劉緒

摘要：隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨重新洗牌，集團(tuán)化、品牌化的房地產(chǎn)公司將在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。新的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)如何采取有效的管控模式成為熱點(diǎn)問(wèn)題。基于此，本文開(kāi)展了關(guān)于成都市某房地產(chǎn)集團(tuán)三級(jí)管控模式的研究，通過(guò)本文的研究，分析三級(jí)管控在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用，并結(jié)合當(dāng)前的管控的基本情況，進(jìn)行房地產(chǎn)系統(tǒng)的實(shí)效分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管控；成都市；模式；評(píng)價(jià)

一、引言

“集團(tuán)一區(qū)域一項(xiàng)目”三級(jí)管控模式，是目前全國(guó)性布局的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)普遍采用的管控模式。但是，企業(yè)在什么時(shí)候由兩級(jí)管控向三級(jí)管控轉(zhuǎn)變，三個(gè)層級(jí)的組織架構(gòu)和具體管理權(quán)限如何劃分，如何在管控過(guò)程中既要下放管理權(quán)限提高工作效率，又要防范權(quán)限過(guò)于下放帶來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一直是困擾大多數(shù)房企的問(wèn)題。

二、研究的理論基礎(chǔ)

企業(yè)邊界理論。企業(yè)都有邊界，企業(yè)與企業(yè)以外的主體進(jìn)行交易就形成了市場(chǎng)交易，同時(shí)產(chǎn)生交易費(fèi)用和稅收。而企業(yè)內(nèi)部的交易則費(fèi)用最低，因?yàn)樗苊饬硕愂蘸徒灰壮杀?，因此，集團(tuán)化運(yùn)作的實(shí)質(zhì)是擴(kuò)大了企業(yè)的邊界。以房地產(chǎn)類集團(tuán)為例，同一個(gè)集團(tuán)中，除房地產(chǎn)公司以外，還可以有設(shè)計(jì)研發(fā)中心、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)、建筑施工、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等上、下游產(chǎn)業(yè)，各類企業(yè)可以協(xié)同運(yùn)行，產(chǎn)生合力。

三、成都市某房地產(chǎn)集團(tuán)概況

成都市某房地產(chǎn)集團(tuán)的總部位于成都，在進(jìn)行數(shù)年的發(fā)展過(guò)程中，不斷的形成了具有國(guó)際性和綜合性的投資集團(tuán)的設(shè)計(jì)。目前來(lái)看，成都某房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的主要有地產(chǎn)業(yè)，兼并經(jīng)營(yíng)的有旅游、酒店、百貨以及進(jìn)出口貿(mào)易等多個(gè)品類。從整體上來(lái)看，當(dāng)前的成都市房地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展不斷呈現(xiàn)出“締造生活品味”的理念，再進(jìn)行具體的實(shí)踐過(guò)程中，擁有了更多的資源體系的設(shè)計(jì)和分析。為了更好的保障當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，在進(jìn)行具體的呈現(xiàn)過(guò)程中，按照地產(chǎn)本身的經(jīng)營(yíng)效益實(shí)施整體的發(fā)展理念。

四、成都市某房地產(chǎn)集團(tuán)的管控不足與問(wèn)題分析

（一）區(qū)域公司發(fā)展依然難以有效監(jiān)控

結(jié)合當(dāng)前的管理過(guò)程來(lái)看，區(qū)域公司的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展的過(guò)程都很難能夠推進(jìn)到當(dāng)前的管理能力的分析和發(fā)展上來(lái)。在這樣的情況下，能夠更好的推進(jìn)當(dāng)前的管理能力上的分析，將會(huì)進(jìn)一步呈現(xiàn)對(duì)當(dāng)前的區(qū)域性能力的變化性和發(fā)展性的呈現(xiàn)。所以，從整體的發(fā)展功能性上來(lái)看，區(qū)域公司在整體的發(fā)展過(guò)程中，依然難以有效的監(jiān)控。同時(shí)，為了更好的保障當(dāng)前的區(qū)域公司的發(fā)展能力和管理的能力，也將會(huì)更加明確的呈現(xiàn)出對(duì)當(dāng)前的管控效果和管控能力上的認(rèn)可性體現(xiàn)。

（二）區(qū)域職能與集團(tuán)職能之間重合性比較多

區(qū)域職能的發(fā)展和分析將會(huì)是當(dāng)前的區(qū)域性管理特征的功能性體現(xiàn)和應(yīng)用。所以，為了更好的保障當(dāng)前的集團(tuán)職能的應(yīng)用表現(xiàn)，需要通過(guò)職能的結(jié)合性和融合的特征，進(jìn)行系統(tǒng)的分析，這樣才能夠更好的保障未來(lái)的發(fā)展作用和管理的作用之間擁有更好的自主性。

（三）管控過(guò)程與管理過(guò)程難以區(qū)分

一般的房地產(chǎn)管理的過(guò)程中，管控本身就是對(duì)整體項(xiàng)目的負(fù)責(zé)的實(shí)施，但是在具體的呈現(xiàn)過(guò)程中，因?yàn)槿狈?duì)當(dāng)前的制度保障基礎(chǔ)和發(fā)展的基礎(chǔ)，難以有效的推進(jìn)到當(dāng)前的管理作用和管理的效果上。進(jìn)而最終導(dǎo)致了整體的發(fā)展的管控型特征和管理性的難度體現(xiàn)。

（四）區(qū)域公司的管控效果不明顯

區(qū)域性公司發(fā)展的強(qiáng)有力的推進(jìn)，將會(huì)直接作用在現(xiàn)有的管理能力和發(fā)展能力之間的應(yīng)用體現(xiàn)。區(qū)域公司的發(fā)展成果和發(fā)展的效果是對(duì)當(dāng)前的公司建設(shè)和公司發(fā)展的多元性的應(yīng)用，所以從這一點(diǎn)來(lái)看，需要推進(jìn)到當(dāng)前的區(qū)域公司的呈現(xiàn)，這樣才能夠保障整體的管控效果更加具有針對(duì)性。

五、成都市某房地產(chǎn)集團(tuán)的管控建議

（一）統(tǒng)一集團(tuán)人員思想，轉(zhuǎn)變觀念，要堅(jiān)定不移的推進(jìn)和加快項(xiàng)目發(fā)展

由二級(jí)管控模式轉(zhuǎn)變?yōu)槿?jí)管控模式，首先要做好相關(guān)員工的思想工作，尤其是區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)，思想是一切行動(dòng)的先導(dǎo)。對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的部分人員思想認(rèn)識(shí)還未轉(zhuǎn)變的現(xiàn)象，集團(tuán)內(nèi)部要加強(qiáng)力度宣傳，表明項(xiàng)目發(fā)展對(duì)于公司的快速發(fā)展的重要性。此外，建議集團(tuán)針對(duì)一個(gè)或多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)推進(jìn)，做好示范點(diǎn)，利用典型示范給其他項(xiàng)目的發(fā)展做好榜樣。

（二）對(duì)集團(tuán)與區(qū)域的職責(zé)權(quán)限劃分，要切實(shí)做好，明確出下放權(quán)利的時(shí)間

管控權(quán)限的下放，關(guān)系著區(qū)域發(fā)展的推進(jìn)力度和速度。要切實(shí)避免因責(zé)權(quán)關(guān)系不明確問(wèn)題，而導(dǎo)致管控模式進(jìn)度延緩甚至失敗。集團(tuán)綜合部要對(duì)集團(tuán)總部各部門的管理權(quán)限下放情況進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，要及時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)變過(guò)程發(fā)生的責(zé)權(quán)糾紛進(jìn)行處理，切實(shí)做好責(zé)權(quán)劃分。

（三）集團(tuán)給區(qū)域公司下達(dá)任務(wù)計(jì)劃，配齊區(qū)域公司的領(lǐng)導(dǎo)班子

集團(tuán)直接給區(qū)域公司下達(dá)任務(wù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，取消之前由集團(tuán)直接給項(xiàng)目公司下達(dá)開(kāi)合標(biāo)準(zhǔn)和任務(wù)計(jì)劃的現(xiàn)象。區(qū)域公司接到來(lái)自集團(tuán)的任務(wù)計(jì)劃后，要做好壓力轉(zhuǎn)變?yōu)閯?dòng)力的準(zhǔn)備，將自己的指標(biāo)分解至各個(gè)區(qū)域部門，各個(gè)區(qū)域部門將分解到的任務(wù)計(jì)劃繼續(xù)分解至具體的項(xiàng)目部門，最大限度的調(diào)動(dòng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)和潛能。

（四）嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置區(qū)域及項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)

完善合理的組織機(jī)構(gòu)是區(qū)域公司發(fā)展的前提和保障。而區(qū)域公司要設(shè)置項(xiàng)目公司的組織機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)置，可以使得區(qū)域公司下屬項(xiàng)目子公司能夠有條不紊的進(jìn)行項(xiàng)目推進(jìn)工作。

六、結(jié)論

綜合上文，本文主要通過(guò)房地產(chǎn)模式的三級(jí)管控效果，呈現(xiàn)出本文的研究結(jié)論。從萬(wàn)達(dá)等知名企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的管控經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，能夠更好的分析出當(dāng)前的管控的模式，并結(jié)合集團(tuán)到區(qū)域到項(xiàng)目的管控機(jī)制，明確的體現(xiàn)了當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在具體的實(shí)施過(guò)程中的作用性分析。（作者單位：南華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

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