◇謝鑫

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中國式以房養(yǎng)老尚需跨越的幾重障礙

◇謝鑫

摘要：以房養(yǎng)老模式作為基本養(yǎng)老模式的有效補(bǔ)充，在滿足老年人需求、提高老年人生活質(zhì)量方面有著積極的作用?；谏芷凇志檬杖肜碚搶δ喜袑?shí)施以房養(yǎng)老模式分析發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)觀念、政府機(jī)構(gòu)、參與機(jī)構(gòu)、市場風(fēng)險(xiǎn)等因素阻礙著以房養(yǎng)老模式的發(fā)展。本文以南昌市為例，探索完善以房養(yǎng)老模式的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；生命周期—持久收入理論；市場風(fēng)險(xiǎn)

10.13999/j.cnki.scyj.2016.03.003

一、引言

人口老齡化問題作為21世紀(jì)全球最大的挑戰(zhàn)之一，對地方經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老保障事業(yè)等造成的影響不言而喻。作為省會(huì)中心城市，南昌市早在2003年就提前進(jìn)入到人口老齡化社會(huì)，截至2014年底，南昌市60歲以上老年人口數(shù)量達(dá)到79.75萬人，同比增長了3.69萬人，老齡化程度高達(dá)15.4%。到本世紀(jì)中葉（2050年），60歲以上老人比重將高達(dá)30%，此時(shí)南昌市將進(jìn)入深度老齡化階段。但是，面對人口老齡化帶來的嚴(yán)峻考驗(yàn)，南昌市養(yǎng)老保障事業(yè)尚未做好準(zhǔn)備。養(yǎng)老金個(gè)人賬戶空賬運(yùn)行，社會(huì)保險(xiǎn)基金貶值嚴(yán)重以及基礎(chǔ)養(yǎng)老金保障能力不足等問題都將現(xiàn)行的養(yǎng)老模式推向風(fēng)口浪尖。此外，在“未富先老”和“4+2+1”家庭模式的雙模聯(lián)動(dòng)倒逼作用下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式也顯得極其被動(dòng)。因此，發(fā)展新型的養(yǎng)老模式就顯得極為重要，以房養(yǎng)老模式在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。

房子作為家庭重要資產(chǎn)之一，由長期的貨幣收入轉(zhuǎn)換而成，亦屬于持久收入。然而其價(jià)值由于交易制度的不完善以及流動(dòng)性差等原因，在人們消費(fèi)時(shí)，一般不會(huì)將其囊括在內(nèi)。以房養(yǎng)老模式的提出，將這種固定資產(chǎn)得到了合理配置和優(yōu)化利用，利用住房壽命周期和老年人生存余命的期限差異，通過金融保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)將老年人擁有的住房產(chǎn)權(quán)抵押出去，提前將房屋價(jià)值變現(xiàn)，轉(zhuǎn)變成老年人余存生命期間的一筆長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，來補(bǔ)充養(yǎng)老金的不足，亦稱“住房反向抵押貸款”。

我國以房養(yǎng)老模式最早是在2002年由孟曉蘇提出。之后2005年南京進(jìn)行了首次試點(diǎn)，隨后發(fā)展了上海“以房自助養(yǎng)老”模式、杭州“多項(xiàng)選擇”模式，但是這些試點(diǎn)均以失敗告終，究其深層次原因仍值得探討。盡管發(fā)展過程有些坎坷，但是國家仍給予了大力支持。2013年9月，國務(wù)院對外發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，另外，2014年6月，中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》。南昌市應(yīng)該以此為契機(jī)，大力發(fā)展以房養(yǎng)老新服務(wù)，為國家和其他城市提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

二、實(shí)施以房養(yǎng)老的可行性分析

（一）城鎮(zhèn)居民的住房自有率不斷提高

城鎮(zhèn)居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化是實(shí)施以房養(yǎng)老的物質(zhì)基礎(chǔ)。2014年，南昌市城鎮(zhèn)居民人均住房面積為32.11平方米，住房自有率高達(dá)83.6%，在全國排名第四。較高的城鎮(zhèn)人均住房面積和住房自有率使得老年人有條件在晚年將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老金，提高老年生活水平。

（二）南昌市二手房交易市場活躍，居民關(guān)注度高

自從2014年南昌市全面取消限購和實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》以來，南昌市二手房交易量趨于平穩(wěn)上升，并在年底達(dá)到井噴狀態(tài)。2014年南昌市二手房月均成交量為1788套，月掛牌均價(jià)為9098元/平方米，其中紅谷灘新區(qū)的掛牌均價(jià)均在10000元/平方米以上，這在多數(shù)城市已經(jīng)超過了新商品房交易價(jià)格，對于“有房一族”的老年人無疑是重大利好消息。

圖1　南昌市2014年二手房面積大小關(guān)注度

并且，在民眾最關(guān)注的二手房面積大小當(dāng)中，70～90平方米的住房關(guān)注度最高，這是實(shí)施以房養(yǎng)老模式的最佳房屋面積。較高的關(guān)注度以及二手房交易價(jià)格能夠有效地促進(jìn)南昌市開展以房養(yǎng)老新模式。

（三）南昌市金融保險(xiǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展

實(shí)施以房養(yǎng)老模式離不開金融機(jī)構(gòu)的大力支持。銀行通過自身的行業(yè)優(yōu)勢，能夠有效地為以房養(yǎng)老實(shí)施主體提供后備儲蓄資金，解決其后顧之憂。2014年，全市銀行機(jī)構(gòu)存款總額為7296.23億元，貸款總額為6329.26億元，余額為966.97億元。而保險(xiǎn)公司則能夠?yàn)殂y行設(shè)計(jì)以房養(yǎng)老定價(jià)模型，保障實(shí)施主體和老年人雙方效益的最大化。2014年全市保險(xiǎn)公司共有37家，證券分支機(jī)構(gòu)78家，蓬勃發(fā)展的金融行業(yè)能夠有效的保證以房養(yǎng)老模式健康、穩(wěn)健的施行。

（四）南昌市實(shí)施以房養(yǎng)老模式市場潛在需求逐漸激發(fā)

近些年，南昌市每年有3.8%的人口邁進(jìn)老年人行列，對養(yǎng)老服務(wù)需求也不斷增加。但是2014年全市僅有各類社會(huì)福利機(jī)構(gòu)370家，社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)1.4萬張，每千名老人僅擁有18張床位，大部分老年人仍然是傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式。在此背景下，構(gòu)建新型的養(yǎng)老保障機(jī)制宜早不宜遲。

三、實(shí)施以房養(yǎng)老尚需跨越的障礙

（一）傳統(tǒng)觀念帶來的沖擊

經(jīng)過華夏五千年傳統(tǒng)文化的洗禮，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固?！鞍偕菩橄取?，子女在年輕的時(shí)候履行了對父母贍養(yǎng)的義務(wù)，當(dāng)父母年邁老去時(shí)，將住房留給子女亦是天經(jīng)地義的事情，這也是對“但存方寸地，留與子孫耕”的最好詮釋。但是，以房養(yǎng)老的實(shí)施會(huì)讓子女在背后承受“不孝”的輿論壓力，期間會(huì)受到子女的強(qiáng)烈阻撓，家庭之間的和睦關(guān)系也將遭遇嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

（二）政府機(jī)構(gòu)職能缺失

自從以房養(yǎng)老模式實(shí)施以來，除了“上海模式”中的住房公積金中心是由政府機(jī)構(gòu)牽頭組織，其他地方政府機(jī)構(gòu)便很少參與，這也是以房養(yǎng)老在中國遲遲不見成效的主要原因。其次，盡管2013年9月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，但是只是停留在口頭呼吁階段，尚未有實(shí)質(zhì)性的措施出臺。作為以房養(yǎng)老模式責(zé)任的主要承擔(dān)者，需要有效地發(fā)揮政府職能，調(diào)動(dòng)參與機(jī)構(gòu)和參與者的積極性。

（三）專業(yè)參與機(jī)構(gòu)數(shù)量不足

以房養(yǎng)老所涉及的現(xiàn)金流周期長，資金量大，投資收益期長，基于風(fēng)險(xiǎn)——收益的動(dòng)機(jī)，參與機(jī)構(gòu)在面對這一從未涉足的領(lǐng)域時(shí)，也難免對其排斥。另外，房屋價(jià)值以及預(yù)期壽命評估的專業(yè)化、精算化，對于現(xiàn)有的參與機(jī)構(gòu)亦是極大的挑戰(zhàn)。對于參與機(jī)構(gòu)來說，由于信用體系不健全，參與者難免會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)以及逆向選擇行為，對其身體健康狀況進(jìn)行隱瞞，損害參與機(jī)構(gòu)的利益。

（四）市場風(fēng)險(xiǎn)的不確定性

1.房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)愿意參與以房養(yǎng)老模式的動(dòng)機(jī)便是希望到期能將住房出售或者向參與者子女收取贖回房屋市價(jià)的終值來獲取利潤。但是住房作為商品，承受著持續(xù)不斷的房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。近些年，南昌市的房價(jià)持續(xù)走升，但是政府在出臺相關(guān)稅收措施以后，2014年全市總體房價(jià)出現(xiàn)了部分回落，未來的房價(jià)走勢并不明朗。以房養(yǎng)老作為在金融市場上長期運(yùn)行的養(yǎng)老衍生品，這將是制約其發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場利率風(fēng)險(xiǎn)。以房養(yǎng)老模式長期運(yùn)營過程中，利率風(fēng)險(xiǎn)是最難規(guī)避和管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。國家金融政策、國際金融趨勢的變動(dòng)都會(huì)影響利率的變動(dòng)。并且，利率風(fēng)險(xiǎn)程度還取決于參與機(jī)構(gòu)是采取固定利率還是浮動(dòng)利率。如果采取固定利率，市場利率上升將導(dǎo)致房屋價(jià)值下降，參與機(jī)構(gòu)的利潤下降或者完全消失；如果采取浮動(dòng)利率，雖然規(guī)避了部分風(fēng)險(xiǎn)，但是無法正確地估算未來住房的價(jià)值，利率的微小變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值的劇烈波動(dòng)。

3.預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)。在諸多自然現(xiàn)象的預(yù)測中，人的壽命預(yù)期無疑最具挑戰(zhàn)性。以房養(yǎng)老過程當(dāng)中，參與機(jī)構(gòu)選擇年金支付而非一次性付款時(shí)，如果老人的實(shí)際壽命超過預(yù)期壽命，參與機(jī)構(gòu)的利潤將會(huì)減少甚至為零；如果老人的實(shí)際壽命低于預(yù)期壽命，參與者的實(shí)際利益又會(huì)受損。因此參與者實(shí)際存活壽命與預(yù)期壽命的差異對于借貸雙方的利益很難均衡。

4.拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。以房養(yǎng)老模式涉及的大部分房屋都具有區(qū)域優(yōu)勢，房屋剩余價(jià)值高。但是隨著近年來南昌市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，抵押的住房可能會(huì)因?yàn)槌菂^(qū)規(guī)劃而拆除。拆遷的補(bǔ)償款項(xiàng)與住房價(jià)值的差異大小將直接影響到以房養(yǎng)老能否在南昌順利實(shí)施。

四、實(shí)施以房養(yǎng)老模式的路徑選擇與設(shè)計(jì)

通過收集大量資料，筆者初步設(shè)計(jì)出以下以房養(yǎng)老運(yùn)行模式：成立專門的以房養(yǎng)老專職機(jī)構(gòu)，專職機(jī)構(gòu)可將該項(xiàng)業(yè)務(wù)授予有資質(zhì)的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司。其中，商業(yè)銀行主要負(fù)責(zé)制定以房養(yǎng)老的貸款額度、利率、支付方式；保險(xiǎn)公司主要負(fù)責(zé)分散產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。參與機(jī)構(gòu)在借款到期后，將房屋在二手房市場變現(xiàn)，收回本息。但是需要在此基礎(chǔ)上建立以房養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，啟動(dòng)資金可由財(cái)政撥款投入，后續(xù)運(yùn)行基金則可向借款人和貸款機(jī)構(gòu)按一定比例繳納保險(xiǎn)費(fèi)用，如果房屋到期后參與機(jī)構(gòu)所支付的本息與房屋價(jià)值不相等，則由保險(xiǎn)基金對借貸雙方進(jìn)行補(bǔ)償。

圖2　南昌市實(shí)施以房養(yǎng)老模式設(shè)計(jì)

（一）糾正對以房養(yǎng)老模式觀念的錯(cuò)誤定位

以房養(yǎng)老模式發(fā)揮的是其在基本養(yǎng)老保障不足時(shí)的補(bǔ)充作用，并不能把它當(dāng)成完全的養(yǎng)老保障模式。該模式解決的是符合條件并且有養(yǎng)老需求的這部分老年人的養(yǎng)老問題，政府對于他們需要加大政策宣傳力度，可從有房產(chǎn)、無子女的老人開始，逐步實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老模式的可及性。而對于其他老人則需要充分發(fā)揮基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的作用，保障其基本生活。因此，糾正百姓對以房養(yǎng)老模式的觀念誤解是成功實(shí)施以房養(yǎng)老模式的第一步。

（二）明確政府在以房養(yǎng)老模式中的職能

政府除了要以各種形式為以房養(yǎng)老模式營造良好的環(huán)境，同時(shí)也需要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)建設(shè)。

1.由政府建立以房養(yǎng)老專職機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)集授權(quán)、擔(dān)保、免費(fèi)咨詢功能于一身，為以房養(yǎng)老提供專業(yè)的實(shí)施細(xì)則，強(qiáng)化政府的公信力。

2.完善以房養(yǎng)老模式法律法規(guī)。保證以房養(yǎng)老的公信力首先需要專門的管理辦法，如出臺《以房養(yǎng)老模式實(shí)施條例》，對參與各方的基本條件、權(quán)利義務(wù)、以房養(yǎng)老的運(yùn)行過程、法律責(zé)任進(jìn)行明確的界定。其次需要完善以房養(yǎng)老的相關(guān)配套法律法規(guī)。例如對房屋70年產(chǎn)權(quán)期限等關(guān)鍵問題予以明確，使得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)時(shí)間得到匹配，消除百姓對以房養(yǎng)老的顧慮。

（三）完善我國金融市場體系在以房養(yǎng)老模式中的缺陷

當(dāng)前，商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)是有能力和可能的。商業(yè)銀行在正向住房抵押貸款中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，而住房反向抵押貸款與其相輔相成，因此在借款人資格審查、貸款方式設(shè)計(jì)、住房資產(chǎn)的評估方面可以得心應(yīng)手。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則可以通過自身在壽命預(yù)測和產(chǎn)品定價(jià)方面的優(yōu)勢奠定群眾基礎(chǔ)。此外，以房養(yǎng)老還涉及信托、社保、房地產(chǎn)商，只有多項(xiàng)機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來，建立利益共享機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，以房養(yǎng)老才有開展的可能性。

（四）建立以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1.房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。首先針對不同地理位置、不同類型的房屋在制定定價(jià)模型時(shí)，需要制定合適的貸款價(jià)值比例（由借貸雙方協(xié)商），盡可能在貸款期限結(jié)束時(shí)，將借貸本息控制在房價(jià)之內(nèi)。其次，可適當(dāng)?shù)膶?shí)行反向抵押貸款證券化。參與機(jī)構(gòu)可將部分流動(dòng)性差，但是未來能夠帶來現(xiàn)金流的資產(chǎn)事先以現(xiàn)金的方式按照一定的比例抵押給證券機(jī)構(gòu)，證券機(jī)構(gòu)將大部分這類資產(chǎn)累積形成一定的資金池，再通過信用擔(dān)保等方式在二級市場上進(jìn)行重新評估，出售給新的投資機(jī)構(gòu)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的作用。

2.市場利率風(fēng)險(xiǎn)。采取浮動(dòng)利率計(jì)息，以中國人民銀行規(guī)定的五年定期貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上加差額利率的方式進(jìn)行浮動(dòng)計(jì)息，并且定期進(jìn)行調(diào)整。其次，加快利率市場化的進(jìn)程。貸款機(jī)構(gòu)的利率風(fēng)險(xiǎn)，主要來自于其擁有的資產(chǎn)、負(fù)債及二者之間的關(guān)系。貸款機(jī)構(gòu)可以通過將現(xiàn)金流量等同的資產(chǎn)和負(fù)債予以匹配，即通過反向抵押貸款和正向抵押貸款進(jìn)行組合，使得每期的現(xiàn)金流入和流出基本一致，來抵消利率變化對房屋價(jià)值的影響。

3.長壽風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可將部分住房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押，老年人獲得部分養(yǎng)老保險(xiǎn)金，余下部分用作房屋價(jià)值低于貸款機(jī)構(gòu)本息和或者老人壽命高于房屋抵押年限的保障基金。此外，還可以適當(dāng)提高老年人參與以房養(yǎng)老的年齡限制，降低老年人預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)。

4.拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)。貸款機(jī)構(gòu)需要提前對總體城區(qū)規(guī)劃進(jìn)行精確的把握，在簽訂借貸協(xié)議時(shí)對將來的補(bǔ)償細(xì)則、責(zé)任義務(wù)進(jìn)行明確劃分。如果在預(yù)期之外的拆遷，則可以通過政府專職機(jī)構(gòu)中的保險(xiǎn)基金對借貸雙方進(jìn)行合理的補(bǔ)償，保障雙方的利益。

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（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅與公共管理學(xué)院）