上海公安高等?？茖W(xué)校 薛海燕

一、緒論

（一）研究背景

群租房從一定程度上解決了人們的住房問題，但他畢竟是時代下催生的畸形產(chǎn)物，必然存在很多弊端。由于人員的混雜，偷盜情況；防火防災(zāi)設(shè)備陳舊，容易引發(fā)火災(zāi)；房間被分割，結(jié)構(gòu)被破壞，有坍塌危險。加上目前群租房的政策不明朗，相關(guān)法律又沒有得到完善，對于群租房的管理，政府部門也沒有明確究竟由誰來管理，而社會卻把對群租房的管理責(zé)任歸結(jié)給公安機關(guān)。面對這樣進退兩難的情況下，我們公安機關(guān)卻要花費大量的精力和警力對群租房進行管理。

1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀評述

目前國內(nèi)，對于“群租”房的性質(zhì)，大多數(shù)學(xué)者認為“群租”是一種經(jīng)濟行為，或者說是一種市場行為；另一種觀點認為“群租”房的出現(xiàn)本身就是一種違規(guī)行為?，F(xiàn)在群租房的出現(xiàn)雖然從表面上緩解了大城市的住房壓力，但是沒有從根本上緩解住房矛盾，對于群租房我們是取締，還是加強管理，還存在著很多爭議。

2.國外研究現(xiàn)狀評述

英國有《合租房屋管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)。美國紐約州早在1929年就頒布了《紐約州合租法》。它們的共同特征是對合租房屋進行了分級，對每套合租房的居住人數(shù)、起居室、臥室、等具體面積和應(yīng)有設(shè)施，及房屋的采光、照明、供水、供電等方面，都有明確的規(guī)定和要求。所以國外對于群租房的研究是相對系統(tǒng)的，有法律支撐的。

（二）研究目的和意義

群租房的出現(xiàn)解決了城市的住房壓力，同時也衍生出很多問題。于是會引發(fā)很多不穩(wěn)定因素。上海市的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，上海經(jīng)濟發(fā)展所需勞動力的三分之一是由外來勞動力提供的。但是這些勞力的收入低，無法負擔(dān)上海昂貴的房租，于是就出現(xiàn)了群租現(xiàn)象，目前對群租房的取締顯得不切實際，于是只能對其進行管理，而公安機關(guān)在管理中發(fā)揮的作用和充當(dāng)?shù)呢?zé)任，正是本課題需要研究的。

二、真光路派出所中鼎豪園現(xiàn)狀

中鼎豪園位于上海普陀區(qū)清澗路68弄，東臨中環(huán)路，地鐵靠近上海西站和李子園站。這樣好的地理位置，造就了其高額的房價，對于一般的外來務(wù)工人員來說，是一筆不小的開銷，所以大家首要考慮到的就是群租房。人口密度的加大，使得中鼎豪園內(nèi)衛(wèi)生狀況堪憂，許多人員在大樓內(nèi)租借，開設(shè)公司，本來的生活區(qū)，一下子變成了辦公區(qū)，隨處可見的廢紙，擁擠的停車位，永遠打散不干凈的小區(qū)道路。群租房的出現(xiàn)，雖然在一定程度上緩解住房壓力，但是也帶來了更多附加影響。

（一） 中鼎豪園形成群租房的原因

1.經(jīng)濟原因

通過問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分的群租者為外來務(wù)工人員及學(xué)生，他們的收入較低，消費水平差.工資無法滿足他們的住房支出。另一方面，從出租人的角度出發(fā)，群租房的形式讓他們獲取了更多的利益，巨大的價格差驅(qū)使出租人更樂于以群租的形式出租房屋。

2.社會原因

本文所說的社會原因單指中鼎豪園內(nèi)的“二房東”。單獨出租房屋的租金收益，遠遠滿足不了房主巨額投資所要求的合理回報。在這種情況下，通過群租化整為零來提升租金收入，很自然地成為了市場的一種選擇。

3.法律原因

目前，中國的法律并沒有對群租房有明確的界定，相關(guān)立法也無處可尋，只有相應(yīng)的規(guī)定、通知、辦法，而這些相對于法律法規(guī)來說，缺乏效力。在中鼎豪園中我們可以看到，這里由于缺乏管理和法律的支持，群租房已經(jīng)泛濫。

4.政府缺位

群租房現(xiàn)在泛濫最主要的原因是政府缺乏對其管理。政府沒有相應(yīng)的職能部門對其進行有效的管理，加之政府政策上的缺位，群租房的出現(xiàn)是有其必然性的。

（二）中鼎豪園小區(qū)存在的隱患

1.治安隱患

居住在群租房內(nèi)的群租客身份復(fù)雜，流動性較強。房主往往出于逃稅，只出租房屋卻不辦理相關(guān)手續(xù)，更不會主動登記。這就使得群租房有可能成為犯罪分子的避風(fēng)港，賣淫嫖娼的交易場所，甚至涉黑勢力和其他犯罪團伙的窩點。近年來，群租房盜竊、搶劫等案件也不時發(fā)生，這也讓這些租戶在這里住得并不安心。

2.消防隱患

群租房的空間結(jié)構(gòu)和平面布局往往被出租者分割改建，亂拉電線、亂接水管、隨意使用大功率電器、偷電偷水等現(xiàn)象比比皆是。

3.環(huán)境和衛(wèi)生問題

群租房內(nèi)的人口、容積遠超過一般水平，因而內(nèi)部環(huán)境和衛(wèi)生質(zhì)量難于保障。 電瓶車、三輪車亂停放、占道，有的甚至堵門口；租客隨意丟棄垃圾，在住宅區(qū)綠地隨地便溺，高空拋物的現(xiàn)象屢見不鮮。小區(qū)的健身設(shè)施和體育運動場所也常遭破壞。往往會導(dǎo)致鄰居生活受擾、安全隱患倍增、小區(qū)環(huán)境惡化等影響。

三、觀點和建議

（一）利用市場經(jīng)濟機制進行“緩沖”

我們還可以利用經(jīng)濟杠桿對群租行為進行調(diào)節(jié)。將群租房和廉租房、保障房相互結(jié)合，運用政府調(diào)節(jié)機制，對房價進行調(diào)整，結(jié)合市場自我調(diào)節(jié)機制，對群租房進行規(guī)范管理，或者可以將住房改造成酒店式公寓，然后進行區(qū)域式的外來人員管理，對外來人員居住區(qū)以派出所為單位進行劃分。

（二）試行中鼎豪園內(nèi)部居住證積分制

居住證積分制是對在上海市合法穩(wěn)定居住和合法穩(wěn)定就業(yè)的居住證持證人進行積分。所以我們第一，改居住證為居住卡，使其能充值，成為流動人口消費“一卡通”，降低申辦條件，擴大服務(wù)范圍。第二是以教育積分為抓手，其暫住證的積分制度可以讓其子女在異地就學(xué)，甚至可以參加異地高考，使其能夠配合我們的居住證制度，并且讓其遠離群租房。第三是加強積分制的優(yōu)惠活動，從一點一滴都能獲得居住證的積分。告知如其租借非法群租房，我們可扣除他的積分，或者不讓其獲得居住證。

（三）試行中鼎豪園內(nèi)部“十分制”制度

“十分制”是參照天津開發(fā)區(qū)分局制定的辦法。該辦法規(guī)定:凡群租房發(fā)生擾民等現(xiàn)象分別給予扣分，累計扣到10分的，將追究房主和轉(zhuǎn)租人的責(zé)任，并限期整改。對于群租房扣分情況，每月由社區(qū)民警張榜公示。同時，派出所按戶制作工作卷?！笆种啤钡闹贫瓤梢栽谟邢薜那闆r下，快速、有效的改正群租房現(xiàn)狀，這樣的改變還有助于轄區(qū)內(nèi)實有人口的統(tǒng)計和管理。

（四）完善中鼎豪園內(nèi)部“二房東聯(lián)盟”

作為派出所民警必須管理好二房東，讓其為我所用。一是讓二房東參與到我們的管理中來，擔(dān)當(dāng)管理者，二是定期召開“二房東”會議，由派出所和街道帶頭，定期開會，對其轄區(qū)的房租提出整改意見，讓其正規(guī)化。三是讓二房東定期制作臺賬，供民警檢查，也方便消防部門和其他部門定期的檢查。