陳?ài)坑?/p>

摘 要：房屋租賃合同是最常見(jiàn)的民事合同之一，由于轉(zhuǎn)租現(xiàn)象頻繁，在一棟不動(dòng)產(chǎn)上可能存在數(shù)個(gè)租賃關(guān)系。近年來(lái)，“群租”現(xiàn)象頻發(fā)。于此，租賃物致承租人損害時(shí)，租賃合同的效力認(rèn)定將直接影響到承租人的請(qǐng)求權(quán)行使。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)致他人損害亦屬常見(jiàn)，責(zé)任承擔(dān)主體范圍和各主體之間的責(zé)任形態(tài)認(rèn)定是第三人損害救濟(jì)的關(guān)鍵。另外，于第三人致害租賃物時(shí)，出租人和承租人何者依何種請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)得向第三人請(qǐng)求損害賠償也頗有爭(zhēng)議。本文力圖就這三個(gè)問(wèn)題做一分析和梳理并提出處理建議。

關(guān)鍵詞：維修義務(wù)；合同無(wú)效；物件致?lián)p；安全保障義務(wù)；第三人致害

中關(guān)于租賃房屋致害的問(wèn)題，實(shí)踐中最常見(jiàn)的情形是建筑物及其擱置物、懸掛物脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人、使用人均可能作為責(zé)任主體。在房屋租賃中，所有人和使用人不一致，此時(shí)租賃物導(dǎo)致第三人遭受損害，責(zé)任主體是出租人還是承租人還是兩者均為責(zé)任主體？建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，也需要確定出租人、承租人何者為責(zé)任主體，存在多數(shù)承租人時(shí)還需要確定各承租人之間的責(zé)任形態(tài)。此外，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，承租人在使用收益租賃房屋時(shí)對(duì)相鄰權(quán)人造成損害時(shí)的責(zé)任承擔(dān)主體也需要明確。

一、租賃房屋物件脫落、墜落致人損害

《侵權(quán)責(zé)任法》第85條規(guī)定了物件脫落、墜落致人損害的侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，將“使用人”納入責(zé)任主體范圍。在房屋租賃中，出租人多為房屋所有人，承租人則是房屋使用人，所有人和使用人分離，首先需要明確何者是責(zé)任主體。

根據(jù)《全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室的解釋》，使用人是指因租賃、借用或者其他情形使用建筑物等設(shè)施的人。①將“使用人”納入物件致?lián)p責(zé)任主體范圍意味著從“所有人責(zé)任主義”向“占有人責(zé)任主義”的轉(zhuǎn)變，占有人實(shí)際控制占有租賃房屋，是最為有力的風(fēng)險(xiǎn)防范人。承租人對(duì)租賃房屋有占有使用收益權(quán)，屬于基于債權(quán)的占有，對(duì)租賃房屋實(shí)際控制，德國(guó)民法使物件的實(shí)際控制人承擔(dān)致?lián)p風(fēng)險(xiǎn)的理由在于“法定交往安全義務(wù)”，同時(shí)由于危險(xiǎn)源在占有人的控制范圍內(nèi)，因此在危險(xiǎn)源的管理上是否存在過(guò)錯(cuò)由占有人舉證，采取過(guò)錯(cuò)推定的歸責(zé)原則。②因此，租賃房屋物件脫落、墜落導(dǎo)致第三人受損的，出租人作為所有人、承租人作為使用人，均為可能的責(zé)任主體。問(wèn)題在于，租賃合同無(wú)效，但租賃房屋已經(jīng)實(shí)際交付當(dāng)事人使用的，“承租人”是否具備占有人地位而成為責(zé)任主體呢？這涉及到對(duì)使用人范圍的界定?；跓o(wú)效租賃合同占有租賃房屋的“承租人”屬于無(wú)權(quán)占有使用人，出于充分救濟(jì)受害人的考慮，將“使用人”作擴(kuò)大解釋，使之包含有權(quán)占有人和無(wú)權(quán)占有人，符合“占有人負(fù)責(zé)主義”使實(shí)際控制人承擔(dān)致?lián)p風(fēng)險(xiǎn)的原則?；诖?，租賃房屋物件脫落、墜落致人損害的，無(wú)效租賃合同的“承租人”亦可成為責(zé)任主體。

出租人、承租人（包括無(wú)效租賃合同的“承租人”）都可能對(duì)第三人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，兩者之間的責(zé)任形態(tài)認(rèn)定就成為必須解決的問(wèn)題。在租賃房屋物件脫落、墜落導(dǎo)致第三人損害的情形，或是由于出租人的過(guò)錯(cuò)，未能對(duì)租賃房屋盡維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)，或是由于承租人的過(guò)錯(cuò)，違反約定或不合理使用租賃房屋、未能妥善管理自己放置于租賃房屋上的物件致其脫落導(dǎo)致第三人損害。

出租人作為所有人，對(duì)第三人損害承擔(dān)責(zé)任的原因在于租賃房屋歸其所有，基于物的歸屬關(guān)系，所有人需對(duì)物件致?lián)p的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。承租人作為使用人，對(duì)租賃房屋實(shí)際占有使用控制，基于占有人負(fù)責(zé)主義，對(duì)物件致?lián)p的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。例如，出租人按照承租人的要求在租賃房屋沿街窗戶上裝設(shè)防盜欄桿，承租人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)防盜欄桿，后該防盜欄桿墜落砸傷路人，推定出租人和承租人均有過(guò)錯(cuò)，對(duì)路人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該損害賠償責(zé)任雖然內(nèi)容相同，但是歸責(zé)事由不同：出租人基于所有人身份和物的歸屬關(guān)系承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，承租人基于占有人實(shí)際控制租賃房屋負(fù)擔(dān)的維修保養(yǎng)義務(wù)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，兩者具有不同的歸責(zé)基礎(chǔ)。

同時(shí)，《侵權(quán)責(zé)任法》第85條規(guī)定：“所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償”。從歸責(zé)基礎(chǔ)、責(zé)任終局承擔(dān)者的角度來(lái)看，出租人和承租人之間成立不真正連帶責(zé)任。③受害第三人可以向出租人或承租人請(qǐng)求全部損害賠償，出租人或承租人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可向存在過(guò)錯(cuò)一方追償。

二、租賃房屋中高空拋物致人損害

租賃房屋中高空拋物致人損害屬于人的行為致人損害，上文討論的租賃房屋物件墜落、脫落致人損害則屬于物件致人損害，與人的行為無(wú)關(guān)，但都涉及到從房屋上墜落的物品致他人損害的情形，究竟屬于哪種侵權(quán)情形，區(qū)別關(guān)鍵在于：致?lián)p物件能否確定歸屬。高空拋物中的拋擲物或墜落物必定是歸屬不明的物件，而物件致?lián)p中的擱置物或懸掛物必定是歸屬明確的物件，不僅僅是擱置物、懸掛物本身的歸屬，還包括它所附著的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬。④因此，租賃房屋墜落物致人損害的，首先看該墜落物是否為租賃房屋的組成部分，如果屬于其組成部分則直接確定適用《侵權(quán)責(zé)任法》第85條規(guī)定的物件致?lián)p責(zé)任，如果不屬于租賃房屋的組成部分，也無(wú)法確定墜落物歸屬的，才能適用第87條規(guī)定的高空拋物補(bǔ)償責(zé)任。

首先需要確定責(zé)任人的范圍。高空拋物的推定不同于過(guò)錯(cuò)推定，其屬于直接推定可能的加害人實(shí)施了加害行為，將實(shí)施行為的可能性推定為確定性。根據(jù)第87條的規(guī)定，“可能加害的建筑物使用人”都可以被推定為加害人，使用人必須是租賃房屋的實(shí)際占有人。由此可知，出租人不屬于高空拋物致?lián)p的責(zé)任承擔(dān)主體。承租人作為租賃房屋的使用人，除非能夠證明自己不是侵權(quán)人，否則即屬于推定的加害人，承擔(dān)對(duì)第三人的損害賠償責(zé)任。問(wèn)題在于，租賃房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理中心能否作為責(zé)任主體？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理中心是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)租賃房屋所在建筑物的共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)，其僅對(duì)建筑物共有部分有管理維護(hù)義務(wù)，并未占有租賃房屋，也不是租賃房屋的使用人。租賃房屋作為建筑物專有部分，物業(yè)管理中心對(duì)于使用收益房屋的承租人行為更沒(méi)有實(shí)際的管理權(quán)。因此，租賃房屋的高空拋物、墜物風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中心的風(fēng)險(xiǎn)控制范圍外，物業(yè)管理中心不應(yīng)該被推定為加害人，對(duì)高空拋物致?lián)p不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

其次，存在數(shù)個(gè)承租人時(shí)，各承租人之間的責(zé)任形態(tài)為何？《侵權(quán)責(zé)任法》第87條僅規(guī)定“由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償”，存在數(shù)個(gè)承租人時(shí)各承租人之間屬于按份責(zé)任還是連帶責(zé)任并無(wú)規(guī)定⑤。就一般侵權(quán)責(zé)任規(guī)范原則來(lái)看，連帶責(zé)任的承擔(dān)需要法律的特別規(guī)定，有明確的法律依據(jù)時(shí)方能要求各侵權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任，第8條、第10條、第11條規(guī)定多數(shù)責(zé)任人承擔(dān)連帶責(zé)任，但上述規(guī)定均以責(zé)任人有實(shí)際的致害行為或危險(xiǎn)行為為前提，然而在高空拋物中，各推定加害人僅僅存在“推定的”加害行為，不適合認(rèn)定為連帶責(zé)任。有學(xué)者就認(rèn)為，對(duì)高空拋物的數(shù)推定加害人類推適用按份責(zé)任比較合適，理由在于按份責(zé)任強(qiáng)調(diào)按照行為的原因力比例承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，當(dāng)多數(shù)行為原因力比例不明之時(shí)，則按照推定的原因力比例平均承擔(dān)責(zé)任。這一原因力比例推定與高空拋物中的行為人推定最為接近，可作為類推適用的對(duì)象，從立法目的上也最符合衡平的要求，在救濟(jì)無(wú)辜受害人的同時(shí)，也能減輕無(wú)辜建筑物使用人的責(zé)任負(fù)擔(dān)。⑥

因此，在租賃房屋高空拋物致第三人受損的情形，出租人并非租賃房屋使用人，不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。承租人作為實(shí)際占有控制人，被推定為加害人，除非能夠證明自己不是侵權(quán)人。存在數(shù)個(gè)承租人的，《侵權(quán)責(zé)任法》對(duì)各承租人之間的責(zé)任形態(tài)未作規(guī)定，本文亦認(rèn)為此種觀點(diǎn)合理可取，宜認(rèn)定數(shù)承租人之間屬于按份責(zé)任。

三、侵害相鄰權(quán)人之損害賠償

實(shí)踐中出租人將不動(dòng)產(chǎn)分別租賃給不同承租人，承租人在使用收益不動(dòng)產(chǎn)時(shí)影響到不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)人的利益、侵害相鄰權(quán)人的情形是較為普遍的。于此，《條例》應(yīng)吸收《物權(quán)法》第92條之規(guī)定，租賃、利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。據(jù)此，租賃房屋相鄰權(quán)人因承租人使用收益租賃房屋遭受損害的，得主張損害賠償。

首先應(yīng)確定出租人和承租人何者為責(zé)任主體。《物權(quán)法》92條規(guī)定的賠償義務(wù)人為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人”，權(quán)利人是否包括基于債權(quán)使用收益不動(dòng)產(chǎn)的承租人呢？相鄰權(quán)發(fā)生在毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人之間，體現(xiàn)權(quán)利不得濫用的民法原則，一方為了合理行使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的，得要求相鄰方提供便利或接受一定限制。基于此，應(yīng)認(rèn)為權(quán)利人不但包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，也包括用益物權(quán)人、依合同關(guān)系合法占有使用不動(dòng)產(chǎn)的承租人，相應(yīng)的，相鄰權(quán)義務(wù)人也及于用益物權(quán)人和承租人。因此，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人”包括承租人在內(nèi)。出于保護(hù)相鄰權(quán)人的考慮，承租人使用收益租賃房屋侵害相鄰權(quán)人，致其遭受損失，例如承租人擅自將租賃房屋原設(shè)計(jì)為書(shū)房的房間改做浴室使用，致樓下住戶房屋滲水，樓下住戶作為相鄰權(quán)人，既可以要求出租人賠償全部損害，也可以要求承租人賠償全部損害，可擇一主張。

其次需要明確出租人與承租人之間的關(guān)系。如若侵害相鄰權(quán)人系由于出租人的過(guò)錯(cuò)，如出租人在承租人通知下水管道漏水后未及時(shí)履行維修義務(wù)，導(dǎo)致樓下住戶滲水的，承租人在相鄰權(quán)人主張時(shí)固應(yīng)向相鄰權(quán)人賠償損失，其后可以出租人違反維修義務(wù)為由，向出租人追償。同理，如果承租人違反約定使用或不合理使用租賃物，如上例中承租人擅自改變租賃房屋用途，或擅自將居住用房用于經(jīng)營(yíng)，侵害相鄰權(quán)人居住安寧權(quán)的，出租人在承擔(dān)損害賠償后可以違約為由向承租人追償，在承租人違反約定目的使用租賃房屋時(shí)除要求其賠償損失外，尚可解除租賃合同。綜上，出租人和承租人對(duì)相鄰權(quán)人承擔(dān)的賠償責(zé)任屬于不真正連帶責(zé)任，由過(guò)錯(cuò)方終局承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

租賃物致承租人受損害，在租賃合同有效的情形下，滿足“就瑕疵通知出租人維修，出租人在合理期間內(nèi)未履行維修義務(wù)”的，承租人得請(qǐng)求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任；租賃合同無(wú)效時(shí)，承租人也就無(wú)從主張信賴?yán)娴膿p害賠償；若房屋已交付承租人使用，此時(shí)租賃房屋致承租人受損害的，應(yīng)當(dāng)依《侵權(quán)責(zé)任法》處理。租賃物致第三人損害，涉及到物的致?lián)p和人的行為致?lián)p兩種情形，從歸責(zé)基礎(chǔ)、責(zé)任終局承擔(dān)者的角度來(lái)看，出租人和承租人之間成立不真正連帶責(zé)任。第三人致害租賃物時(shí)，承租人僅可向出租人主張損害賠償。（作者單位：華東政法大學(xué)法律學(xué)院）

注解：

① 韓強(qiáng)：《物件保有人責(zé)任研究》，載《中外法學(xué)》2013年第2期，第25卷。

② 韓強(qiáng)：《物件保有人責(zé)任研究》，載《中外法學(xué)》2013年第2期，第25卷。

③ 參見(jiàn)楊立新：《論不真正連帶責(zé)任類型體系及規(guī)則》，載《當(dāng)代法學(xué)》2012年第3期。

④ 韓強(qiáng)：《論拋擲物、墜落物致?lián)p責(zé)任的限制適用》，載《法律科學(xué)》（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)）2014年第2期。

⑤ 王利明：《拋擲物致人損害責(zé)任》，載《政法論壇》2006年第6期。

⑥ 韓強(qiáng)：《論拋擲物、墜落物致?lián)p責(zé)任的限制適用》，載《法律科學(xué)》（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)）2014年第2期。