張佳竹

佳兆業(yè)，這家本已瀕臨破產(chǎn)重組的深圳房企，在2015年的最后一刻迎來“復(fù)活”的希望。2015年12月23日，佳兆業(yè)在深圳的最大項目解封，房源被鎖危機一年后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，債務(wù)重組也出現(xiàn)曙光，公司擬與境外債權(quán)人簽訂重組支持協(xié)議。此外，有消息稱，它還獲得300億元貸款用于償還債務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士稱，房源解鎖、銷售恢復(fù)令佳兆業(yè)現(xiàn)金流枯竭的狀態(tài)得以緩解，若重組方案通過批準，則意味著一年內(nèi)經(jīng)歷了債務(wù)違約、房源被鎖、收購要約甚至破產(chǎn)危機的佳兆業(yè)將奇跡般絕處逢生，走出危局。

但同時，佳兆業(yè)回歸之路頗具挑戰(zhàn)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整、融資壓力、新業(yè)務(wù)擴展等方面都充滿考驗。

房源解封現(xiàn)金流改善

2015年年末，佳兆業(yè)深圳前海廣場、城市廣場項目相繼解禁，近700套房源由“司法查封”轉(zhuǎn)為“期房銷售”。佳兆業(yè)集團副總裁、深圳佳兆業(yè)董事長兼總經(jīng)理李海鳴在接受媒體采訪時表示，深圳佳兆業(yè)已逐步恢復(fù)正常運營，佳兆業(yè)城市廣場3期將于近期重新啟動銷售。

“大量房源被鎖是引發(fā)佳兆業(yè)危機的直接原因，如今這些房源解封，銷售逐漸恢復(fù)正常，是它能轉(zhuǎn)圜的重要因素。”協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖表示，城市廣場項目是佳兆業(yè)在深圳最大的一個舊改項目，其恢復(fù)正常銷售對佳兆業(yè)近乎枯竭的現(xiàn)金流而言，不啻為一股清泉。

資料顯示，深圳佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗區(qū)華為科技新城核心地段，占地30萬平方米，建筑面積約180萬平方米，集住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、商務(wù)公寓、超大型商業(yè)MALL于一體，是佳兆業(yè)在深圳體量最大的項目，在2013年、2014年蟬聯(lián)深圳樓市單盤銷售冠軍。

據(jù)佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露，城市廣場首批解封客戶已于去年12月末完成簽約備案。這批于2014年底認購但未簽約的客戶以當(dāng)時的原價繼續(xù)完成簽約備案，約2.5萬元/平方米。1月9日，城市廣場3期精裝房源重啟銷售，共推出220套房源，當(dāng)天實現(xiàn)銷售九成，均價突破5萬元/平米。

“公司位于深圳的兩大項目恢復(fù)正常銷售，意味著佳兆業(yè)深圳地區(qū)的債務(wù)談判取得了重大進展，境內(nèi)債務(wù)重組工作接近尾聲，全面恢復(fù)正常運營在即。”佳兆業(yè)內(nèi)部人士表示。

據(jù)記者了解，目前，佳兆業(yè)在廣州、上海、蘇州、杭州、武漢等多個城市的項目均已恢復(fù)銷售。位于廣州市黃埔區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場，去年10月全面解封并恢復(fù)銷售，至今銷售額已經(jīng)超過4億元。在上海，佳兆業(yè)城市廣場也于去年9月底與中國銀行達成債務(wù)重組協(xié)議并重啟銷售，至今銷售超過6000萬元，另一個項目佳兆業(yè)八號目前也已正常銷售。而早一點解鎖的佳兆業(yè)前海廣場，于去年12月19日推出“解鎖”后的首批房源，當(dāng)天即被預(yù)訂完畢，其均價突破7萬元/平方米。

境內(nèi)債務(wù)，銀行施援手

被鎖長達一年之久的房源得以陸續(xù)解封，其中最大的推動力當(dāng)屬境內(nèi)債務(wù)談判的成功。

2015年10月底，佳兆業(yè)與渤海銀行就前海廣場的談判獲得重大進展。作為前海廣場的最大債權(quán)人，渤海銀行同意對部分項目房源解封。

12月，有消息傳來，中信銀行已經(jīng)為佳兆業(yè)集團部分深圳及異地項目進行了整體債務(wù)重組工作，提供約300億元貸款助其解困。其中，100億元用于置換深圳佳兆業(yè)城市廣場的所有債務(wù)；100億元用于置換佳兆業(yè)位于上海、杭州等地的8個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目債務(wù)；另外100億元將作為佳兆業(yè)的后續(xù)開發(fā)貸款，這筆錢可使得佳兆業(yè)繼續(xù)開發(fā)其尚未完工的項目，該方案也獲得深圳市政府的支持。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，以佳兆業(yè)境內(nèi)債務(wù)目前共涉資金479.7億元來看，本次中信的資金額度占佳兆業(yè)境內(nèi)外計息債務(wù)總額650.09億元的73.79%。基本可以覆蓋佳兆業(yè)境內(nèi)債務(wù)。

“假如該筆300億元貸款到位，佳兆業(yè)9個項目將得以盤活，其余項目的后續(xù)開發(fā)也將得到保證，預(yù)計佳兆業(yè)還能有幾十億元的利潤，可用于盤活更多項目?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析。

此外，還有消息稱，佳兆業(yè)數(shù)個舊改項目的村民過渡期補助近期也將全面發(fā)放，涉及資金上億元。意味著對于佳兆業(yè)來說較為敏感的舊改項目，實際上已經(jīng)恢復(fù)了正常的運作，項目也將繼續(xù)由佳兆業(yè)主導(dǎo)開發(fā)。

“此前，佳兆業(yè)最大債權(quán)人中國銀行允許部分佳兆業(yè)貸款展期，并允許佳兆業(yè)分期償清債務(wù)。這其實是佳兆業(yè)企業(yè)價值被認可的表現(xiàn)?！眹儡S進認為，佳兆業(yè)過去補充低成本土地的重要方式就是參與舊改項目，后續(xù)可以嘗試在一二線城市積極擴大土地儲備，在原有的城市運營和舊城改造方面繼續(xù)做大產(chǎn)業(yè)。

佳兆業(yè)官方消息稱，公司各項目的債務(wù)重組工作都在進行之中，各項目重啟銷售的工作也在按計劃恢復(fù)，現(xiàn)階段與主要債權(quán)人的談判進展非常順利，政府對公司的重組工作給予了很大支持。黃立沖告訴記者，隨著深圳項目陸續(xù)解封并帶來現(xiàn)金流，佳兆業(yè)的債務(wù)重組阻力將大大降低，最困難的時期已經(jīng)過去。接下來如果年報問題能盡快解決，股票復(fù)牌以及全面恢復(fù)銷售也將陸續(xù)實現(xiàn)。

境外債務(wù)重組“有戲”

境內(nèi)債務(wù)重組接近尾聲，佳兆業(yè)開始加快境外債務(wù)的重組進程。

2015年12月24日，佳兆業(yè)就境外債務(wù)重組公告，提出3個建議方案供債權(quán)人選擇，3個建議方案重點是將全部債務(wù)換新債，即“債換債”。重掌佳兆業(yè)的郭英成為此積極奔走，在香港多次與境外債權(quán)人進行溝通。同時，佳兆業(yè)方面委任在銀行業(yè)務(wù)有豐富經(jīng)驗的集團副總裁萬兵為集團首席財務(wù)官。

1月10日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司與初步同意的境外債權(quán)人于當(dāng)天共同簽訂了“重組支持協(xié)議”，佳兆業(yè)承諾根據(jù)協(xié)議所列條款在可能的情況下“盡快處理建議重組”。

為了獲取更多境外債權(quán)人的同意，佳兆業(yè)于協(xié)議中承諾了一定的“現(xiàn)金同意費”，額度為其本金總額的0.5%-1.0%。值得注意的是，這份“重組支持協(xié)議”的截止日期為2016年2月7日，不難看出佳兆業(yè)迫切地希望在春節(jié)前能夠完成境外債務(wù)的重組。

“此次重組支持協(xié)議的發(fā)布，意味著佳兆業(yè)試圖通過一定的補償去推動重組盡快完成。”克而瑞分析師房玲認為，只有與債權(quán)人達成一致，佳兆業(yè)負債情況才能進一步厘清，其去年的財務(wù)報告或許才能正常發(fā)布，而因債權(quán)人原因被封鎖的項目才有可能盡快解封，對于佳兆業(yè)來說如此才是一個良性循環(huán)。

據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，目前有超過半數(shù)的境外債權(quán)人已公開表示支持佳兆業(yè)的重組方案。在業(yè)內(nèi)人士看來，佳兆業(yè)發(fā)布境外債務(wù)重組協(xié)議，說明其債務(wù)危機基本上已經(jīng)渡過。更重要的是，此舉可給予其他投資者以更大信心。

東山再起，道阻且長

作為一家上市公司，已經(jīng)停牌9個月的佳兆業(yè)，目前仍然沒有復(fù)牌跡象。

此前，佳兆業(yè)稱其公眾持股量不足導(dǎo)致停牌。而根據(jù)其2015年12月16日公告，佳兆業(yè)目前公眾持股約為20.81%，仍低于港交所上市規(guī)定25%水平。

不過，從目前的情勢來看，陷入困境一年之久的佳兆業(yè)“重啟”的希望越來越大。但佳兆業(yè)想徹底回歸正軌，還將面臨業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、融資、新業(yè)務(wù)等多方面的考驗。

公開資料顯示，佳兆業(yè)于2015年前10個月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%；總合約建筑面積約為86.38萬平方米，同比減少62.53%；平均售價每平方米6058元，低于2013年的每平方米9760元以及2014年前11個月的每平方米1.02萬元。

“佳兆業(yè)很多項目本身是比較優(yōu)質(zhì)的，所以渡過這樣一個危機后，后續(xù)此類優(yōu)質(zhì)項目的開發(fā)和銷售，能夠促使佳兆業(yè)經(jīng)營業(yè)績得以較好地提升。”嚴躍進認為，要真正擺脫經(jīng)營危機，關(guān)鍵還是要從經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型做起?！氨热缯f，需要在新一輪投資過程中強化新產(chǎn)業(yè)的拓展，這是取悅投資者的重要方式。”

因此剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的佳兆業(yè)，開始向其他房企學(xué)習(xí)，嘗試聯(lián)姻互聯(lián)網(wǎng)。

2015年12月26日，佳兆業(yè)與京東達成戰(zhàn)略合作伙伴，利用京東旗下微聯(lián)的智能家居優(yōu)勢，在深圳的佳兆業(yè)城市廣場三期攜手打造“智能生活體驗館”。

知名經(jīng)濟學(xué)者易憲容分析，從佳兆業(yè)事件可以看出，由于國外市場形勢的變化、國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整，以及房地產(chǎn)市場存在的政治性風(fēng)險，現(xiàn)在已是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型的時刻，否則國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要走出當(dāng)前困境并非易事。

業(yè)內(nèi)分析認為，隨著佳兆業(yè)企業(yè)運轉(zhuǎn)走上正軌，銷售額也會出現(xiàn)回暖，但要恢復(fù)到出事前正常水平仍是任重道遠。從大環(huán)境來看，房地產(chǎn)行業(yè)不太景氣，政策變數(shù)大。從企業(yè)本身而言，后續(xù)融資壓力尚在，成本壓力增加，投資和擴張都面臨挑戰(zhàn)。此外，佳兆業(yè)涉足新業(yè)務(wù)時間較短，解決團隊建設(shè)、力量擴充等問題都迫在眉睫。