袁秀麗

春節(jié)過(guò)后，利好政策助推樓市，下調(diào)最低首付比例，下調(diào)購(gòu)房契稅，兩大政策意在降低購(gòu)房門(mén)檻，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，交易異?；钴S。但這仍然不能掩飾二手房租賃市場(chǎng)的熱度。

本刊記者從偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)北京公司市場(chǎng)研究中心獲悉，春節(jié)后首周各個(gè)門(mén)店新增租賃需求平均比春節(jié)前上漲15%左右，約看量增長(zhǎng)約30%。門(mén)店新增客戶(hù)中，租住客戶(hù)占近七成。從數(shù)據(jù)中不難看出，一年一度的二手房租賃旺季已經(jīng)到來(lái)了。春暖花正開(kāi)，不僅可以用來(lái)描寫(xiě)天氣，用來(lái)形容租賃市場(chǎng)也不為過(guò)。

市場(chǎng)如期回暖

3月2日馬連道南街，記者看到相鄰不遠(yuǎn)的幾家中介門(mén)前聚集著數(shù)位經(jīng)紀(jì)人，手拿宣傳單，不停地向來(lái)往行人發(fā)放。天氣轉(zhuǎn)暖，這些經(jīng)紀(jì)人也坐不住了。

在一家中介門(mén)前，記者剛停下腳步，就有一位趙姓經(jīng)紀(jì)人上前招呼。據(jù)他介紹，每年春節(jié)后都有很多新增需求，他現(xiàn)在主要備戰(zhàn)租房市場(chǎng)，咨詢(xún)的人也較多。從現(xiàn)在來(lái)看，租金價(jià)格并沒(méi)有太大變化，緊俏戶(hù)型會(huì)有上漲，但幅度不大，僅在100元/月左右。

另?yè)?jù)我愛(ài)我家北京公司市場(chǎng)研究中心分析，租房需求與年前相比，增長(zhǎng)明顯。除了往年在京人員日常居住的需求外，還有為孩子上學(xué)及首次外來(lái)務(wù)工人員的住房需求。其中面臨房屋到期再租房及為孩子就近上學(xué)等租房需求占據(jù)比最大。

上述數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年2月，北京住宅租賃交易量較1月同期回落1.2%，交易量連續(xù)兩月下滑。春節(jié)假期結(jié)束后，租賃市場(chǎng)回溫迅速，2月14日-26日13天的交易量占全月的93.3%，達(dá)到了1月全月的八成，日均交易量也較1月增加88.5%，較去年12月增加77.9%，北京春季租賃高峰已經(jīng)到來(lái)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，2月時(shí)間短，又有春節(jié)長(zhǎng)假，整體交易量下滑在意料之中。節(jié)后隨著人員回流，市場(chǎng)升溫迅速，回暖勢(shì)頭非常明顯。

兩居室仍然最受租戶(hù)青睞，交易占比達(dá)到43.3%，其后是一居室，占比33.7%，三居及以上戶(hù)型占比23%。

五環(huán)外房源拉低價(jià)格

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2月租賃均價(jià)為4395元/套，較上月同期下降1.1%。除了受春節(jié)影響，2月整體房租略降外，由于存在大量客戶(hù)為了避免節(jié)后租金上漲，年前提前租好房屋，所以春節(jié)后在租金方面，上漲幅度并沒(méi)有以往明顯。

此外，由于節(jié)后租房的主體為外來(lái)務(wù)工人員，市場(chǎng)需求集中在中低端住宅，也是導(dǎo)致整體租金均價(jià)反而有所回落的原因。這從2月成交量前五的區(qū)域全部位于五環(huán)之外就可以看出，分別是上地、北苑、立水橋、回龍觀(guān)南區(qū)、雙橋區(qū)域。

“北五環(huán)已經(jīng)成為最受青睞區(qū)域之一，這些地方的交通很方便，尤其是有地鐵?！蔽覑?ài)我家相關(guān)負(fù)責(zé)人分析。打開(kāi)地鐵運(yùn)營(yíng)圖，5號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)都經(jīng)過(guò)北五環(huán)地區(qū)，而這些線(xiàn)路都較早地建設(shè)投運(yùn)，也帶動(dòng)沿線(xiàn)發(fā)展，附近住宅資源也相對(duì)較多，能滿(mǎn)足市場(chǎng)的一定需求。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于五環(huán)外，地鐵沿線(xiàn)的二手房源不僅多，而且價(jià)格相對(duì)較低，成為中低收入人群的首選。其中以四號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)天宮院站為例，站點(diǎn)周邊分布著許多新建房源，雖然區(qū)域生活設(shè)施還不完善，但是房租的價(jià)格甚至是城區(qū)的一半，性?xún)r(jià)比較高。一居室的價(jià)格僅為2300元/月左右，二居室的價(jià)格為3400元/月左右，三居室的價(jià)格為3800元/月。這一價(jià)格吸引了許多首次來(lái)京務(wù)工的人。同時(shí)也吸引了越來(lái)越多的租賃需求從城市核心區(qū)流向租金價(jià)格相對(duì)較低的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，這在一定程度上，也決定了整體租金價(jià)格大幅上漲的可能性不大。

胡景暉表示，預(yù)計(jì)春季租賃高峰將延續(xù)至3月底。進(jìn)入3月，隨著各檔次租賃需求的逐步釋放，尤其是租賃需求的進(jìn)一步增多，北京租金價(jià)格或?qū)⒕徛厣?p>

長(zhǎng)租公寓期待監(jiān)管

春節(jié)后，隨著傳統(tǒng)租房旺季的到來(lái)，各路品牌長(zhǎng)租公寓作為中介新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，也在加緊促銷(xiāo)。

鏈家推出了“租房要自如，生活猴精彩”的活動(dòng)。2016年2月15日-2016年3月31日，在北京、上海、深圳，自如友家、自如整租、自如寓的新客戶(hù)在自如網(wǎng)挑選房間，掃描二維碼將得到優(yōu)惠，優(yōu)惠將用于發(fā)起房間的費(fèi)用減免。

春節(jié)剛過(guò)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)旗下的房屋資產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)品牌“相寓”，聯(lián)合了支付寶提供房租、日常水電費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用的便捷支付，與房司令及阿里芝麻信用合作，推出信用租房，通過(guò)租客個(gè)人的芝麻信用分而給予租客不同的服務(wù)特權(quán)，幫助信用良好的租客實(shí)現(xiàn)押金減免、房租月付、先住后付等特權(quán)服務(wù)。

自去年起，長(zhǎng)租公寓受到青睞，互聯(lián)網(wǎng)公司、中介公司紛紛在該領(lǐng)域搶占先機(jī)。僅僅在北京，包括鏈家、我愛(ài)我家、小米等越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)先后投入白領(lǐng)公寓市場(chǎng)，自如、相寓、YOU+等長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)記者了解，目前的長(zhǎng)租公寓租金相比于周邊普通出租房高出20%，由于產(chǎn)品從裝修到后期管理都有很大提升，也受到了不少年輕人的青睞。只是這類(lèi)房源也屬于中介托管房源，監(jiān)管仍處于灰色地帶。

謹(jǐn)防落入陷阱

3月5日，十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出：“要建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來(lái)人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?！?/p>

自2015年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“購(gòu)租并舉”的概念以來(lái)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的一個(gè)重要方向，由此可以預(yù)計(jì)，一些地方政府還將陸續(xù)推出相關(guān)落地政策。但在與此同時(shí)，相關(guān)監(jiān)管也至關(guān)重要。

近期有媒體報(bào)道，豐臺(tái)工商分局對(duì)大量投訴信息進(jìn)行歸集和分析后，總結(jié)出租房市場(chǎng)的六大陷阱，其中包括真實(shí)房屋與廣告上不一致，改頭換面兩頭騙，房東租戶(hù)受牽連，或者冒充房東騙取中介費(fèi)，或者滯后清算煤水電等各種費(fèi)用找借口坑錢(qián)，還有的中介雞蛋里面挑骨頭，借口拒退押金等。

對(duì)于房客來(lái)說(shuō)，一家房源充足正規(guī)的中介是首選，在租房時(shí)應(yīng)該與房東面對(duì)面簽租房合同，對(duì)于退押金條款及水電等各種費(fèi)用清算時(shí)間交代清楚，切忌表述不清?？梢赃x擇與朋友一起合租，群租不可取，存在安全隱患。

此外，要盡可能把目標(biāo)區(qū)域內(nèi)住宅租金水平摸清楚，可以通過(guò)房產(chǎn)類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、綜合網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道等了解房源信息，了解的內(nèi)容包括房屋狀況、房子租金等。只有這樣才具備與房東討價(jià)還價(jià)的底氣。又由于目前是租房高峰時(shí)期，房屋出租速度很快，如果對(duì)市場(chǎng)情況有充分的了解，碰到價(jià)位適中的房子才能盡快出手。