呂淑琪

（長江大學，湖北荊州434023）

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中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式及發(fā)展對策研究

呂淑琪

（長江大學，湖北荊州434023）

摘要：我國養(yǎng)老問題日漸凸顯并越來越嚴峻，養(yǎng)老地產(chǎn)開始成為一種為老年人提供更人性化服務的新模式。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式主要有綜合性養(yǎng)老社區(qū)模式、在社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應服務設施、度假型養(yǎng)老社區(qū)模式、醫(yī)療養(yǎng)老模式。從老年人口數(shù)量、老有所養(yǎng)觀念、老年事業(yè)發(fā)展角度看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)前景較好。從開發(fā)商、政府、從業(yè)人員角度主要存在開發(fā)經(jīng)營問題、缺乏政策扶持和服務人員素質(zhì)低的問題。針對以上問題主要有完善政策制度、加大資金投入、提升服務質(zhì)量三種對策建議。

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；開發(fā)模式；發(fā)展前景；對策研究

一、養(yǎng)老地產(chǎn)及在國外的發(fā)展

養(yǎng)老地產(chǎn)狹義來講就是將養(yǎng)老主題與地產(chǎn)開發(fā)相結合，針對老年人提供的住宅產(chǎn)品。廣義上來說，則是集適老住宅服務性和商業(yè)地產(chǎn)盈利性為一體，綜合了產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)療服務、地產(chǎn)運營、物業(yè)管理等多種業(yè)態(tài)的綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品。[1]養(yǎng)老地產(chǎn)消費群體的特殊性要求其產(chǎn)品設計必須滿足適老化，適老化設計是養(yǎng)老地產(chǎn)與其它地產(chǎn)項目的差異性。養(yǎng)老地產(chǎn)的居住、醫(yī)療、康復、餐飲、休閑娛樂等配套設施要滿足老年人生理特點和心理需求。

中國的養(yǎng)老地產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)實國情借鑒了發(fā)達國家成熟的老年住宅發(fā)展經(jīng)驗，主要是德國、美國、日本等生產(chǎn)力水平發(fā)達、社會保障體系健全，擁有“先老后富”背景的國家。其中，德國老年住房主要以“照料護理式住宅”為主，美國有五種模式：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)老社區(qū)，日本則是在宅養(yǎng)老、機構養(yǎng)老和“兩代居”模式。[2]西方國家崇尚獨立自由家庭觀念以小家庭為主，而東方國家發(fā)揚敬老愛幼傳統(tǒng)美德習慣多代同堂，文化觀念和主體家庭結構的不同使東西方老年住房模式具有明顯不同。

二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式

雖然我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于剛起步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項目不多，還未形成固定的發(fā)展模式。但根據(jù)北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達、人民生活水平較高的城市的一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可以總結出國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要的開發(fā)模式。

（一）綜合性養(yǎng)老社區(qū)模式

綜合性養(yǎng)老社區(qū)是一種不僅為老年人提供居住建筑還為老年人配備各種類型配套設施的居住類型模式。因此，綜合性養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，為了避免受到城市土地資源緊張的限制，通常選址在環(huán)境較好的城市近郊或郊外，并且以低密度的開發(fā)形式來與郊外環(huán)境保持協(xié)調(diào)，減少對周圍環(huán)境的破壞。綜合性養(yǎng)老社區(qū)能針對不同身體狀況的老人提供服務場所，主要包括養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構等。[3]除了提供良好的住宅條件和環(huán)境，還配備了為老年人生活提供便利的完善的公共設施，主要包括老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學等，不僅讓老年人老有所居，還讓老年人老有所學。

（二）在社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應服務設施

此類模式主要是指在新建大型社區(qū)時，專門規(guī)劃區(qū)域建設養(yǎng)老組團，或是在普通社區(qū)中配建老年公寓、老少戶住宅、老人專用住宅等各類養(yǎng)老產(chǎn)品。[3]養(yǎng)老組團一般是多個規(guī)模較小的居住組團，與社區(qū)中其他組團實現(xiàn)資源共享，減少公共配套設施的建設。[4]老年公寓，即在社區(qū)中針對無限制的老人有專門的樓棟，通常單獨管理。老少戶住宅，是將同一家庭的老年人和子女分開，分別住在同一單元上下層或同樓層相鄰的兩套住宅里。[5]老人專用住宅，則是在一般樓棟中選擇部分套型，考慮老年人的生活細節(jié)、心理需求進行適老化設計后專門為老年人使用。這類開發(fā)模式優(yōu)點在于老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，與自己子女相鄰或相近，不僅能保持與外界的聯(lián)系還能與子女相互照顧，因此又稱為多代親情開發(fā)模式。

（三）度假型養(yǎng)老社區(qū)模式

度假型養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)結合旅游業(yè)、養(yǎng)生資源開發(fā)的新型創(chuàng)意模式。[6]這類項目選址時會更注重當?shù)厝宋膬?nèi)涵和風景資源，養(yǎng)老社區(qū)會根據(jù)自身資源特色加入長壽、養(yǎng)生、康復文化理念，搭配相應的養(yǎng)生、康復服務，如溫泉水療、農(nóng)業(yè)種植、果蔬采摘等。因此，此類開發(fā)模式多集中在生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人的具有豐富的風景資源和特色的文化風俗的地區(qū)，如海南、云南、廣西等地區(qū)。相對于其他幾種養(yǎng)老社區(qū)提供長期的住宅，度假型養(yǎng)老社區(qū)的居住形式則具有時令特征，老年人通常根據(jù)自身時間安排，選擇一年當中的某個季節(jié)或時段來此居住。

（四）醫(yī)療養(yǎng)老模式

醫(yī)療養(yǎng)老模式是通過將養(yǎng)老機構如專門的護理院與醫(yī)療機構如中醫(yī)、康復醫(yī)院、老年病醫(yī)院等相結合，使養(yǎng)老項目能利用醫(yī)療機構的優(yōu)質(zhì)資源，服務對象為高齡、有疾病或者慢性病康復等需要較高護理程度的老人的一種“醫(yī)養(yǎng)結合”模式。為構建健康養(yǎng)老服務體系，養(yǎng)老社區(qū)建在醫(yī)院附近或條件成熟的養(yǎng)老機構通過內(nèi)設醫(yī)療機構如開設衛(wèi)生所、醫(yī)務室等途徑來引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源促進養(yǎng)老機構醫(yī)療護理服務水平，從而使老人感覺居住安全可靠有保障。另一方面，醫(yī)療機構除了對住養(yǎng)老人看病采取優(yōu)先和優(yōu)惠政策，同時為養(yǎng)老機構護理人員提供技能培訓與專業(yè)化管理指導，有助于養(yǎng)老機構醫(yī)療服務能力的提升。

三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景

作為新興事業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，其發(fā)展前景將影響發(fā)展程度，從老年人口數(shù)量、老有所養(yǎng)觀念、老年事業(yè)發(fā)展角度來看養(yǎng)老地產(chǎn)在我國具有良好發(fā)展前景。

（一）老齡人口數(shù)量急劇增加，養(yǎng)老社區(qū)市場悄然形成

我國總?cè)丝跀?shù)量基數(shù)大，老年人口占世界老齡人口數(shù)比例超過20%。從1999年60歲以上人口達到1.29億占總?cè)丝诒壤^10%開始[7]，我國就進入老齡化社會，至2015年老年人口已占總?cè)丝诒壤?6%。老年人口數(shù)量迅猛增加，預計往后20年每年新增老年人口數(shù)達到600萬，每年將有18-30萬老人需要養(yǎng)老機構，而目前全國養(yǎng)老機構床位嚴重缺乏。就近來說，近五年老齡化問題會更為嚴峻，因為80年代出生的子女的父母在近五年年齡將達到60-65歲。按專家測算，未來五年每年養(yǎng)老機構床位需要新增25萬張，在目前床位缺乏的基礎上，需要建425萬張，而折合成老年公寓套數(shù)則需要建283萬套。中國龐大的老齡化人口規(guī)模是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎。

（二）家庭結構變遷，老有所養(yǎng)觀念轉(zhuǎn)變

養(yǎng)兒防老是我國傳統(tǒng)思想，但是計劃生育制度的執(zhí)行使我國出現(xiàn)了越來越多的一對夫妻贍養(yǎng)四個老人，撫養(yǎng)一個小孩的“四二一”家庭致使此觀念有所轉(zhuǎn)變。社會競爭激烈，子女在面對高強度的工作壓力的同時要花費精力注重孩子的培養(yǎng)，難免無暇顧及父母的老年生活。另一方面，現(xiàn)代社會子女由于生計和工作原因，大多與父母生活在不同城市，即使生活在同一城市也沒生活在一起，出現(xiàn)很多空巢老人和獨居老人。老人在物質(zhì)生活得到保障的前提下，出現(xiàn)了更高的精神需求，以房養(yǎng)老的觀念、異地養(yǎng)老的觀念也開始出現(xiàn)。沒有時間陪伴老人的子女也愿意讓老人在養(yǎng)老機構獲得專業(yè)照顧和精神上的滿足。

（三）經(jīng)濟水平提高，老年事業(yè)蓬勃發(fā)展

從經(jīng)濟角度看待老年群體，其中一部分人在離職退休后擁有一定積蓄，加上國家政策對退休金的不斷增加，使部分老年人成為富有群體。與此同時，養(yǎng)老事業(yè)也迅速發(fā)展且涉及領域較多，包括養(yǎng)老住宅和設施建設、生活用品、醫(yī)療服務、金融保險、教育、文化休閑等各領域。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老事業(yè)的重要組成部分，不僅鏈接了以上各領域能帶動其它領域的發(fā)展，其住宅建設又滿足了衣、食、住、行基本需求的“住”，而人的心理有了“住”才有家的感覺，給人購買住宅的心理暗示。據(jù)預測，老年群體中可用于購置住宅的資金總額在五年后將達到2．8萬億元，十五年后會突破7．3萬億元。這將促進我國潛在需求的老齡化市場向有支付能力的有效市場的轉(zhuǎn)化。

四、中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中的問題分析

盡管前景大好，但是敢于嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商較少，大多處于觀望狀態(tài)，成功的項目更是鳳毛麟角。從開發(fā)商、政府和服務人員三個角度總結養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題如下。

一是開發(fā)經(jīng)營問題，前期投資高，后期盈利少。養(yǎng)老地產(chǎn)項目旨在為老年人創(chuàng)造舒適便利的安享晚年環(huán)境，因此其從設計、施工、裝修直至后期運營都需要投入大量資金。然而居家養(yǎng)老觀念在我國根深蒂固沒有根本改變，持有型養(yǎng)老公寓發(fā)展目前還不能成為主流，另外從已建成的養(yǎng)老住宅項目來看后期銷售較困難且經(jīng)營收益幾乎沒有利潤。這對于以地產(chǎn)項目實現(xiàn)盈利為目的的房企要求較高，需要巨大的決心和強大的經(jīng)濟實力。開發(fā)和經(jīng)營問題使很多開發(fā)商望而止步。

二是缺乏政府政策支持和統(tǒng)一規(guī)劃。近年來國家和和政府為建設社會養(yǎng)老服務體系出臺了不少政策，但是關于養(yǎng)老地產(chǎn)政策還存在著很多問題。首先用地指標沒有長期規(guī)劃。建設一個養(yǎng)老社區(qū)需要大面積土地，而養(yǎng)老地產(chǎn)土地性質(zhì)多為居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，成本高昂使不少地產(chǎn)企業(yè)卻步不前，需要政府對養(yǎng)老地產(chǎn)土地有明確定性和優(yōu)惠政策。[8]其次規(guī)劃層面對發(fā)展居家、社區(qū)、機構等社會養(yǎng)老體系的建設缺乏整體性和連續(xù)性，同時存在區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，布局不合理的問題。[9]另外，老年人貸款購房存在年齡等條件限制，消費活動缺乏銀行等金融機構的經(jīng)融支持。除此之外，國家出臺的一些優(yōu)惠政策很多停留在表面沒有落實到位。

三是缺乏專業(yè)管理團隊，服務人員素質(zhì)低。首先，多數(shù)養(yǎng)老機構聘用的管理人員缺乏專業(yè)知識，要有效抓住客戶群，需要規(guī)范的服務，合理的成本控制和固定的經(jīng)營模式，就需要專業(yè)的服務公司和具備專業(yè)知識的管理人員來管理經(jīng)營。另外，一些養(yǎng)老機構里的服務人員素質(zhì)偏低，對于老年人的基本生活護理缺乏技術培訓，還有部分護理人員僅僅是讓老年人的衣、食、住、行基本需求得到滿足，只負責老年人吃好、喝好、住好，而忽略了老年人精神慰藉和心理感受，沒有達到對老年人生理和心理雙重呵護的要求。

五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國雖然符合現(xiàn)實國情，但又存在諸多發(fā)展困難。養(yǎng)老地產(chǎn)涉及政府、開發(fā)商、專業(yè)的管理服務團隊三個核心角色，惟有三者積極配合，養(yǎng)老地產(chǎn)項目才能可行。對于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，提出幾點建議。

（一）完善政策制度，規(guī)范市場運行

充分認識社會養(yǎng)老服務體系建設對于構建社會主義和諧社會的重要意義，將養(yǎng)老服務設施建設納入長期規(guī)劃并加強規(guī)劃實施的監(jiān)督。對于居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老服務和機構養(yǎng)老服務政府部門要制定相關標準，建立相應的認證體系，同時健全相關法律法規(guī)，保障養(yǎng)老服務市場規(guī)范運行。[10]對于制定的土地供應、財政補助、社會保險、醫(yī)療等相關扶持政策要落實到位。

（二）探索融資渠道，加大資金投入

一方面政府部門要對養(yǎng)服務設施建設提供資金支持，建立長效機制。如將養(yǎng)老機構保障所需經(jīng)費列入財政預算，增加對養(yǎng)老服務企業(yè)及建設項目的信貸投入，通過補助和貼息等方式支持民間資本投資發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目等。[11]另一方面，開發(fā)商要積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)市場融資渠道。如將養(yǎng)老地產(chǎn)與保險公司大膽結合，延伸養(yǎng)老地產(chǎn)的金融鏈。[12]養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式中提到的將養(yǎng)老地產(chǎn)與教育機構、醫(yī)院并設等模式也是一種整合資源，增強養(yǎng)老地產(chǎn)對于社會資本的吸引力以及保障盈利的方式。

（三）加快人才培養(yǎng)，提升服務質(zhì)量

對養(yǎng)老服務從業(yè)人員采取上崗培訓制度。如通過對從業(yè)人員開展老年醫(yī)學、護理、營養(yǎng)和心理等方面課程培訓并仿照學校教育舉行考試選擇專業(yè)人才的方式提高從業(yè)人員職業(yè)道德、業(yè)務技能和服務水平。[13]同時鼓勵大專院校學生如護理專業(yè)、心理學等專業(yè)學生假期參加養(yǎng)老服務志愿者行動。另一方面，可通過運用現(xiàn)代科技成果如社區(qū)熱線電話、呼叫系統(tǒng)、有線電視網(wǎng)絡等形式構建社區(qū)養(yǎng)老服務信息網(wǎng)絡和服務平臺，提高服務效率和管理水平。[14]

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