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        房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)研究文獻(xiàn)綜述

        2016-04-20 09:11:28李星都沁軍
        2016年7期
        關(guān)鍵詞:文獻(xiàn)研究績(jī)效房地產(chǎn)

        李星 都沁軍

        摘 要:房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有著重要的地位,日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注,房地產(chǎn)的發(fā)展反映了整個(gè)行業(yè)的全貌。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析,研究和提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此,對(duì)于研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效,應(yīng)給予重視,有必要對(duì)有關(guān)的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常一定的作用。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);績(jī)效;文獻(xiàn)研究

        一直以來(lái)房屋都是人類(lèi)的生活必需品, 伴隨著全國(guó)城市化率的速度加快,對(duì)房屋的供給和需求也在保持一定的上升趨勢(shì),這保證了包含房屋和土地的發(fā)展從整體上來(lái)說(shuō)是向前的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也慢慢向規(guī)范型、品牌型、大規(guī)模型產(chǎn)業(yè)靠攏。以提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效為基礎(chǔ)目標(biāo),達(dá)到提升競(jìng)爭(zhēng)能力的更高目標(biāo)是房地產(chǎn)業(yè)廣泛探討的話(huà)題。收集國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的有關(guān)文章,研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的發(fā)展和現(xiàn)狀,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)的選取、構(gòu)建的模型、使用的研究方法等對(duì)作者的相關(guān)研究都有積極的影響,也是本文理論研究的基礎(chǔ)知識(shí)。

        一、績(jī)效的概念

        在現(xiàn)在的管理學(xué)領(lǐng)域的理論中,績(jī)效可以定義成個(gè)人、團(tuán)隊(duì)或組織從事一種活動(dòng)所獲取的成績(jī)和效果???jī)效是投入了要素之后的產(chǎn)出,付出了成本之后的收益。只要是有活動(dòng),就會(huì)有結(jié)果或收益,也就是績(jī)效。安德烈.德瓦爾(2003)認(rèn)為績(jī)效是指在所消耗的勞動(dòng)量與所獲得勞動(dòng)成果之比。但績(jī)效的特殊性就在于,它們之間的關(guān)系可能通過(guò)一個(gè)具體的比值或通過(guò)一個(gè)相對(duì)的名次體現(xiàn)。

        二、 企業(yè)績(jī)效有關(guān)指標(biāo)的選取

        鞠頌(2007)對(duì)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)中心指標(biāo)的選擇,參照《國(guó)有資本金績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則》,從數(shù)據(jù)中的盈利能力、償債能力、資本運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力四個(gè)方面選取12個(gè)指標(biāo)來(lái)反映上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。曠開(kāi)萃(2005)提出在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中關(guān)鍵價(jià)值活動(dòng)的基礎(chǔ)上,深入研究影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四大因素以及相關(guān)指標(biāo)體系,以大量數(shù)據(jù)調(diào)查為依據(jù),對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四大因素與關(guān)系模型進(jìn)行研究分析。

        魏剛(2000)提出高級(jí)管理層激勵(lì)與上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效中,提出了上市公司高層管理工作人員激勵(lì)的現(xiàn)實(shí)效果,可以在分析我國(guó)公司內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制中比較有好的思路。為此在對(duì)上市公司1998年年報(bào)中公布的高管成員的紅利情況和持股的情況進(jìn)行了考察。王福民(2014)有關(guān)基于利益相關(guān)者的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行研究,這個(gè)是特殊的研究方向,提出了有關(guān)利益相關(guān)者對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)偏好,其中包括政府、雇員、顧客和供應(yīng)商等,并提出了以利益相關(guān)者為基礎(chǔ)的評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置。

        孫斌藝(2002)提出旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效的特征因素分為兩部分: 外部特征因素包括距中心市場(chǎng)的距離、交通通達(dá)程度等;內(nèi)部特征因素包括管理者能力、管理水平等。此外,旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效與投資的數(shù)額、所有權(quán)的性質(zhì)、企業(yè)人員的規(guī)模大小等都有相關(guān)關(guān)系。石明華(2002)對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效進(jìn)行研究,把房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系框架總結(jié)為四個(gè)方面:即反映企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)、反映企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)、反映企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)和客戶(hù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

        三、 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)方法綜述

        鞠頌(2007)采用橫截面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析, 所有數(shù)據(jù)均采用2003到2005的數(shù)據(jù)和績(jī)效得分得出平均值。使用主成分分析法確定了所要提取的公因子系數(shù),再把因子表示成變量的線(xiàn)性組合,得出分?jǐn)?shù)排名順序,最后再進(jìn)行有效的理論分析。王歆(2012)的數(shù)據(jù)采用SPSS 17軟件進(jìn)行因子分析。而選取的是樣本中6年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的平均值來(lái)計(jì)算,消除總體發(fā)展階段房地產(chǎn)上市公司的差異性。評(píng)價(jià)方法是運(yùn)用的DRF和DEA的結(jié)合分析方法。

        曠開(kāi)萃(2005)以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核指標(biāo),以經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ),把四大影響因素下個(gè)層次的指標(biāo)設(shè)定成同樣權(quán)重。對(duì)于數(shù)據(jù)的分析建立三元線(xiàn)性回歸方程及其檢驗(yàn)。對(duì)指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)的研究分析。魏剛(2000)先是對(duì)管理層的報(bào)酬進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述性統(tǒng)計(jì)分析,然后對(duì)高管人員的激勵(lì)現(xiàn)狀作整體性分析。運(yùn)用回歸分析方法來(lái)研究上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效與高管人員報(bào)酬與所持股份的敏感程度及高管人員年度報(bào)酬與公司規(guī)模、所處行業(yè)和所持股份的關(guān)系。

        蔣娜(2012)從盈利、收現(xiàn)、營(yíng)運(yùn)和成長(zhǎng)能力中四個(gè)方面中的8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析樣本公司2009年的績(jī)效情況。首先進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析處理,從整體上對(duì)2009年樣本公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析,可知應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要指標(biāo),其次再因子分析,主要提取三個(gè)公因子, 根據(jù)三個(gè)因子所代表的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行總結(jié)性分析。王剛(2008)構(gòu)建的房地產(chǎn)上市公司DEA績(jī)效評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)包絡(luò)模型主要衡量的是公司內(nèi)部投入的產(chǎn)出效率,運(yùn)用 EMS 效率評(píng)價(jià)軟件、對(duì)經(jīng)處理后的輸入輸出指標(biāo)值進(jìn)行處理,比較運(yùn)行效率和規(guī)模效益的大小,進(jìn)行總結(jié)分析。

        四、建議與展望

        從指標(biāo)的選取到評(píng)價(jià)方法的簡(jiǎn)單描述及論文方向的選取,可以總結(jié)出以下幾點(diǎn):1.我國(guó)的文獻(xiàn)研究中已經(jīng)有作者提出開(kāi)始把財(cái)務(wù)性指標(biāo)與非財(cái)務(wù)性指標(biāo)相互結(jié)合起來(lái)表示企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效,并通過(guò)平衡計(jì)分卡這一理論方法來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析;2.在績(jī)效的評(píng)價(jià)方法中主要包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法、主成份分析方法、因子分子方法、描述性統(tǒng)計(jì)、模糊綜合評(píng)價(jià)、線(xiàn)性回歸模型和對(duì)數(shù)回歸模型的相互結(jié)合的方法、因子分析和數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法的組合等等一些簡(jiǎn)單地兩者組合的分析方法;3.論文方向的選擇大都是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、資本結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素研究及建議。

        從文章研究發(fā)現(xiàn)對(duì)于評(píng)價(jià)方法的選取有一定的不足,缺少對(duì)新型分析方法的研究。在指標(biāo)的選取中也有一定的阻礙,比如選取指標(biāo)時(shí),雖然提出了財(cái)務(wù)性指標(biāo)與非財(cái)務(wù)性指標(biāo)的相結(jié)合的方法,可是在實(shí)證分析中還是很少出現(xiàn)這樣的文獻(xiàn)研究。雖然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)建筑理論研究落后于發(fā)達(dá)的國(guó)家,但是隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)完善,經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)者的研究探索中,我們會(huì)在經(jīng)營(yíng)績(jī)效的研究上取得重大旳突破,對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)提出更多的理論和實(shí)踐相結(jié)合的建議。

        參考文獻(xiàn):

        [1] 王剛.中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].重慶大學(xué).2008.

        [2] 蔣娜.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)[J].財(cái)會(huì)通信綜合.2012.(5).

        [3] 鞠碩.房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)及影響因素分析[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué).2007.

        [4] 石明華.房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].湖南大學(xué)工商管理學(xué)院.2002.

        [5] 曠開(kāi)萃、劉菊紅.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素研究[J].建筑管理現(xiàn)代化.2004.(4).

        [6] 孫曉娟.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].西南交通大學(xué).2004.

        [7] 程宇.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響的研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué).2013.

        [8] 魏剛.高級(jí)管理層激勵(lì)與上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效[J].經(jīng)濟(jì)研究.2000.(3)

        [9] 王福民.基于利益相關(guān)者的企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)研究[J].投資理財(cái).2014.

        [10] 王歆.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)[D].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)2012.

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