今年是供給側結構性改革的攻堅年，在上世紀末的時候，一位美國專家說過21世紀世界經濟發(fā)展的動力主要是看美國為代表的高科技產業(yè)和中國的城鎮(zhèn)化進程?！獋€是從供給側發(fā)展經濟，一個是從需求側發(fā)展經濟，供給側和需求側加在一起才是經濟發(fā)展的動力，我們中國的經濟發(fā)展也離不開需求側的發(fā)展。

關于供給側改革

習近平主席說人民群眾追求的幸福生活就是共產黨的奮斗目標，這個奮斗的目標是什么？我可以概括成現(xiàn)在我們處在老百姓的三個奮斗目標，老百姓奮斗的第一個目標吃飽穿暖，也就是我們講的“溫+飽”，上世紀末已經完成，上世紀末開始后老百姓的奮斗目標是什么？“房+車”，由吃穿到了住行，正好住房制度改革了，正好加入WTO，2000年全國老百姓買房，2000年加入WTO，住宅建設成為新的經濟增長，新的消費熱點?，F(xiàn)在經過十多年的發(fā)展，“房+車”迅速的發(fā)展已經到了一定的低谷了，第三個階段老百姓的需求是什么？一是提高吃穿住行用的質量、檔次，第二就是追求物質的需求以外的精神需求，文化需求，下一個發(fā)展的產業(yè)很清楚，文化、教育、娛樂、健康、養(yǎng)老等等，這是第三個階段老百姓的需求。

其實中國的需求很大，國民消費已經占到整個的貢獻力的66%，現(xiàn)在都在討論供給側，那么需求側怎么了，第一三駕馬車乏力，大家知道投資增長去年只有10%，消費增長10%，還不錯，出口這幾年一直是負增長的，今年2月份的出口大概是下降了28%。第二兩大紅利減退了，一個紅利是人口紅利，勞動力人口減退，勞動力的成本加大，競爭的能力削弱，另外一個是改革開放的紅利，WTO，發(fā)展勢頭自然減慢。還有—點是貨幣擴大負面影響很大，債務高，杠桿很高，投資的效益邊緣化。

今年1月份以后，今年的房地產市場突然火起來，很多城市不是去庫存的問題，是去“火”的問題，我認為跟貨幣有關系。貨幣泡沫導致了資產的膨脹，樓市的泡沫必然會存在，所以繼續(xù)的來擴大貨幣，很可能泡沫更嚴重，這是肯定的，另外就是我們的投資增長速度不像2009年，當然房地產的泡沫又會進一步的吹打，這樣的情況下出路在哪？中央提出來“三去、一降、一補”，中央提出培育新的發(fā)展動能，用新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式取代傳統(tǒng)的那些產業(yè)，當然更提出用改革體制完善，體制供給的創(chuàng)新，特別強調我們的產品要出現(xiàn)有效供給，而不是無效供給，老百姓的追求已經變化了，我們的供給側跟不上我們需求側的變化，因此培育新的發(fā)展動能必須同供給側出發(fā)。

中國的房地產發(fā)展到今天，盡管數量很大，但是質量遠遠沒有達標，遠遠跟不上老百姓進了第三階段提高品質的需求，目標是什么？就是全面提高供給的質量和效益，提高質量而不是數量，要由粗放型增長變?yōu)榧s增長，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？我認為我們的產品一定要滿足“五化”的需求，精細化、綠色化、智能化、差異化、服務化，這才是老百姓的需求，滿足小康需求，必須從我們的品質、品牌、品種“三品”出發(fā)，我想我們的產品應該是這樣的產品，由過去的大眾產品變?yōu)樾”姰a品，更多不同的差異化的產品，加上服務化的產品，這就是我們小康對居住的需求，對商業(yè)的需求。

關于去庫存

我認為中國的去庫存有“三大”：庫存大、分化大、難度大，首先庫存有多大？現(xiàn)在有專家說我們的庫存有7.2億，實際上是7.3億，我們一年的銷售量是12.8億，這樣算下來我們才七個月的庫存，因為我們一年半以上才是庫存太高。待售不等于庫存，庫存說的是已經竣工，沒有賣的，開盤的期房如果按照一年，開盤竣工到一年時間，我們還有12、13億的期房，這樣加在一起就有20多億了，就超過我們的一年半，所以總量很大，所以我們的庫存大于待售。

我覺得商業(yè)地產的庫存比住宅地產嚴重，據統(tǒng)計，我們商業(yè)地產的待售面積是2.7億，住宅面積面積是4.5億，為什么說商業(yè)地產的庫存面積更大呢？因為我們一年的銷售量12.8億當中11.1億是住宅，只有1.7億是商業(yè)，也就是說從待售面積來說，我們的住宅占比遠遠小于商業(yè)地產，但是我們的庫存當中35.7%是商業(yè)地產，這里面的比例很高，所以我們過去講的泡沫化，同質化，邊緣化其實還有過量化，庫存大，這是我們面臨的問題。

中央文件主要提的是住宅地產的庫存，沒有提商業(yè)地產的庫存。樓市如今進入白銀時代，白銀時代是樓市的新常態(tài)，如今討論供給側改革，討論商業(yè)如何盤活，商業(yè)地產的庫存也應該引起我們的高度關注。分化大是什么原因？現(xiàn)在熱點都是庫存，現(xiàn)在全社會的熱點是漲價，但由于大家都在關注一線城市，所以他們更關注漲價的問題，最近大家都認為首付貸是這一輪高潮的替罪羊，我認為這個不準確，其實首付貸的比例很低，P2P當中的130多億只有3億是房貸，我認為更主要的原因和中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)律，市場發(fā)展的規(guī)律有關，和中國現(xiàn)在的體制機制特征有關系，也和前期的強勢經濟有關系，也就是說城鎮(zhèn)化進程當中，這個過程中供求關系很明確，現(xiàn)在北京上海的庫存不足半年，這是我們土地政策的原因，這就導致供給側和需求之間的差距，還有—點市場的規(guī)律，中國的長周期從黃金時代十五六年，短周期是三年左右，我們看到2013年是增長期，2014年下降期，2015年逐步的上升，這樣的一種周期，再加上政府的鼓勵政策，這樣的情況下必然會導致我們周期的變化，房地產市場就起來了。

還有一個是刺激政策，為什么三四線城市出現(xiàn)那么大的庫存，和我們前期的限購限貸政策有關系，限購限貸大量的拿地，地方政府需要錢就賣地，抵押，大量的土地供應，在老百姓沒有新需求的前提下，這樣的情況下必然會導致現(xiàn)在的這種分化，三四線城市庫存大，一二線城市房價上漲快。

如何去庫存？中央提出了五招，新市民需求，發(fā)展租賃市場，適當降價，促進兼并，為限購政策松綁。但其實歸根到底還是要靠市場來決定，現(xiàn)在我們從市場方面要通過市場的主體，企業(yè)的主體滿足多層次的需求，促進消費的升級，對于政府來說意味著制度的創(chuàng)新，真正的管控好土地的供應量，不要再什么地區(qū)好地段就賣商業(yè)地產，什么地方打造什么樣類型的房產一定要根據市場需求，要有保有壓。