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        去庫(kù)存,央行放大招

        2016-04-01 11:42:17張佳竹
        房地產(chǎn)世界 2016年3期
        關(guān)鍵詞:首付款住房貸款購(gòu)房者

        張佳竹

        央行、銀監(jiān)會(huì)2月2日宣布,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

        短短10個(gè)月時(shí)間里,央行連續(xù)三次出臺(tái)房貸政策降低購(gòu)房門檻。在業(yè)內(nèi)看來(lái),通過(guò)持續(xù)的政策推出,可以形成疊加效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就此表示,房地產(chǎn)救市大幕已經(jīng)拉開。然而,新政“叫好不叫座”,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為此次新政實(shí)際刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限,對(duì)去庫(kù)存的意義不大。

        非限購(gòu)城市首付降至20%

        央行發(fā)布的通知顯示,對(duì)于非限購(gòu)城市來(lái)說(shuō),首套房貸比例實(shí)際上最低可達(dá)20%,二套房門檻也隨之降至30%,而此前這一比例為40%。

        這也意味著,在非限購(gòu)城市,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),過(guò)去購(gòu)買一套200萬(wàn)元總價(jià)的房子,需要首付款50萬(wàn)元,而現(xiàn)在首付款則降低到了40萬(wàn)元。某種程度上,有10萬(wàn)元的購(gòu)房成本可以通過(guò)按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過(guò)程中。

        對(duì)此,中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬稱,隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快,居民住房剛性需求和改善性需求旺盛,央行按照“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,針對(duì)非限購(gòu)城市降低住房貸款首付比例,有助于提高居民購(gòu)房能力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

        “(新政)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響,對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫(kù)存有正面作用?!庇⒋笞C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄認(rèn)為,這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策,對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持,對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

        “在當(dāng)前高庫(kù)存壓力之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),尤其是房子嚴(yán)重過(guò)剩的三四線城市及少部分二線城市,庫(kù)存嚴(yán)重。政策一旦全面實(shí)施,三四線城市將直接受惠。而市場(chǎng)原本就火爆的一線城市,即使政策不會(huì)惠及,樓市成交量想必也將迎來(lái)新一輪爆發(fā)期?!比?60房貸分析師郝俊丞表示。

        根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截至去年末,我國(guó)商品房待售面積達(dá)到7億平方米,增長(zhǎng)15.6%,達(dá)到了歷史峰值,其中住宅占到了63%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,此次政策的出臺(tái),實(shí)際上貫徹了2015年以來(lái)去庫(kù)存的政策導(dǎo)向。而且從市場(chǎng)預(yù)期看,能夠較好地撼動(dòng)庫(kù)存,只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

        民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為,自下調(diào)公積金首付后,下調(diào)一般貸款首付順理成章,不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來(lái)兩三年,房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停,一方面60億元庫(kù)存需要去除,另一方面房?jī)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn),政策有松動(dòng)空間。

        市場(chǎng)反應(yīng)冷淡

        據(jù)記者了解,央行公告發(fā)布后,已有銀行開始響應(yīng)。浙商銀行2月2日發(fā)布公告稱,對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款原則上首付款最低比例為25%,總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域;對(duì)已擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件購(gòu)買普通住房的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款最低比例為30%。

        “雖然已有銀行開始執(zhí)行房貸新政,但設(shè)定的門檻也不少?!狈刻煜露址侩娚碳瘓F(tuán)某負(fù)責(zé)人告訴記者,銀行放貸會(huì)根據(jù)客戶的具體情況來(lái)定,并非所有購(gòu)房者都能享受該項(xiàng)新政。比如,光大銀行濟(jì)南分行規(guī)定對(duì)購(gòu)買140平方米以內(nèi)的首套普通住房,首次貸款才執(zhí)行20%首付比例。招商銀行則針對(duì)無(wú)貸款記錄客戶執(zhí)行首付比例20%,有貸款已結(jié)清客戶,首付比例按照25%執(zhí)行,購(gòu)買二套房的客戶首付比例為30%。齊魯銀行針對(duì)有房無(wú)貸款記錄客戶,或有貸款已結(jié)清客戶,執(zhí)行首付比例20%,有貸款未結(jié)清客戶首付比例按照30%執(zhí)行。

        “央行允許非限購(gòu)城市首套房貸可浮動(dòng)5%,但是銀行未必敢多放5%,因?yàn)殂y行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過(guò)家庭月可支配收入的50%,這是個(gè)硬約束?!?偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,首付降低,意味著減少的首付部分轉(zhuǎn)移至未來(lái)的月供,老百姓可能“不敢貸”。而每個(gè)家庭的月均可支配收入是明確的,可貸款額是既定的,家庭收入增長(zhǎng)預(yù)期不樂(lè)觀,銀行可能“不敢放”。

        胡景暉認(rèn)為,非限購(gòu)城市庫(kù)存積壓最核心的問(wèn)題是供大于求,這些城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)不足,教育和醫(yī)療等公共資源不足,無(wú)法形成人口的引入和聚集,沒有需求支撐,即使降首付也換不來(lái)需求。

        “央行再次降首付,給市場(chǎng)傳遞了積極正向的信號(hào),但是對(duì)去庫(kù)存的實(shí)際效果恐怕不大。”胡景輝稱。

        在成都某房企工作的小宋告訴記者,在他們看來(lái)新政“挺雞肋”的?!敖刂?月27日,前來(lái)看盤問(wèn)詢的消費(fèi)者與之前并沒有什么變化,新政沒有刺激多少消費(fèi)者入市”。小宋直言,不少消費(fèi)者表示近期看房不是因?yàn)樾抡雠_(tái),而是早有打算。

        “雖然首付減少了,但月供增加了,壓力一樣沒有減少啊?!痹谒木€城市工作生活的彭浩明告訴記者。

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,不限購(gòu)城市首付降至20%,有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),貸款利率并未降低,降低首付帶來(lái)的是貸款壓力的增加。這樣的政策更多地會(huì)在購(gòu)房者的心理層面起作用,無(wú)異于一種“耍流氓式寬松”。從市場(chǎng)看,這一政策實(shí)際刺激入市的購(gòu)房者數(shù)量有限。

        一線城市政策仍緊

        在易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái),新政有一定的市場(chǎng)作用?!笆赘堕T檻降低,有利于剛需和首改需求入市,尤其是對(duì)于那些收入不低,但積蓄不多的年輕人、年輕家庭,可謂是‘及時(shí)雨。”

        楊紅旭還表示,這一政策,是中央支持自住需求,化解房地產(chǎn)庫(kù)存方針的具體落實(shí),有助于剛需和首次改善需求的釋放,未來(lái)還會(huì)有其他寬松政策出臺(tái),進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年,全國(guó)樓市將繼續(xù)回暖。

        值得注意的是,此次對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,個(gè)人住房貸款政策仍按原規(guī)定執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2016年2月27日,全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市沒有取消限購(gòu)。這5個(gè)城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%。

        “一線城市降低首付比例可能性不大,”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,北上廣深等一線城市樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的火熱狀態(tài),加之庫(kù)存壓力不大,一線城市不太會(huì)有調(diào)整的可能,相反還會(huì)面臨政策收緊的可能。

        上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為,相對(duì)一線城市,三四線城市的高庫(kù)存以及人流吸引力不足,才使得三四線城市仍不得不依靠信貸政策刺激,而一線城市并不存在此類問(wèn)題。

        亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅同樣表示,北上廣深在2015年樓市成交活躍,出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面,從目前的市場(chǎng)情況看,不具備進(jìn)一步放松的市場(chǎng)條件,如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫現(xiàn)象,才有可能出臺(tái)利好政策。

        業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō),雖然政策不調(diào)整,但受市場(chǎng)預(yù)期影響,市場(chǎng)交易會(huì)繼續(xù)活躍。對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō),有能力和條件落實(shí)兩成首付比例,是市場(chǎng)能否活躍的關(guān)鍵點(diǎn)。

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