劉芬

摘要：在房地產項目中，成本管理在項目成本控制和項目總體效益的提升上能夠發(fā)揮關鍵性作用。本文分析了在房地產項目開發(fā)初期、項目開發(fā)過程中、項目完工后項目成本管理的運用情況，并提出了運用項目成本管理控制房地產項目成本的措施。

關鍵詞：房地產項目 項目成本 管理措施

在房地產項目中，項目成本管理指的是按照房地產項目的總體目標和具體要求，在實施中合理地組織、實施、控制、分析、考核項目成本，從而實現(xiàn)優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標。當前，在激烈的市場競爭中，房地產企業(yè)要提高經濟效益，就應不斷加強項目成本管理，在重視生產管理的同時，還要加強經營決策管理，努力提高房地產項目的總體效益，使自身在市場競爭中立于不敗之地。

一、項目成本管理在房地產項目中的運用

（一）項目開發(fā)初期的運用

1、在設計階段的運用

通常來說，初步階段對房地產項目投資產生影響的可能性非常大；與之相比，擴初設計階段對項目投資的影響要小一些；而施工圖設計階段對項目造價的影響最小，可見在設計階段內部各環(huán)節(jié)對項目成本的影響也有一定不同。設計階段的相關工作尤其是投資決策將對房地產項目成本控制產生關鍵性影響。根據房地產項目相關數據和統(tǒng)計，設計費在項目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數的投入能夠換來極為可觀的回報，它會對項目成本造成不低于75%的影響。

2、在項目開發(fā)之初的運用

在項目開發(fā)之初，需對所投資項目進行項目投資測算、利潤測算，但當前目標測算方法單一，測算考慮不周全，導致利潤測算和投資回報率測算偏差較大。項目方案確定后開工之前也要進行目標成本測算，即項目成本預算，預算包含一個項目所有的費用，但當前數據的來源僅限于以財務數據為主，財務為了計算出利潤，采用不同部門所提供的數據準確性也無法全部核實，導致計算出總的利潤有偏差。

（二）在項目開發(fā)過程中的運用

按性質來說，招投標分為兩類，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標、施工圖招標以及費率招標等，根據具體情況作出不同的招標方式選擇。對于項目開發(fā)者而言，要盡早了解項目的大致造價，從而實現(xiàn)對預期價格的提前確定。具體來說，可以從兩個方面采取措施。一方面，采用閉口價格，然而選擇閉口價應有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價包干時，在施工圖出齊后，可以進行預算審價，不僅要審核施工單位預算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價。但當前開工后目標成本管理落后，沒有及時跟蹤數據，無法第一時間知道成本狀況，不能及時反映動態(tài)項目成本。

（三）在項目完工后的運用

在房地產項目開發(fā)過程中，工程過程造價監(jiān)控同樣應當引起重視。所謂工程過程造價監(jiān)控，指的是社會中介機構接受發(fā)包方的委托，使用專業(yè)技術，從房地產項目立項開始到項目竣工結算，為建筑單位進行建設項目的過程、方位的造價咨詢服務。借助于房地產項目工程造價監(jiān)控，有利于為投資價款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產項目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項目完工后，目標成本的管理基本上結束了，但由于沒有及時進行歸納和總結，加之認為項目已完成無需再花費精力去總結，因此造成目標成本預決算出現(xiàn)偏差。

二、運用項目成本管理控制房地產項目成本的措施

（一）項目成本管理控制措施

1、經濟措施

要對人員方面的支出進行有效管理，積極培訓和訓練員工很有必要，需要制定和實施有效的獎懲制度，完善激勵機制，充分調動員工工作熱情與積極性。人工費雖然占整體目標成本比重小，但不能忽視一支訓練有素隊伍所起到的直接作用。

2、技術措施

要做好施工方案的設計工作，保證方案的經濟合理性和技術先進性，從而促進施工工期的時段、施工質量的提升以及項目成本減低的最終目標。一般來說，施工方案有四個組成部分，即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項目施工中，應積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術、新材料、新方法，以技術手段為核心展開成本控制。

3、組織措施

房地產項目成本管理的首要負責者是項目經理，因此，項目經理要對項目成本管理工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關人員落實各項管理制度，在第一時間掌握和分析盈虧情況。合同實施及管理工作通常由成本控制部負責，特別是項目進度款的申報、催款以及施工賠償問題的處理，要做好合同預算管理，通過合理預算降低成本。房地產項目施工技術和進度的負責機構是工程技術部，要在保證工期和質量的前提下改進技術，積極嘗試先進技術，通過工作效率的提高來減少工程造價。財務工作由財務部負責，要對項目財務收支狀況進行及時的記錄和分析，對項目資金進行有效調度。

（二）解決目標成本管理過程中問題的措施

在項目開發(fā)之初，根據市場行情設計確定產品類型，多做幾種方案，多維度考慮，從中選擇最優(yōu)，使投資回報最高、利潤最大化。

在項目開工后，用靜態(tài)和動態(tài)的目標成本管理方法對項目進行跟蹤管理，使項目處于可控狀態(tài)。

在項目完工后，需要及時整理項目各項數據，并與預算數據進行對比，明確控制較好的方面，及時對項目出現(xiàn)問題的地方進行總結，為其他項目決策提供參考數據。

三、結束語

項目成本管理對房地產項目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產項目施工的不同階段，項目成本管理有著廣泛的運用空間，要加強房地產項目的成本控制，就需要將成本管理運用于項目開發(fā)初，項目開發(fā)時，項目開發(fā)后三個階段中，注重已完成項目經驗歸納和總結。

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