龔小鋒

當(dāng)北方霧霾已成常態(tài)，交通擁堵、資源稀缺，城市沉疴日重。碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)感嘆，“這是現(xiàn)代化社會(huì)帶給我們的結(jié)果。這是最美好的世界，也是最糟糕的世界。”

兩國之邊，馬六甲海峽之畔，14萬平方公里、半個(gè)澳門大小、4個(gè)島群、2500億元之巨、幾十萬人口規(guī)模。近日，碧桂園向全球展示了一座未來概念城市。

在這座森林城市里，綠化、交通等市政規(guī)劃將被重新定義，人們將生活在一座立體的“森林公園”之中?！斑@是我有生以來呈現(xiàn)給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城”，楊國強(qiáng)稱。

理想與未來的城市

廣東順德地處嶺南，由于天氣炎熱，雨水充沛，遍地都是枝繁葉茂的大榕樹。出生于此的楊國強(qiáng)家境貧寒，據(jù)說17歲之前連鞋子、襪子都沒有穿過。榕樹的濃蔭成為楊國強(qiáng)童年時(shí)代的美好回憶。他有著十分濃厚的鄉(xiāng)土情結(jié)，至今仍然將公司總部留在生他養(yǎng)他的廣東順德。

碧桂園集團(tuán)總部大樓是一棟造型奇特的建筑，遠(yuǎn)望去就像是一棵大榕樹。高22層的建筑外立面長滿了爬山虎和各類亞熱帶綠植，每一層的陽臺(tái)上都被裝扮得綠意盎然。

“我有一個(gè)夢(mèng)想，能有一座城市，那里的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建筑外墻都長滿植物，到處都是公園，大家在那里可以曬太陽、跑步、游泳……”楊國強(qiáng)曾多次充滿詩情畫意地描繪他夢(mèng)想中的城市。他懷念少年時(shí)代的生活環(huán)境，對(duì)污染和擁堵日漸加重的城市感到失望。

兩年前，他終于在馬來西亞找到了實(shí)現(xiàn)自己愿景的土地，并將這座新城命名為“森林城市”。森林城市位于馬來西亞柔佛州伊斯干達(dá)特區(qū)的柔佛海峽，馬六甲海峽入海口，距離新加坡只有2公里，周圍有海草保護(hù)區(qū)和紅樹林沼澤等景觀。

不久的將來，這一座由四個(gè)人工島規(guī)劃連接海上城市里，像這樣的“大榕樹建筑”將遍布全城。這座城市將全部被綠化覆蓋，地上建筑均采用垂直綠化設(shè)計(jì)，建筑物長滿植物，地面為蔥綠公園、垂直綠墻、空中花園、屋頂花園等。

森林城市將成為全球首座地面無車的立體交通之城，地上只有有軌電車、空中纜車、環(huán)保自行車及水岸步行道等，中間層、底層是交通路網(wǎng)和充足的停車空間，車輛在地下穿行，全城步行5到10分鐘皆可到達(dá)軌道交通。

此外，森林城市項(xiàng)目還聯(lián)手華為等通信解決方案供應(yīng)商，引入云技術(shù)應(yīng)用保障，城市里的每個(gè)居民、每棟建筑都有一個(gè)獨(dú)立的ID身份認(rèn)證。同時(shí)，他們還在進(jìn)行熱帶氣候模擬計(jì)算。對(duì)遮陽、風(fēng)速、地表溫度等指標(biāo)進(jìn)行測試，確保環(huán)境的舒適和宜居程度。

在碧桂園看來，森林城市代表了未來新一代城市形態(tài)和迄今為止人居水平的新高度，楊國強(qiáng)將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，是碧桂園海外戰(zhàn)略的最高代表作。

客源或瞄準(zhǔn)中、馬、新

作為國內(nèi)較早一批跨出國門的中國開發(fā)商，近三四年時(shí)間，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞等海外市場落地開發(fā)，海外業(yè)務(wù)正為其貢獻(xiàn)越來越顯著的業(yè)績，拓展海外市場也成為碧桂園集團(tuán)的長期戰(zhàn)略。

2013年，碧桂園曾在馬來西亞金海灣以一個(gè)項(xiàng)目收獲近70億元的銷售額，引發(fā)同行競相加入馬來西亞淘金之旅。森林城市將是繼金海灣之后，碧桂園在馬來西亞柔佛州的第二個(gè)項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目已被列為碧桂園目前的頭號(hào)戰(zhàn)略工程，楊國強(qiáng)甚至還罕見地為這個(gè)項(xiàng)目站臺(tái)推介。

隨著中產(chǎn)階級(jí)配置海外資產(chǎn)熱潮的高漲，東南亞房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于客源覆蓋面廣泛。在東南亞地區(qū)，馬來西亞比鄰新加坡，不但地價(jià)便宜，而且擁有較成熟的基礎(chǔ)設(shè)施和歷史悠久的華人社會(huì)氛圍。

碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事、海外事業(yè)部總裁蘇柏垣解釋稱，東南亞地區(qū)能夠4-6個(gè)小時(shí)航程就到達(dá)大半個(gè)中國，而且有著氣候舒適、景觀優(yōu)美、物價(jià)低廉等優(yōu)點(diǎn)。中國企業(yè)和國民循一帶一路“走出去”的投資趨勢(shì)，使得碧桂園對(duì)馬來西亞森林城市項(xiàng)目充滿信心。

盡管遭遇馬航事件，使得國人對(duì)馬來西亞置業(yè)產(chǎn)生一定影響，但這一影響也在淡化。2015年10月碧桂園金海灣二期開盤的熱銷，可以看出馬航事件影響已明顯淡化。目前金海灣9000套貨量已經(jīng)銷售了7000多套，預(yù)計(jì)明年就可以銷售完畢。

碧桂園金海灣項(xiàng)目當(dāng)初的定位中，以中國、馬來西亞、新加坡客戶為主攻對(duì)象。從目前的銷售情況看，中國客戶比例占40%，馬來西亞本地客戶占30%，還有20%多的客源來自新加坡。

這意味著，今后森林城市的主攻客源也將會(huì)是中馬新三地客戶。對(duì)于拉動(dòng)客源的手法，碧桂園在海外一貫采取海陸空轟炸式的銷售模式，鼓勵(lì)中國客源到馬來西亞購房。

如在金海灣項(xiàng)目上，碧桂園甚至還給每名老業(yè)主補(bǔ)貼2000元人民幣，用飛機(jī)把客戶送到海邊，親身體驗(yàn)金海灣項(xiàng)目。

2014年5月，碧桂園還推出中國海外生活4S服務(wù)旗艦店，為客戶提供涵蓋置業(yè)、投資、移民、留學(xué)等領(lǐng)域的全球咨詢服務(wù)。

碧桂園還在積極爭取投資移民政策。未來，森林城市將被馬來西亞政府納入“國際區(qū)”范疇，從而享受更寬松的投資政策，最直接的外國人購房門檻仍將維持在50萬令吉（約合75萬元人民幣）。

抱團(tuán)、滾動(dòng)開發(fā)

森林城市創(chuàng)造了多個(gè)紀(jì)錄，將是碧桂園在填海筑島方面的首次嘗試，完成后將成為世界上最大的人工島。

這既是碧桂園發(fā)展史上最大的項(xiàng)目，也是馬來西亞最大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

按照碧桂園最初計(jì)劃，原定填海的面積是20平方公里，與馬來西亞和新加坡政府多輪協(xié)商，并充分考慮環(huán)評(píng)因素后，縮小了規(guī)模，并將單一海島改為四個(gè)。

當(dāng)初，碧桂園之所以敢拿下這樣一個(gè)超級(jí)巨無霸的填海項(xiàng)目，與當(dāng)?shù)爻杀镜土嘘P(guān)。楊國強(qiáng)表示：“雖然要填海，但建筑及其他成本依然比在新加坡拿地要低至少50%?！?/p>

雖然2500億元的投資看似龐大，但楊國強(qiáng)覺得馬來西亞項(xiàng)目并不會(huì)對(duì)集團(tuán)的現(xiàn)金流造成影響，因?yàn)樗且凿N定產(chǎn)，而且周期長達(dá)20年。這意味著，對(duì)于森林城市，將采取分步開發(fā)、銷售，允許滾動(dòng)開發(fā)，可根據(jù)市場需求控制開發(fā)節(jié)奏，在市場需求旺盛時(shí)能夠加快填海速度。

根據(jù)規(guī)劃，首期由六部分組成：交通中心、海之貝、濱海公園、漁人碼頭商業(yè)街區(qū)、森林城市大酒店、游艇區(qū)。

如今，一年的時(shí)間，碧桂園已經(jīng)在海上填出約一平方公里的陸地，建成一平方公里面積的一期展示區(qū)，包括狀如兩扇海貝的銷售展覽中心“海之貝”與海邊的沙灘、園林，目前已經(jīng)有不少老業(yè)主到這個(gè)項(xiàng)目考察。

對(duì)于執(zhí)行力驚人的碧桂園來說，用一年多時(shí)間在異國他鄉(xiāng)解決規(guī)劃、環(huán)保測評(píng)、填海建設(shè)等問題并不難。其在國內(nèi)三四線城市的大盤經(jīng)驗(yàn)，為森林城市項(xiàng)目提供了運(yùn)營基礎(chǔ)。

不過，區(qū)別于以往普通的大盤模式，森林城市強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，而非單純的房地產(chǎn)開發(fā)。

森林城市目前已經(jīng)明確的一份未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方案顯示，將瞄準(zhǔn)總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、金融、旅游、教育、養(yǎng)生、會(huì)展、電商等八大產(chǎn)業(yè)。

更重要的是，碧桂園并非孤軍作戰(zhàn)，很明智地選擇了與當(dāng)?shù)厝岱鹬菡献?，股?quán)比例為60：40，依靠最具實(shí)力的本地企業(yè)合作開發(fā)，是碧桂園在森林城市的開發(fā)建設(shè)上順風(fēng)順?biāo)谋Ｕ稀?/p>

當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)也給予了強(qiáng)大支持。蘇柏垣表示，目前碧桂園已與馬來西亞前三大銀行、主要的中資銀行等八家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作關(guān)系，目前的融資成本可能是馬來西亞中資企業(yè)中最低的，這完全能滿足森林城市的開發(fā)需求，另外還與一些基金公司達(dá)成了合作。

政府磨合之憂

造城不乏成功案例，新城開發(fā)的例子如迪拜和德國漢堡哈芬市，人工島如卡塔爾明珠島和卓美亞棕櫚島，綠色智慧城市的成功案例則是硅谷圣安娜社區(qū)。

無論國外或國內(nèi)，大型項(xiàng)目最后折戟的原因有不少是因?yàn)榕c政府的磨合中出現(xiàn)了問題。

如近年來，萬通控股董事長馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試“立體城市”的落地，甚至為此募集了大規(guī)模、高成本的私募基金，但由于資金和規(guī)劃等多種原因，項(xiàng)目遭遇嚴(yán)重挫折。

馮侖近日反思說，立體城市最大的難點(diǎn)是跟政府的磨合，一個(gè)是土地，一個(gè)是規(guī)劃。他舉例說，“比方說一平方公里給我，我就在上面投資各種節(jié)能基礎(chǔ)設(shè)施了。但你如果分多次給我、每次200畝，那這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的投資就會(huì)受到影響。我如果弄到別人家地上，萬一最后又出岔子了怎么辦？”

這樣的擔(dān)心并非不可能發(fā)生。此前就有媒體報(bào)道，“森林城市”在2014年6月遭遇過暫停施工，因?yàn)橐揽刻詈６傻摹吧殖鞘小表?xiàng)目靠近新加坡領(lǐng)土，新加坡要求馬來西亞提交環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，直到2015年1月，該項(xiàng)目才得以繼續(xù)施工，但代價(jià)是縮減30%的面積。

“我們與合作方柔佛人民基建集團(tuán)的開發(fā)、經(jīng)營理念相同，碧桂園集團(tuán)和蘇丹的關(guān)系比較融洽，森林城市綠色城市、工業(yè)化建造等理念與實(shí)踐也與馬來西亞國家政策高度契合。”蘇柏垣說，有聯(lián)邦政府與蘇丹的支持，我們完全相信這個(gè)項(xiàng)目會(huì)穩(wěn)定的發(fā)展。

蘇柏垣表示，森林城市2015年已經(jīng)取得政府頒發(fā)批準(zhǔn)函，當(dāng)中針對(duì)教育、醫(yī)療、旅游的優(yōu)惠政策已經(jīng)落地。符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲稅務(wù)優(yōu)惠，包括5年免稅或者5年100%投資稅抵免等。

接下來，森林城市還將進(jìn)一步爭取免稅區(qū)、免簽證自由行等相關(guān)政策，使之真正成為連接新馬的“離岸特區(qū)”。蘇柏垣還表示，非常有信心讓森林城市成為中國企業(yè)在馬來西亞爭取優(yōu)惠政策最多的一個(gè)項(xiàng)目。