陳 兵 劉承憲

（沈陽建筑大學(xué) 遼寧沈陽 110168）

探討城市化進(jìn)程中開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式*

陳 兵 劉承憲

（沈陽建筑大學(xué) 遼寧沈陽 110168）

本文以城市化進(jìn)程中開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式對社會的重大意義為出發(fā)點(diǎn)，從理論研究角度對開放式小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題進(jìn)行分析，對構(gòu)建城市化進(jìn)程中開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式提出相應(yīng)的理論構(gòu)想和政策建議，為推動我國改善民生、促進(jìn)城市化更好更快發(fā)展和維護(hù)社會穩(wěn)定提供一定的理論參考。

城市化進(jìn)程 開放式小區(qū) 物業(yè)管理

伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國城市住宅小區(qū)規(guī)模、數(shù)量均呈急劇增加之勢。2016年2月21日新華社授權(quán)刊發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）第六部分“完善城市公共服務(wù)”一節(jié)的第（十六）條指出：對于新建住宅小區(qū)，推廣街區(qū)制，不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，勢在必行。因此，本文提出的開放式小區(qū)的物業(yè)管理新模式是當(dāng)前城市化進(jìn)程中社會急需研究的課題。

一、城市化進(jìn)程中開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式對社會的重大意義

為百姓創(chuàng)造一個方便、快捷、舒適的工作和生活環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)、文化和精神生活的需要是我國城市化的主要目的。開放式小區(qū)包括大多的老舊小區(qū)和少量的新建小區(qū)，對其實(shí)施物業(yè)管理是現(xiàn)階段人們和城市管理需求的必然結(jié)果。一方面，開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式對業(yè)主來講受益多多，其不僅能對業(yè)主創(chuàng)造一個和諧、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，還能幫助業(yè)主延長房屋使用年限、確保房屋功能的正常發(fā)揮，更能幫助業(yè)主保值甚至增值自己的房屋價值。另一方面，房屋建筑作為城市的重要組成部分，其物業(yè)管理則是城市管理的重要內(nèi)容，開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式能夠提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度，提升城市的整體面貌。因此，適合開放式小區(qū)物業(yè)管理的新模式必然是加速城市化進(jìn)程的一個重要助力。

二、開放式小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

開放式小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)相對于封閉小區(qū)來講還比較低，居民對此項(xiàng)費(fèi)用的接受程度不太高，因此開放式小區(qū)物業(yè)管理所提供的服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到讓業(yè)主滿意的程度。同時，由于開放式小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的還不成熟，經(jīng)營模式、管理理念不完善，加之業(yè)主自身缺乏消費(fèi)意識，物業(yè)管理企業(yè)對自身的經(jīng)營現(xiàn)狀也不太滿意，反映出目前開放式小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀存在一定的問題。

1.房屋失修失養(yǎng)

開放式小區(qū)多為老舊小區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)多元化、房齡已久、維修基金缺失嚴(yán)重或已用完，按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定應(yīng)由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)向業(yè)主籌資，但往往無法籌資到位，造成了在物業(yè)管理上有一定的難度，導(dǎo)致房屋失修失養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)因負(fù)擔(dān)重不愿承擔(dān)撤出，從而推給政府，增加政府負(fù)擔(dān)。

2.非專業(yè)化物業(yè)管理模式對一些矛盾無法解決

部分開放式小區(qū)采取以業(yè)主自治或街道辦事處和居委會為主的非專業(yè)化物業(yè)管理模式，一些業(yè)主委員會人員沒有專業(yè)管理知識，也沒有報酬，在招聘小區(qū)管理人員時，操作往往不規(guī)范，導(dǎo)致管理沒經(jīng)驗(yàn)、不到位、治安狀況差，對處理突發(fā)事件、應(yīng)對解決問題有難度。居委會工作壓力很大，承擔(dān)了諸多的政府職能工作，處事難度極高，有時由于是權(quán)限范圍外的事無法得到解決，造成矛盾突出。

3.私搭亂建、車輛亂停放情況嚴(yán)重

由于開放式小區(qū)物業(yè)管理的缺失，許多居民在小區(qū)公共區(qū)域私自搭建非法建筑物，非法占用公用空間，造成安全隱患的同時也使得居民公共利益受到侵害。小區(qū)公共道路上車輛亂停放，造成貫穿的小區(qū)的道路交通變得擁堵，難以發(fā)揮城市交通微循環(huán)功能。

4.硬件基礎(chǔ)設(shè)施、綠化容易遭到破壞，公共衛(wèi)生清潔難維持，治安狀況堪憂

開放式小區(qū)由于沒有封閉式管理，自由來往的外部人員較多，公共區(qū)域內(nèi)的硬件基礎(chǔ)設(shè)施和綠化容易遭到外來人員的恣意破壞，亂丟垃圾的現(xiàn)象嚴(yán)重，公共衛(wèi)生難維持，小區(qū)治安狀況并不是很好。

5.公共設(shè)施配置不能滿足小區(qū)業(yè)主的合理需求，導(dǎo)致管理難度高、居民意見大，矛盾突出

隨著百姓生活水平的提高，私家車不斷增加，機(jī)動車停車位嚴(yán)重缺少，體育健身設(shè)施和文化活動場所有限，與居民生活需求差距大等等，這些供需不平衡的現(xiàn)象突出了開放式小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾沖突。

三、開放式小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因

1.業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的商品性認(rèn)識

人們一般把房屋作為投資最大的商品之一，但恰恰沒有認(rèn)識到房屋的管理才是其商品消費(fèi)的開始。只有在對房屋做好相應(yīng)的管理，才能讓自己的房屋屬性在消費(fèi)過程中更好地發(fā)揮其功能，最大限度地實(shí)現(xiàn)其價值，滿足人們生活的需求。居住在開放式小區(qū)的業(yè)主對公共領(lǐng)域的物業(yè)管理通常表現(xiàn)漠視，認(rèn)為物業(yè)管理對自己而言是一種附加的、可有可無的消費(fèi)，盡管有時感覺缺少物業(yè)管理后的環(huán)境對自身生活影響很大，也沒有完全意識到物業(yè)管理本身的商品性是可以通過消費(fèi)來實(shí)現(xiàn)需求的。

2.業(yè)主委員會的作用不大

業(yè)主委員會是全體業(yè)主和使用人的代表，主要負(fù)責(zé)聘請物業(yè)管理企業(yè)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作。首先，業(yè)主對業(yè)主委員會缺乏認(rèn)識，想要成為業(yè)主委員會的自覺性和主動性就較差，因此參與決策與支持決策的業(yè)主較少。其次，物業(yè)管理企業(yè)從自身利益出發(fā)，對業(yè)主委員會的成立也會有一定的阻撓甚至賄賂來方便自己的利益索取。因此，大多業(yè)主委員會無論是在行使權(quán)利還是履行義務(wù)方面的作用都發(fā)揮不當(dāng)，甚至還假公濟(jì)私，違規(guī)侵權(quán)。

3.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)難收繳

開放式小區(qū)相對封閉小區(qū)住戶流動性較大，業(yè)主更換比較頻繁，不能保證較高的收費(fèi)率，造成物業(yè)管理公司很難開展日常的管理服務(wù)，出現(xiàn)物業(yè)維修跟不上，服務(wù)不到位等情況，業(yè)主與物業(yè)公司相互矛盾激化，進(jìn)入惡性循環(huán)的怪圈，物業(yè)管理難以維持。

4.多頭管理責(zé)任不清，物業(yè)管理服務(wù)難開展

開放式小區(qū)以舊住宅小區(qū)為主，其房改售房、單位改制、破產(chǎn)和撤并后遺留的問題，非常難以解決，一個小區(qū)內(nèi)有多家原產(chǎn)權(quán)單位是普遍存在的現(xiàn)象，形成多家管理單位對一個小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。政府拿不出足夠的資金用于小區(qū)整治來實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，因此，小區(qū)多頭管理已成為制約開放式小區(qū)中舊住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

5.物業(yè)管理行業(yè)缺少市場化運(yùn)營機(jī)制的競爭

有需求就有市場。物業(yè)管理行業(yè)如今需求量大，市場應(yīng)該建立完善的競爭機(jī)制來促進(jìn)行業(yè)的更好發(fā)展。而一些城市物業(yè)管理招投標(biāo)尚未真正推行，市場公平競爭機(jī)制沒有建立起來，物業(yè)管理水平難以提高。物業(yè)管理行業(yè)沒有建立按等分級、質(zhì)價相符的收費(fèi)機(jī)制，一些物業(yè)管理企業(yè)在競爭中通過惡意壓低服務(wù)費(fèi)價格來獲取勝利，最終卻因保證不了服務(wù)質(zhì)量而造成業(yè)主的不滿意。同時，行業(yè)對物業(yè)管理企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制也不健全。物業(yè)管理市場準(zhǔn)入門檻低，退出沒有監(jiān)管等都是行業(yè)發(fā)展瓶頸的問題所在。

6.物業(yè)管理法律、法規(guī)體系亟待完善

國家和地方政府都對新建的封閉小區(qū)制定了各種實(shí)施物業(yè)管理的法規(guī)條例，但是對開放式小區(qū)尤其是老舊小區(qū)，各地地方政府都沒有出臺相關(guān)的法律法規(guī)和管理辦法以及具體的實(shí)施細(xì)則。同時，地方政府各職能部門對開放式小區(qū)的物業(yè)管理沒有行之有效的實(shí)施辦法。

7.物業(yè)管理的社會機(jī)制體系不完善

城市化進(jìn)程中開放式小區(qū)會產(chǎn)生很多物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)不能解決的社會問題，因此，還需要社會機(jī)制的指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)解和配合，協(xié)助業(yè)主及業(yè)主組織走出物業(yè)管理的困境。我國城市物業(yè)管理社會機(jī)制體系十分不完善，政府部門對開放式小區(qū)的物業(yè)管理往往力不從心，造成很多開放式小區(qū)成為棄管小區(qū)，業(yè)主生活環(huán)境令人擔(dān)憂。

四、開放式小區(qū)物業(yè)管理新模式

目前，開放式小區(qū)物業(yè)管理模式大體上可分為兩類，一類是以業(yè)主自治或以街道辦事處和居委會為主的非專業(yè)化物業(yè)管理模式，另一類是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的專業(yè)化物業(yè)管理模式。我國開放式小區(qū)物業(yè)管理采取前者模式居多，且兩者都不能很好解決當(dāng)前開放式小區(qū)存在的物業(yè)問題。為此，本文提出適合開放式小區(qū)新的物業(yè)管理模式：政府—業(yè)主—物業(yè)公司全方位配合的菜單式物業(yè)管理模式。

1.不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，健全市場運(yùn)行規(guī)則，整體推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程

物業(yè)管理法規(guī)是提高物業(yè)管理質(zhì)量的重要保障，政府和地方應(yīng)出臺完善的法律法規(guī)，為解決開放式小區(qū)物業(yè)管理所面臨的錯綜復(fù)雜的問題和矛盾提供法律依據(jù)。在建立物業(yè)管理法律框架基礎(chǔ)上，健全市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，完善關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資格管理、物業(yè)維修基金籌集使用、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理、業(yè)主大會與業(yè)主委員會法律地位等體系，做到方方面面有法可依。

2.明確政府、業(yè)主、物業(yè)公司在開放式小區(qū)物業(yè)管理中的權(quán)責(zé)范圍

開放式小區(qū)較封閉小區(qū)管理起來難度較大，很多物業(yè)管理企業(yè)在遇到困難時便自動退出。要保證開放式小區(qū)的物業(yè)管理長期穩(wěn)定地運(yùn)營下去，需要政府、業(yè)主、物業(yè)公司在開放式小區(qū)物業(yè)管理中全方位配合，明確自己的權(quán)責(zé)范圍。首先，政府應(yīng)成立開放式小區(qū)物業(yè)管理協(xié)管系統(tǒng)，做好人員部署。其次，每個開放式小區(qū)都成立由政府代表、業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)代表三方組成的開放式小區(qū)物業(yè)管理綜合辦公室。再次，針對開放式小區(qū)的具體情況明確三方權(quán)責(zé)范圍，達(dá)成共管協(xié)議。

3.重新定義開放式小區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)和功能

開放式小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)和功能比較封閉小區(qū)物業(yè)管理要復(fù)雜具體的多。它承載的不僅僅是對小區(qū)住宅的設(shè)備設(shè)施等服務(wù)，還要包括更多的社會管理功能。因此，對于開放式小區(qū)的物業(yè)管理職責(zé)和功能，政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)性地做出行業(yè)規(guī)范和要求，同時出臺相關(guān)的政府政策予以大力支持。

4.全面鋪開智能化物業(yè)管理平臺，達(dá)到信息化物業(yè)管理水平，做到菜單式服務(wù)

隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)基本普及，小區(qū)搭建智能化物業(yè)管理平臺將變成發(fā)展趨勢。隨著生活水平的提高，開放式小區(qū)錯綜復(fù)雜的物業(yè)管理完全可以此平臺為依托，由物業(yè)管理企業(yè)和社區(qū)街道共同做好信息采集和錄入工作，科學(xué)合理進(jìn)行信息數(shù)據(jù)分析，采取因地制宜的菜單式物業(yè)管理服務(wù)模式，讓智能化系統(tǒng)發(fā)揮它應(yīng)有的作用，以實(shí)用、價廉為基本原則，全面提升開放式小區(qū)物業(yè)管理水平和服務(wù)水平，使廣大居民真正地享受智能物業(yè)平臺人民生活帶來的重大變化和便利。

5.搭建全方位物業(yè)管理的社會機(jī)制體系，補(bǔ)充物業(yè)管理的服務(wù)空白

開放式小區(qū)物業(yè)管理的成效好壞不單單靠物業(yè)管理企業(yè)自身管理水平，還需要社會機(jī)制的指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)解和配合。物業(yè)管理的社會機(jī)制體系的作用是為消解城市化進(jìn)程中物業(yè)管理范圍內(nèi)的社會問題，協(xié)助業(yè)主及業(yè)主組織走出物業(yè)管理的困境。政府指導(dǎo)性發(fā)揮社區(qū)、街道、公安、交通、法院等部門在小區(qū)的服務(wù)、管理、執(zhí)法和司法職能，不僅是政府部門深入群眾開展工作的最好途徑，更是將居民安家樂業(yè)工程與物業(yè)管理科學(xué)結(jié)合的有效途徑，兩者達(dá)到共贏。

6.加強(qiáng)業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理的認(rèn)識，充分做到維權(quán)和消費(fèi)

街道和社區(qū)可以通過多種渠道，對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)方面的信息宣傳，讓其逐漸了解行業(yè)信息和物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，以方便業(yè)主以后的理性維權(quán)。小區(qū)的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，業(yè)主委員會要按照現(xiàn)行的法律規(guī)范和政策規(guī)定，采用合理合法的方式進(jìn)行理性、有序的維權(quán)，同時在維權(quán)過程中注意把握尺度。

7.營造物業(yè)管理的社會市場氛圍，定期對管理企業(yè)和個人進(jìn)行培訓(xùn)

當(dāng)前中國城市化推進(jìn)速度很快，根據(jù)市場需求，開發(fā)的一批批物業(yè)類型也如雨后春筍般冒了出來，小區(qū)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。與此同時，各物業(yè)公司也認(rèn)識到企業(yè)發(fā)展必須規(guī)范化、專業(yè)化、市場化，從而對培訓(xùn)工作引起重視，通過培訓(xùn)來提高員工的個人綜合素質(zhì)與修養(yǎng)，培養(yǎng)更多職業(yè)化、專業(yè)化的崗位人才，滿足企業(yè)發(fā)展所必須的人才力量儲備，從而達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的全面提升。

［1］向小玲.物業(yè)管理收費(fèi)難原因及對策分析［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014，（10）

［2］王光榮.城市社區(qū)物業(yè)管理難題的破解策略［J］.蘭州學(xué)刊，2013，（2）

［3］文 宇.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題及其解決對策［J］.城市問題，2013，（9）

［4］趙秀霞.論現(xiàn)代物業(yè)管理的改革與發(fā)展［J］.市場研究2013，（2）

［5］王蘇華.城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展探索［J］.東方企業(yè)文化，2012，（18）

陳兵，女，（1976—），遼寧人，管理學(xué)碩士，沈陽建筑大學(xué)副教授；研究方向：管理學(xué)。

劉承憲，男，（1971—），山東人，工程碩士，工程師，沈陽建筑大學(xué)講師，研究方向：工程管理。

沈陽市社會科學(xué)課題《城市化進(jìn)程中開放式小區(qū)物業(yè)管理模式研究》（SYSK2016-08-06）