)投入的過(guò)程，但同時(shí)這個(gè)地產(chǎn)本身它的各種商業(yè)價(jià)值的增加，也是你一個(gè)持續(xù)的增長(zhǎng)的過(guò)程。

融資是開發(fā)商最大的制約，因?yàn)槲覀兒芏囗?xiàng)目到最后做走樣了，或者定位慢慢就偏離了最早的方向，它有非常大資金上的壓力，即便不是眼下的壓力，也有發(fā)展下一個(gè)項(xiàng)目的壓力。任何商業(yè)都需要成長(zhǎng)，即便像太古里這樣的地方，即便是絕版地塊，而且這個(gè)商業(yè)模式大家很認(rèn)可，但實(shí)際上他也需要一個(gè)過(guò)程，不可能開業(yè)第一天就達(dá)到全國(guó)銷售第一。所以投資這一塊是目前我們最需要突破的東西，其實(shí)在國(guó)外有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，就是如何將資產(chǎn)的本身進(jìn)行優(yōu)化配置，通過(guò)REITs，包括通過(guò)各種民間的手段，讓這個(gè)價(jià)值跟大家分享。

第二個(gè)制約購(gòu)物中心發(fā)展的很大的問(wèn)題是消防通道，很難看到在國(guó)外的購(gòu)物中心一個(gè)一百多米長(zhǎng)，一個(gè)150米長(zhǎng)的臨街面，被7到8個(gè)消防通道打得七零八落，因?yàn)槲覀兿劳ǖ捞孤实恼f(shuō)是嚴(yán)重滯后于我們商業(yè)的發(fā)展，因?yàn)橛泻芏鄸|西不是按照商業(yè)自己的規(guī)律去做的。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制還是不可以復(fù)制？答案很簡(jiǎn)單，有的東西可以復(fù)制，有的東西不可以復(fù)制，能復(fù)制的東西是概念，不能復(fù)制的是設(shè)計(jì)。你—定要根據(jù)這個(gè)城市自己的發(fā)展去設(shè)計(jì)，前兩年開始，大家可以看到突然大量的開發(fā)商迅速的回歸一二線城市，目前在中國(guó)可能就14個(gè)城市是大家重點(diǎn)關(guān)注的，其他城市大家就放棄了，他們認(rèn)為三四線城市現(xiàn)在還沒有足夠的市場(chǎng)去支撐一個(gè)購(gòu)物中心的存在，這個(gè)結(jié)論對(duì)嗎？不對(duì)。三四線城市有大量的商機(jī)，但可能三四線城市的消費(fèi)水平，或者是消費(fèi)的理念只發(fā)展到這個(gè)狀態(tài)，你不能超越這個(gè)狀態(tài)給他強(qiáng)行輸入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的概念，沒有任何一個(gè)品牌，任何一個(gè)投資商和開發(fā)商有這個(gè)能力真的引領(lǐng)一個(gè)商業(yè)模式，我們反過(guò)來(lái)看每一個(gè)城市都有一個(gè)商業(yè)區(qū)，都有商業(yè)街，這是多少年歷史形成的，不是靠一兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)品牌兩個(gè)品牌改變的，在我們做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，很多時(shí)候我們要考慮這個(gè)因素。

另外，雖然被定義為商業(yè)地產(chǎn)，但實(shí)際上中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還是以地產(chǎn)開發(fā)為主，商業(yè)在其中占到的比重更多只是一個(gè)噱頭，用商業(yè)在賣房，用商業(yè)在提升你的住宅。商業(yè)本身是什么樣的？商業(yè)應(yīng)該怎么做？其實(shí)很多時(shí)候并沒有得到回答。講到電商時(shí)代，快時(shí)尚在購(gòu)物中心中的引領(lǐng)作用，我認(rèn)為這個(gè)題目應(yīng)該倒過(guò)來(lái)，再優(yōu)秀的品牌也不能靠一個(gè)牌子來(lái)?yè)纹鹨蛔虉?chǎng)。真正做一個(gè)好的購(gòu)物中心，從前期定位的時(shí)候，設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)該充分的想好你為誰(shuí)設(shè)計(jì)，定位是誰(shuí)，因?yàn)檫@個(gè)定位你要招什么品牌，反過(guò)來(lái)講再有一個(gè)優(yōu)秀的購(gòu)物中心，有一個(gè)好的設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上你才可以談所有的品牌組合，在品牌組合的基礎(chǔ)上，你再談電商也好，或者我們現(xiàn)在的高科技的應(yīng)用，包括大數(shù)據(jù)的分析，這些都是有價(jià)值的。