李星　都沁軍

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有著重要的地位，日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)的發(fā)展反映了整個(gè)行業(yè)的全貌。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，研究和提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)于研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，應(yīng)給予重視，有必要對(duì)有關(guān)的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常一定的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；績(jī)效；文獻(xiàn)研究

一直以來(lái)房屋都是人類(lèi)的生活必需品， 伴隨著全國(guó)城市化率的速度加快，對(duì)房屋的供給和需求也在保持一定的上升趨勢(shì)，這保證了包含房屋和土地的發(fā)展從整體上來(lái)說(shuō)是向前的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也慢慢向規(guī)范型、品牌型、大規(guī)模型產(chǎn)業(yè)靠攏。以提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效為基礎(chǔ)目標(biāo)，達(dá)到提升競(jìng)爭(zhēng)能力的更高目標(biāo)是房地產(chǎn)業(yè)廣泛探討的話(huà)題。收集國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的有關(guān)文章，研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的發(fā)展和現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)的選取、構(gòu)建的模型、使用的研究方法等對(duì)作者的相關(guān)研究都有積極的影響，也是本文理論研究的基礎(chǔ)知識(shí)。

一、績(jī)效的概念

在現(xiàn)在的管理學(xué)領(lǐng)域的理論中，績(jī)效可以定義成個(gè)人、團(tuán)隊(duì)或組織從事一種活動(dòng)所獲取的成績(jī)和效果?？?jī)效是投入了要素之后的產(chǎn)出，付出了成本之后的收益。只要是有活動(dòng)，就會(huì)有結(jié)果或收益，也就是績(jī)效。安德烈.德瓦爾（2003）認(rèn)為績(jī)效是指在所消耗的勞動(dòng)量與所獲得勞動(dòng)成果之比。但績(jī)效的特殊性就在于，它們之間的關(guān)系可能通過(guò)一個(gè)具體的比值或通過(guò)一個(gè)相對(duì)的名次體現(xiàn)。

二、 企業(yè)績(jī)效有關(guān)指標(biāo)的選取

鞠頌（2007）對(duì)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)中心指標(biāo)的選擇，參照《國(guó)有資本金績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則》，從數(shù)據(jù)中的盈利能力、償債能力、資本運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力四個(gè)方面選取12個(gè)指標(biāo)來(lái)反映上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。曠開(kāi)萃（2005）提出在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中關(guān)鍵價(jià)值活動(dòng)的基礎(chǔ)上，深入研究影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四大因素以及相關(guān)指標(biāo)體系，以大量數(shù)據(jù)調(diào)查為依據(jù)，對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四大因素與關(guān)系模型進(jìn)行研究分析。

魏剛（2000）提出高級(jí)管理層激勵(lì)與上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效中，提出了上市公司高層管理工作人員激勵(lì)的現(xiàn)實(shí)效果，可以在分析我國(guó)公司內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制中比較有好的思路。為此在對(duì)上市公司1998年年報(bào)中公布的高管成員的紅利情況和持股的情況進(jìn)行了考察。王福民（2014）有關(guān)基于利益相關(guān)者的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行研究，這個(gè)是特殊的研究方向，提出了有關(guān)利益相關(guān)者對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)偏好，其中包括政府、雇員、顧客和供應(yīng)商等，并提出了以利益相關(guān)者為基礎(chǔ)的評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置。

孫斌藝（2002）提出旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效的特征因素分為兩部分： 外部特征因素包括距中心市場(chǎng)的距離、交通通達(dá)程度等；內(nèi)部特征因素包括管理者能力、管理水平等。此外，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效與投資的數(shù)額、所有權(quán)的性質(zhì)、企業(yè)人員的規(guī)模大小等都有相關(guān)關(guān)系。石明華（2002）對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效進(jìn)行研究，把房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系框架總結(jié)為四個(gè)方面：即反映企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)、反映企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)、反映企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)和客戶(hù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)方法綜述

鞠頌（2007）采用橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析， 所有數(shù)據(jù)均采用2003到2005的數(shù)據(jù)和績(jī)效得分得出平均值。使用主成分分析法確定了所要提取的公因子系數(shù)，再把因子表示成變量的線(xiàn)性組合，得出分?jǐn)?shù)排名順序，最后再進(jìn)行有效的理論分析。王歆（2012）的數(shù)據(jù)采用SPSS 17軟件進(jìn)行因子分析。而選取的是樣本中6年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的平均值來(lái)計(jì)算，消除總體發(fā)展階段房地產(chǎn)上市公司的差異性。評(píng)價(jià)方法是運(yùn)用的DRF和DEA的結(jié)合分析方法。

曠開(kāi)萃（2005）以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核指標(biāo)，以經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，把四大影響因素下個(gè)層次的指標(biāo)設(shè)定成同樣權(quán)重。對(duì)于數(shù)據(jù)的分析建立三元線(xiàn)性回歸方程及其檢驗(yàn)。對(duì)指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)的研究分析。魏剛（2000）先是對(duì)管理層的報(bào)酬進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)分析，然后對(duì)高管人員的激勵(lì)現(xiàn)狀作整體性分析。運(yùn)用回歸分析方法來(lái)研究上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效與高管人員報(bào)酬與所持股份的敏感程度及高管人員年度報(bào)酬與公司規(guī)模、所處行業(yè)和所持股份的關(guān)系。

蔣娜（2012）從盈利、收現(xiàn)、營(yíng)運(yùn)和成長(zhǎng)能力中四個(gè)方面中的8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析樣本公司2009年的績(jī)效情況。首先進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析處理，從整體上對(duì)2009年樣本公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要指標(biāo)，其次再因子分析，主要提取三個(gè)公因子， 根據(jù)三個(gè)因子所代表的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行總結(jié)性分析。王剛（2008）構(gòu)建的房地產(chǎn)上市公司DEA績(jī)效評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)包絡(luò)模型主要衡量的是公司內(nèi)部投入的產(chǎn)出效率，運(yùn)用 EMS 效率評(píng)價(jià)軟件、對(duì)經(jīng)處理后的輸入輸出指標(biāo)值進(jìn)行處理，比較運(yùn)行效率和規(guī)模效益的大小，進(jìn)行總結(jié)分析。

四、建議與展望

從指標(biāo)的選取到評(píng)價(jià)方法的簡(jiǎn)單描述及論文方向的選取，可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)：1.我國(guó)的文獻(xiàn)研究中已經(jīng)有作者提出開(kāi)始把財(cái)務(wù)性指標(biāo)與非財(cái)務(wù)性指標(biāo)相互結(jié)合起來(lái)表示企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，并通過(guò)平衡計(jì)分卡這一理論方法來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析；2.在績(jī)效的評(píng)價(jià)方法中主要包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法、主成份分析方法、因子分子方法、描述性統(tǒng)計(jì)、模糊綜合評(píng)價(jià)、線(xiàn)性回歸模型和對(duì)數(shù)回歸模型的相互結(jié)合的方法、因子分析和數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法的組合等等一些簡(jiǎn)單地兩者組合的分析方法；3.論文方向的選擇大都是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、資本結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素研究及建議。

從文章研究發(fā)現(xiàn)對(duì)于評(píng)價(jià)方法的選取有一定的不足，缺少對(duì)新型分析方法的研究。在指標(biāo)的選取中也有一定的阻礙，比如選取指標(biāo)時(shí)，雖然提出了財(cái)務(wù)性指標(biāo)與非財(cái)務(wù)性指標(biāo)的相結(jié)合的方法，可是在實(shí)證分析中還是很少出現(xiàn)這樣的文獻(xiàn)研究。雖然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)建筑理論研究落后于發(fā)達(dá)的國(guó)家，但是隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)完善，經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)者的研究探索中，我們會(huì)在經(jīng)營(yíng)績(jī)效的研究上取得重大旳突破，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)提出更多的理論和實(shí)踐相結(jié)合的建議。

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