侯雅文

（中國市政工程西北設計研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

淺談我國經濟適用房的發(fā)展現(xiàn)狀及對策

侯雅文

（中國市政工程西北設計研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

我國是典型的人多地少的國家，住房是關系我國國民生計的重大問題，隨著我國市場經濟的發(fā)展，1994年經濟適用房制度隨之產生，目的是為了解決我國中低收入者的住房問題。但在實施過程中也暴露出諸多的缺陷和問題，譬如戶型偏大、建設標準失準、價格偏高和購買對象失控等。因此，剖析我國經濟適用房發(fā)展過程中存在的問題，提出經濟適用房制度改進和完善策略，是具有重要研究意義的課題。本文結合我國實際國力國情，針對我國經濟適用房制度發(fā)展過程中存在的問題，重點分析并提出完善措施和建議。

經濟適用房；解決對策；單價波動法；明補補人法

經濟適用房對深化我國城鎮(zhèn)住房制度改革起到了非常重大的作用，也成為了解決低收入人群住房問題的重要舉措，建立與實施經濟適用房制度不但可以促進國民經濟的發(fā)展，還可以在一定程度上減小貧富差異，促進社會的公平與穩(wěn)定。然而經濟適用房在發(fā)展的過程中也伴隨產生了諸多問題，暴露出了許多致命的缺陷。研究表明目前我國經濟適用房存在的問題主要有以下三點：

1　我國經濟適用房制度所存在的弊端

從我國目前的經濟適用房制度來看，真正的建設運作者是開發(fā)商，而非政府相關部門。開發(fā)商作為商業(yè)人，他們的最終目的是為了獲取高額利潤，而政府所追求的則是公平合理的社會居住狀況。正因為政府和開發(fā)商追求目的的不同，導致制度在具體實施過程中存在較大的偏離，加之我國現(xiàn)有的房地產法律法規(guī)尚不完善，直接導致我國經濟適用房資源不能合理、有效分配。

2　我國經濟適用房建設與銷售過程中所存在的問題

最終承擔經濟適用房建設任務的開發(fā)商，是政府在招投標活動中擇優(yōu)產生的，政府通過給予開發(fā)商一定的補貼，如劃撥土地、稅費減征等措施，來降低項目的開發(fā)成本，開發(fā)商在要求的利潤空間內制定銷售價格。經濟適用房的具體建設及銷售過程中，政府無法直接進行過程監(jiān)管和過程控制，部分不良開發(fā)商為追求利潤最大化，通過提高建設標準、增建商品房數(shù)量、抬升單價、改變房屋性質等違法行為來欺瞞監(jiān)管部門。此外，還有開發(fā)商利用建設經濟適用房的地皮，轉而建起了商品房甚至別墅，致使真正的實惠被開發(fā)商隱性吞掉。所以說，經濟適用房旨在幫助中低收入者，而具體操作中更多則是服務了中高層收入群體。

3　我國經濟適用房監(jiān)控方面所存在的問題

國家為經濟適用房的開發(fā)和建設所提供的諸多優(yōu)惠政策和政府監(jiān)管上存在的漏洞，為開發(fā)商的尋租活動提供了溫床。除此之外，因為經濟適用房物美價廉的特性，誘使許多高收入者也將其看作難得的“便宜”，通過各種違規(guī)行為競相爭奪。正因如此，對于擁有審核開發(fā)商資質、分配經濟適用房等權力的政府相關部門，便成為了不良爭奪者的敲門磚。其次，在部分經濟適用房項目中，為了照顧開發(fā)商的利益所導致的諸多規(guī)劃上的浪費，也帶給消費者和經濟適用房市場許多潛在的損失［1］。

保障人民的居住權是政府義不容辭的責任與義務，住房問題的徹底解決是一個需要不斷修正的過程，因此我們不能因為目前存在的諸多問題和弊端止步不前。下文將根據(jù)我國經濟適用房運行中存在的問題，分析提出相關改進建議和完善策略。

3.1政府作為經濟適用房的實施主體

政府理應作為經濟適用房運行管理的調控者，擔起保持社會安定、維護低收入人群根本利益的重任。目前我國各地做法各異，普遍做法是設立一個掛靠在政府部門的經濟適用房管理中心，該中心一般都無法有效行使管控職能。因此，建議政府單獨設立管理局，這樣既不受制于其他各部門，又可有效的行使管理職權。另外，為了減少開發(fā)建設及銷售過程中的“尋租”行為，政府可以考慮收回經濟適用房的銷售權限，即由人民政府限定售價，政府直接向符合購房條件的家庭出售經濟適用房。

3.2從“暗補補物”逐步過渡到“明補補人”

我國經濟適用房補貼方式不是以現(xiàn)金的形式直接補貼，而是通過減免或降低土地費用、稅費等方式間接進行補貼，此種方式可被稱為 “暗補補物”。該方式不能直接惠及被保障者，而是通過可能出現(xiàn)紕漏的種種隱性方式進行傳遞，因此相較而言，“明補補人”是一種更行之有效的方式，由政府直接公開發(fā)放補貼給接受對象。由此認為我國經濟適用住房的補貼方式應從“暗補補物"逐步過渡到“明補補人”。但需要特別注意的是，“補人”方式的實施，必須要建立起一套購房者明確的收入及信用資料，就現(xiàn)狀而言我國收錄的信息是不全面不具體的，所以這種方式的轉變將是一個努力和逐步過渡的過程。

3.3突出其保障性、嚴格界定享受經濟適用房的對象

經濟適用房制度自實施以來，一直定位為保障性商品房，這樣的定位本身就存在諸多問題。另外經濟適用房制度的初衷是為了保障中低收入家庭的住房問題，依據(jù)我國國情，約70%的人群都應受到保障，這意味著經濟適用房已成為了大眾化的社會福利。因此我們在淡化經濟適用房商品性、突出其保障性的同時，應當結合我國的具體財力國力，有必要的縮小經濟適用房保障范圍，適當調整我國住房保障體系，僅為低收入群體提供直接保障，其他群體可以給予其他政策優(yōu)惠鼓勵其購買商品房。另外經濟適用房的建設面積和建設標準也要與低收入家庭承受能力相匹配，要嚴格按照最新的制度和管理辦法執(zhí)行，并加強政府相關部門的監(jiān)管和懲罰力度。

3.4圍繞低收入家庭可承受單價波動

現(xiàn)行的制度規(guī)定經濟適用房的價格由開發(fā)商依據(jù)建設成本，限定的利潤計算核定。從理論上講，經濟適用住房的銷售單價與同地段、同檔次的商品房相比，應該要低15%～30%，但實際上卻相差無幾，低收入家庭仍然無法承受，由此可見該定價方式存在一定的弊端和缺陷。筆者認為，經濟適用房的定價不能僅考慮開發(fā)商的建設成本，更要考慮低收入被保障者的承受能力，否則也就違背了經濟適用房制度的初衷。因此設想政府可以根據(jù)當?shù)氐慕洕氨槐Ｕ险叩膶嶋H收入情況，確定一個低收入人群可承受的購房單價，然后政府以該單價僅售房給被保障人群，此種方法稱之為“單價波動法”。經濟適用房在銷售時，可在產權證上記錄實際價格、市場價格兩種價格（市場價格是指同地段、同檔次的商品房的售價），政府和個人據(jù)此確定各自的所有權比例。如某被保障者購買了一套70m2的經濟適用房，實際的購房單價為2400元/m2，而同地段商品房的市場價格為3200元/m2，則產權證上同時記錄有市場價格3200元/m2，實際購價2400元/m2，購買者和政府的所有權比例為2400÷（3200-2400）=3∶1，即日后若購買者出售該經濟適用房應該向政府上交25%的收益。

3.5完善和發(fā)展政策性住房金融

住房問題的解決離不開金融的支持，目前我國政策性住房金融較發(fā)達國家而言發(fā)展滯后，除住房公積金外，尚缺乏能真正惠及低收入家庭的貸款種類。因此本文認為，我國需要在進一步完善住房公積金制度的同時，努力發(fā)展多元化的政策性住房金融體系，譬如開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔保機制，降低低收入居民申貸門檻等措施［2］。

3.6制定和完善相關法律法規(guī)

盡管近年來我國對于經濟適用房建設的立法有所加強，但本質上大多屬于行政規(guī)章，這種狀況并不利于經濟適用房政策的實施。因此，我國應通過立法，依靠法律手段來推進經濟適用房制度的實施。首先應從國家立法的角度出發(fā)，由中央頒布住房保障法，從法律上明確管理機構、保障對象、保障標準、資金來源以及懲處措施等；其次各地方應該在國家立法的基礎上，結合當?shù)亟洕l(fā)展實情，制定出地方法規(guī)，在對當?shù)鼐用袷杖脒M行動態(tài)監(jiān)控的基礎上，嚴格管控經濟適用房對象的進入和退出。

［1］劉勝群，謝珊珊，肖祥顏.淺析中國經濟適用房政策存在的問題［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2007，（21）：259-260.

［2］蔣曉嵐，孔令剛.經濟適用房制度主要缺陷、產生原因及改革取向［J］.合肥學院學報，2007，（2）：32.

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