王　敏

(太原理工大學建筑設(shè)計研究院，山西太原　030024)

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太原市城中村改造模式探討

王敏

(太原理工大學建筑設(shè)計研究院，山西太原030024)

摘要:根據(jù)太原市城中村改造的基本情況，制定了城中村改造的優(yōu)惠政策，結(jié)合實例，探討了太原市城中村改造的有效模式，并針對其改造過程中存在的問題，提出了相應的改進方法，有助于城市建設(shè)的和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞:城中村，改造政策，模式

自1978年，我國城鎮(zhèn)化改革發(fā)展迎來了新契機，取得了很大成效。城市化在影響中國未來經(jīng)濟增長的同時也影響著社會的變革。山西作為國家首個轉(zhuǎn)型綜改試驗區(qū)，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展、跨越發(fā)展，大力推進城中村改造已成為必然。為了高效快速的提高全省城市土地利用效率，改善城市治安環(huán)境，充分利用城市資產(chǎn)。山西省構(gòu)建“一核一圈三群”的省域城鎮(zhèn)空間布局體系重大戰(zhàn)略，其中將太原都市圈作為省域城鎮(zhèn)空間布局體系的“一核”，是全省城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重中之重。而城中村改造是促進太原城市圈，促進太原城市化進程的主要戰(zhàn)略的重要因素。但是伴隨城市化的發(fā)展和不斷推進，太原市快速擴張，被“包圍”進來的“城中村”的數(shù)量也越來越多，不斷出現(xiàn)新的矛盾。城市的建設(shè)和持續(xù)發(fā)展毫無疑問的受到了城中村的影響，城市綜合競爭力的提升也被破壞。城市的管理者雖然也意識到了這一點，但是卻沒有行之有效的辦法來遏止“城中村”的繼續(xù)蔓延。這種城市化水平滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中亟待解決的問題。

1　太原市城中村的基本情況

1)根據(jù)太原市城市總體規(guī)劃(2010年—2020年)，確定了太原市新的中心城區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍(360 km)后，2013年6月，太原市城中村數(shù)量被正式確定為173個。其中尖草坪區(qū)26個;萬柏林區(qū)21個;杏花嶺區(qū)15個;迎澤區(qū)12個;晉源區(qū)35個;小店區(qū)51個;經(jīng)濟區(qū)7個。涉及11．2萬戶，46．24萬人口，214．7 km2土地，舊村建筑面積4 068．8萬m2。2)太原市城中村人口由三部分構(gòu)成:本村農(nóng)業(yè)人口、擁有宅基地的非農(nóng)業(yè)人口、外來暫住人員。有宅基地的市民約占城中村總?cè)丝诘?0%，外來暫住人口主要是外來務工人員，因為考慮到城中村房租低，首選城中村作為落腳地、中轉(zhuǎn)站，例如瓦窯村。村中絕大多數(shù)村民受教育的程度較低，守法意識薄弱，許多村民有不愿做城里人的想法。治安方面城中村中的外來務工人員較多，因為都是暫住人員，相對成分也非常復雜，因此會在計劃生育、治安管理等方面給政府和社會造成很大的壓力，容易引發(fā)嚴重的社會問題。

2　太原市城中村改造的政策與模式

2．1優(yōu)惠政策的設(shè)置

2003年以來，太原市人民政府發(fā)布一系列城中村改造相關(guān)改造辦法和意見，這些政策的制定和實施對指導城中村改造發(fā)揮了一定的積極作用。幾年來，相關(guān)政策從無到有，逐步完善，構(gòu)建了以《中共太原市委太原市人民政府關(guān)于加快推進城中村改造的實施意見》等為主要框架的相對比較完善的政策體系。

1)改造城中村的第一步就是重新建設(shè)。太原市規(guī)定，城中村本村村民建設(shè)用地每人133 m2，用以改造改善村民的基礎(chǔ)生活。133 m2包含村民的住宅用地、配套公建、道路、綠地用地等。有宅基地的非本村村民因其一般不在改造好的社區(qū)中居住，每人平均僅50 m2的安置用地。2)改造不僅僅是建筑形式上的改造，更是城中村本質(zhì)上的改造。這就牽扯到村民未來就業(yè)、醫(yī)療福利、子女教育等一系列最基本的生活問題。按照政策規(guī)定，城中村村民可以到各區(qū)勞動部門進行專業(yè)技術(shù)培訓，畢業(yè)后可優(yōu)先得到就業(yè)服務指導。改造后的城中村村民子女就學享受城市居民同等待遇。原城中村學校，一律并入教育行政部門管理。村民轉(zhuǎn)為市民后，家庭實際生活水平達不到城市最低生活保障標準的，納入城市居民低保范圍。3)改造過程中一直伴隨著政府及法律的監(jiān)督。各改造村制定拆遷補償安置方案，方案依法經(jīng)村民討論會議通過，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審、區(qū)政府批準、市城改辦備案、市領(lǐng)導組同意后方可實施。對于在拆遷期間內(nèi)達不成拆遷補償安置協(xié)議的，由所在區(qū)裁決。當事人對裁決不服的，可依法提起訴訟。

2．2城中村改造的模式

太原市的城中村改造共有三種模式:村集體主導模式、開發(fā)商主導模式及村集體與開發(fā)商合作改造模式。

1)村集體主導模式。親賢村的改造就是村集體主導模式的典范?，F(xiàn)在的親賢村地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為城市核心區(qū)域，親賢街—長風街一帶已經(jīng)形成輻射全市乃至太原都市區(qū)的市級商業(yè)中心。在政府的指導下，親賢村建立了居住、商業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)相融合的復合型城市綜合社區(qū)。通過先行轉(zhuǎn)制、城鄉(xiāng)管理一體化、多渠道融資興業(yè)、開發(fā)方式多樣化等多種策略，以村集體現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，改變城中村靠房屋租賃的盈利方式，為村民提供就業(yè)機會，集體福利為多元化的股份分紅，同時鼓勵村民個體營業(yè)，勞動致富;發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，形成規(guī)模效應;以經(jīng)濟，環(huán)境利益為誘導，成片開發(fā)商品住宅小區(qū)。同時，政府部門在集體資產(chǎn)處置、集體土地轉(zhuǎn)國有土地等方面給予優(yōu)惠政策，減免土地出讓金、各種配套費、相關(guān)稅費等。

2)開發(fā)商主導模式。楊家堡村改造屬于開發(fā)商主導模式的典范。楊家堡村地處城市核心地區(qū)，現(xiàn)狀建設(shè)密度大、強度大，拆遷難度大，改造成本高。2009年10月小店區(qū)政府通過招商引資的方式，楊家堡村與山西恒實房地產(chǎn)公司正式簽訂了合作協(xié)議，小店區(qū)政府牽頭成立了楊家堡村城中村改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導機構(gòu)，2010年年初開始拆遷，目前，楊家堡村舊村拆遷工作已基本完畢。土地經(jīng)太原市政府協(xié)調(diào)，楊家堡村城中村改造土地將公開出讓給山西恒實房地產(chǎn)公司。村民、開發(fā)商、楊家堡村改造項目可以算是城市三方受益的成功改造項目。為太原市探索出一條招商引資、掛牌出讓土地的道路。

3)村集體與開發(fā)商合作改造模式。絕大多數(shù)城中村改造采用這種模式，通常是由村委會和開發(fā)商直接接觸，簽訂改造協(xié)議，村委會提供土地，開發(fā)商提供資金，建成后或者提供一部分收益給村委會，發(fā)放給村民，或者提供一部分安置房，用于安置村民。

經(jīng)過幾年的實踐和摸索，太原市政府結(jié)合本地區(qū)實際，充分借鑒國內(nèi)其他城市城中村改造經(jīng)驗，加大城中村改造力度，印發(fā)了加快推進城中村改造的實施意見(并發(fā)［2006］42號)，文件進一步明確了太原市城中村改造的指導思想、總體思路、奮斗目標和基本原則，最主要的是提出了太原市城中村改造模式:采取政府主導、市場運作，由太原市城中村改造市場運作實體為主業(yè)，以項目開發(fā)方式和統(tǒng)征儲備方式實施改造。這一改造模式的提出，對于理清改造思路，推動改造進程發(fā)揮了很大作用。

太原市城中村改造經(jīng)歷了2003年—2006年的摸索階段、2006年—2010年的起步階段，逐漸步入了現(xiàn)今的規(guī)范階段。但是在改造過程中仍舊存在很多問題與困難。改造后村莊變成了城市社區(qū)，村民變成了城市居民，在生活資源上完全等同于城市居民，但容易忽略的一點是他們與市民在思想觀念、生活方式等方面仍存在著較大差異，如果不對他們進行全方位的改造，那么他們依然不能與城市相融合。我們不僅僅是從形式上改變城中村阻礙城市化進程的現(xiàn)狀，還要從根本上將城中村村民變?yōu)檎嬲某鞘芯用瘛榱烁脑斓膹氐仔?，政府有責任為村民提供更多的福利保障，主要集中在醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險和失業(yè)保險體系等，享受和城市居民一樣的保障待遇。另外在村民的專業(yè)技術(shù)培訓、就業(yè)問題及子女教育等方面給予更大的優(yōu)惠政策，這樣才能徹底的解決城中村村民的后顧之憂，實現(xiàn)城中村的全面改造。此外，在改造“城中村”過程中，必須妥善解決外來人口的居住問題，政府需要大力興建廉租住房，探索建立新的外來務工人員住房制度，完善外來務工人員房屋租賃管理服務體系，為城市外來人口提供一個安定的住所。否則，在政府監(jiān)管不力的情況下，城市周邊的村莊繼續(xù)蓋出租房來謀取利益，作為外來人口中轉(zhuǎn)驛站的新的城中村就會產(chǎn)生，這樣會使未進行改造的城中村的情況變得更加嚴重。

參考文獻:

［1］太原市人民政府關(guān)于城中村改造有關(guān)政策的補充意見［Z］．2005．

Inquiry on Taiyuan urban village transformation modes

Wang Min
(Taiyuan Technology University Building Design Academy，Taiyuan 030024，China)

Abstract:According to basic Taiyuan urban village transformation conditions，the paper formulates preferential urban village transformation policies．Combining with examples，it explores effective Taiyuan urban village transformation modes，and puts forward corresponding transformation methods in light of problems existing in transformation process，which will be good for harmonious development of city construction．

Key words:urban village，transformation policy，mode

作者簡介:王敏(1980-)，女，工程師

收稿日期:2015-10-26

文章編號:1009-6825(2016)01-0033-02

中圖分類號:TU982．29

文獻標識碼:A