龔小鋒

進入2016年，房企兩千億陣營已經(jīng)加至三個席位，百億房企達到了三位數(shù)之多。房企的規(guī)?；偁広厔菰絹碓郊ち?。未來，如何在地價高企的一二線城市繼續(xù)拓展，加速去庫存，同時做好多元化轉型，培育新興贏利點，將成為近兩年拉開差距的一大利器。

龍頭之爭加劇

2015年房企老大的交椅再度落到萬科手中，而萬科的銷量遠遠拉開了綠地和恒大的銷量?？硕鹦畔⒓瘓F發(fā)布的《2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜及企業(yè)公告顯示，萬科、恒大和綠地分別以2627億元、2301億元和2013億元的銷售金額位列前三。

排名前三的房企都已經(jīng)突破2000億元的銷售規(guī)模，恒大則新進入“2000億俱樂部”，根據(jù)其公告，恒大2015年全年的合約銷售金額約為2013.4億元，較2014年全年的合約銷售金額增長53.1%。恒大借此成為開發(fā)商一線陣營中年銷售額同比漲幅最大的一家。

恒大得以沖刺2000億元，得益于2015年最后一個季度的翹尾效應。數(shù)據(jù)顯示，其10、11、12月的月均銷售額分別為258億元、178.5億元和289.5億。尤其12月底，海南的超級大盤?；◢u貢獻了122億的銷售額。

相比之下，綠地則并沒有完成在2015年初喊出的2800億元的銷售目標，實現(xiàn)合同銷售金額2301.00 億元，比去年同期減少4.4%，與坐實今年銷售頭把交椅的萬科相差309億元。

綠地今年業(yè)績未達標，有多重因素。一名熟悉綠地的人士透露，綠地為了在2014年超越萬科，透支了2015年的優(yōu)質項目和貨值，此外，綠地引以為傲的商辦項目銷售也并不理想。

在兩千億房企達到三家，千億房企達到七家的背景下，百億軍團也大幅增加。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年共有104家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，較2014年增加24家，銷售總額共計3.5萬億元，市場份額已超40%。

品牌房企的全面向好，說明隨著全國房地產(chǎn)政策的全面寬松，市場已經(jīng)走出低谷。多標桿房企的銷售均價從去年4月份起，已經(jīng)連續(xù)上漲。富力也表示，一線城市項目的售價明顯恢復。

房企規(guī)?；偁幦遮吋ち?。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，雖然千億級大房企似乎并不刻意強調(diào)規(guī)模，但實際情況是，規(guī)模越大，越容易獲得投資者的認可，對于企業(yè)融資、新業(yè)務的研發(fā)等都有積極利好，所以2016年龍頭之爭勢必會加劇。

并購破解拿地難

近兩年來，許多房企都制定了回歸一二線城市的戰(zhàn)略。2015年，龍湖地產(chǎn)拿下地塊20余宗，均布局于一線及領先二線城市。龍湖地產(chǎn)表示，未來公司將繼續(xù)聚焦一線及主流二線城市穩(wěn)步擴張，提升對目標城市土地市場的精細化研究，提高存貨的去化率水平。

在一線城市和熱點二線城市重點布局的房企，2015年表現(xiàn)基本不錯。龍湖地產(chǎn)披露，2015年，公司累計實現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，超額完成全年目標，同比增長11.2%，再創(chuàng)歷史新高，合同銷售面積為424.3萬平方米。

尤其在深圳市場，借助于房價飛漲，深圳的一批本土房企銷售額大幅上升。如深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元，同比上漲116%。

不過，中指院數(shù)據(jù)顯示，部分百億房企平均布局30個熱點一二線城市，銷售額最高城市貢獻率均值達25%，過于集中的定位使其近年來始終面臨增長后繼動力不足的現(xiàn)狀。

嚴躍進也指出，住宅市場進入白銀時代，利潤率持續(xù)下滑已成定局。千億級別房企布局更均衡，相比之下，500億級別房企押寶重點城市，一旦押寶失誤將面臨業(yè)績快速下滑風險。百億級別房企則有被逐漸邊緣化的趨勢。

對于未來的拿地難和地價高企的問題，不少房企近日都表示會加大并購方式拿地?！坝捎谝欢€城市地價比較高，未來泰禾會側重通過并購合作等方式拿地，加速品牌輸出和輕資產(chǎn)運作。”泰禾集團相關負責人對記者表示。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌說，如果說他有“訣竅”，那就是“在談判的時候不要在意一兩百萬，而不是在拍地舉牌時一個億一個億地加”。1月5日，融創(chuàng)中國在上海公布未來的千億目標，計劃到2017年底，公司年銷售額突破千億，同時表示將繼續(xù)在二線城市尋找新的投資機會，并購將是公司未來獲得土地儲備的重要方式。

融創(chuàng)在2015年動作不斷，5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都7個項目，8月收購武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項目公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權和天朗位于濟南、南京、成都的6個項目，9月又出手重組雨潤。

2015年融創(chuàng)新增的土地儲備中，超過64.4%的土地是通過并購方式取得，有意識地避開了競爭激烈的土地公開市場。截至2015年底，融創(chuàng)的土地儲備達到了4427億元，其中通過公開招拍掛獲得的土地有1576億元，通過并購獲得的有2851億元。

另一個并購動作較大的房企，非恒大莫屬。恒大公告顯示，去年年內(nèi)已耗資400余億元收購項目。先后取得三江航天地產(chǎn)、中渝置地股權之后，又從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個大型項目。

2015年12月，恒大地產(chǎn)收購香港新世界的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號稱年度最大房企并購案。業(yè)內(nèi)分析指出，恒大地產(chǎn)并購的核心目的在于拿地。

多元化決勝下半場

2016年，房地產(chǎn)市場注定會更加復雜，無論是政策層面，還是市場層面、融資層面都是如此。房企通過多元化努力拓展新的贏利點，其中包括“互聯(lián)網(wǎng)+”、進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、做大養(yǎng)老地產(chǎn)、搭建金融平臺、挖掘家裝市場等。

多元化典型的如綠地，確立了大金融、大基建和大消費三大板塊，金融方面定位“投資+投行”，意圖獲取保險、證券等全牌照，基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設，消費更是包含了進出口商品、汽車、酒店、旅游等多個領域。

恒大又進軍了保險業(yè)、大健康和社區(qū)O2O，并將文化、快消等業(yè)務陸續(xù)分拆上市；萬達除了在電商和金融方面繼續(xù)前進，更屢屢在國內(nèi)和海外企業(yè)并購，數(shù)額越來越大。

“現(xiàn)在王老板并購的動作越來越大，上百億都不在話下，有時和某貴賓吃個午飯，一項百億合作就談成了?！币幻咏f達的人士表示，如今媒體也不容易見到他本人了，萬達在國際上并購動作這么猛烈，逐漸有點看不懂了。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，萬達在2016年初向市場投放了一顆重磅“炸彈”：下調(diào)地產(chǎn)銷售目標至1000億元。對于此次下調(diào)銷售目標，萬達的解釋是，公司將繼續(xù)推進戰(zhàn)略轉型，房地產(chǎn)銷售將不再是公司業(yè)績未來的主要增長方向。

影視和體育受到了房企們的青睞，如泰禾、世茂、保利均設立了院線；足球的火爆和冬奧會申辦成功則促使另一些企業(yè)更看好體育行業(yè)的發(fā)展，如萬達、佳兆業(yè)等。

房企對大健康的探索主要集中在醫(yī)療行業(yè)。恒大、榮盛等均成立了自己的大健康業(yè)務子公司，世紀金源則是和專注科技醫(yī)療的賽伯樂聯(lián)手，整合資源共同發(fā)展醫(yī)療事業(yè)。

不過，同策咨詢總監(jiān)張宏偉表示，不少房企通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念拿地之后，仍然延續(xù)原來住宅市場的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是持有經(jīng)營，轉型做運營商。

“對于大多數(shù)試圖轉型的房企來講，基本是摸著石頭過河”，張宏偉表示，這些項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是未知數(shù)。

恒大集團旗下多元產(chǎn)業(yè)在2015年也逐漸分拆上市，但多元化產(chǎn)業(yè)截至目前仍然未見盈利。不過，恒大對外仍表示對多元化業(yè)務的看好。恒大集團總裁夏海鈞表示，未來三年公司計劃在多元化業(yè)務方面的投入分別為20億元、15億元以及10億元，并爭取在今年開始實現(xiàn)多個產(chǎn)業(yè)的盈利和在3年后分拆上市。